Договорные отношения в строительстве. Недвижимость бесплатные объявления Договорные отношения между участниками строительства

Капитальное строительство может осуществляться подрядным, хозяйственным или смешанным способами (подрядным и хозяйственным), обусловленными прежде всего порядком финансирования затрат и взаимоотношениями сторон в процессе строительства.

Строительство объектов и выполнение работ подрядным способом является преобладающим.

При подрядном способе строительства строительно-монтажные работы выполняются специализированными организациями, имеющими лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, на основе договора (контракта) строительного подряда с заказчиком. Договор подряда является основным правовым документом, регламентирующим взаимоотношения участников строительства. Подрядный способ ведения работ имеет ряд достоинств. Он обеспечивает условия для интенсификации строительства на базе максимального применения конструкций, деталей, узлов заводского изготовления, новейшей строительной техники, передовых методов ведения работ. Подрядные организации располагают постоянными кадрами рабочих-строителей, производственными фондами, выполняют работы индустриальными методами. Такой способ работ позволяет сокращать продолжительность строительства, повышать качество, снижать стоимость строительства, обеспечивать рост накоплений.

Предметом договора подряда являются:

строительство, реконструкция предприятия, здания сооружения или иного объекта;

выполнение строительных и иных специальных монтажных работ.

Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) распространяются также на работы по капитальному ремонту объектов.

Заказчиками и подрядчиками (генеральными подрядчиками, субподрядчиками) могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, других государств.

В качестве заказчика при подрядном способе ведения работ выступают: дирекция действующего предприятия, организации, отдельные граждане. Функцию заказчика на государственных новостройках производственного назначения, а также крупных объектов непроизводственного назначения, строящихся по индивидуальным проектам, может выполнять специально организуемая дирекция строящегося предприятия.

При строительстве жилых домов объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства в областях, городах, районах создается служба единого заказчика, которая осуществляет реализацию инвестиционных программ за счет средств республиканского и местного бюджетов, а также средства юридических и физических лиц, вносящих их в порядке долевого участия.

При строительстве объектов для государственных нужд определяется государственный заказчик из числа государственных органов управления, обладающих необходимыми инвестиционными ресурсами, или организаций, наделенных правом распоряжаться такими ресурсами.

Дирекция или соответственно другие органы являются распорядителями всех средств, выделенных на финансирование инвестиционных проектов и затрат. Они заключают договоры с проектными, строительными организациями, поставщиками оборудования, на выполнение проектных, строительно-монтажных работ, на поставку оборудования.

Выбор подрядчика осуществляется:

для объектов, по которым проводятся подрядные торги, - по их результатам;

для объектов, по которым не проводятся подрядные торги - по усмотрению заказчика.

Заказчик часть обязанностей, а также полномочий по принятию от его имени решений во взаимоотношениях с подрядчиком может передать инженеру (инженерной организации). Отношения между ними регулируются договором на оказание услуг. При этом согласие подрядчика на заключение такого договора требуется.

Подрядчик вправе привлекать, на основании договоров субподряда, в том числе на конкурсных условиях, для выполнения отдельных видов работ субподрядчиков. Выполнение обязанностей заказчика по работам, на которые генподрядчиком заключен договор субподряда, возлагается на генподрядчика, а обязанности подрядчика - на субподрядчика. Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность за все работы, выполняемые им и субподрядчиком.

На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы устанавливается гарантийный срок два года.

Договор подряда заключается при наличии у заказчика: соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок, решения местных исполнительных и распорядительных органов на строительство объекта; проектно-сметной документации прошедшей государственную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена на подрядчика; протокола о проведении подрядных торгов; протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя.

У подрядчика - лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Республики Беларусь.

Договор подряда может быть подписан сторонами не позднее 20 дней после завершения подрядных торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из сторон от заключения договора подряда, другая сторона вправе обратиться в хозяйственный суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Если проведение подрядных торгов не является обязательным, то договор подряда заключается на основании переговоров и соглашения сторон он может быть подготовлен заказчиком или подрядчиком или совместно сторонами. До заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта.

При подготовке договора подряда подрядчиком заказчик представляет ему в согласованные сроки документы, указанные выше, а также:

предложения о цене и сроках строительства объекта или выполнения вида строительных работ;

график платежей;

график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, если их поставка возлагается на заказчика соглашением сторон;

график выполнения пусконаладочных работ при вводе объекта в эксплуатацию в планируемом году;

график совмещения видов строительных работ и производственных процессов на действующих объектах с указанием в необходимых случаях возможных сроков временной остановки производства, а также исключения из сельскохозяйственного оборота земель в целях создания надлежащих условий для выполнения строительных работ; и другую документацию.

Срок рассмотрения подрядчиком указанных документов, составления и подписания договора подряда определяется по соглашению сторон, но не должен превышать 30 дней.

В указанный срок подрядчик разрабатывает график производства работ, а также график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря, осуществление которой он принимает на себя. Эти графики прилагаются к проекту договора подряда.

Подрядчик, направляя подписанный проект договора заказчику, определяет нормально необходимый срок (не менее 20 дней) в течение которого заказчик обязан рассмотреть этот проект и дать ответ. Если заключение договора является обязательным, то заказчик должен дать ответ в течение 30 дней со дня получения его проекта. Заказчик при несогласии с отдельными условиями полученного проекта договора подряда вправе оформить протокол разногласий с приложением его к договору.

В договоре подряда указываются следующие данные и обязательные условия:

наименование сторон и необходимые реквизиты;

предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

сроки (месяц и год) начала и завершения строительства объекта, выполнения строительных работ;

договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения торгов, а по объектам по которым проведение торгов не является обязательным, цена определяется по соглашению сторон;

порядок расчетов за выполненные работы;

источники финансирования;

распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, оборудованием;

обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда;

порядок контроля заказчиком за качеством выполняемых подрядчиком работ и поставляемых конструкций, материалов, изделий, оборудования и инвентаря;

условия выплаты и размер премий за своевременный ввод объекта в эксплуатацию;

ответственность сторон при невыполнении обязательств по договору;

особенности приемки выполненных строительных работ, сдача объекта в эксплуатацию;

взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств и другие условия.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели, осуществляющие строительство, реконструкцию жилых помещений для граждан должны определять в договорах наряду с вышеперечисленными следующие существенные условия:

Размер и порядок внесения денежных средств гражданами;

Основания расторжения договора ранее установленного срока;

Порядок возврата гражданам денежных средств в случае неисполнения обязательства или расторжения договора ранее установленного срока;

Ответственность за неисполнение обязательств.

Обязательными приложениями к договору строительного подряда являются график производства работ и график платежей.

Договор субподряда заключается по результатам подрядных торгов, объявляемых генподрядчиком либо путем непосредственных переговоров с субподрядчиками. В договор субподряда включаются те же обязательные условия, что и в договор подряда. Кроме того, договором субподряда определяются перечни услуг, оказываемых генподрядчиком, а также размер и порядок уплаты субподрядчиком этих услуг.

Договором подряда может быть предусмотрена обязанность стороны, на которой лежит риск случайной гибели или случайного повреждения объектов строительства, материалов, оборудования застраховать соответствующие риски.

При строительстве объектов для государственных нужд, финансируемых за счет средств республиканского и местных бюджетов, внебюджетных фондов, кредитов банков государственный заказчик заключает с подрядчиком государственный контракт на выполнение подрядных работ с соблюдением требований Правил. При этом государственный заказчик выполняет обязанности и имеет права, установленные Правилами для заказчиков, за исключением права самостоятельно принимать решения об объемах выделения инвестиций и направлениях их использования; о передаче своих полномочий третьим лицам; о консервации или прекращении строительства объекта.

Заказчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда и уплачивает неустойку подрядчику в следующих размерах:

за необоснованное уклонение от приемки выполненных строительных работ и оформления подтверждающих их выполнение - 0,1 % стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 % от стоимости строительных работ (объекта);

за несвоевременное перечисление аванса, средств на оплату выполненных и принятых строительных работ - 0,15 % неперечисленной суммы за каждый день просрочки;

за нарушение сроков поставки конструкций, материалов, оборудования - 0,15 % их стоимости за каждый день просрочки, но не более стоимости недопоставленных конструкций, материалов, изделий, оборудования, инвентаря.

Подрядчик несет ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств, предусмотренных договором подряда и уплачивает неустойку в действующих ценах заказчику в следующих случаях и размерах:

за несвоевременное обеспечение строительной готовности работ, в том числе за непредставление фронта работ - 0,1 % от их стоимости за каждый день просрочки;

за нарушение сроков выполнения строительных работ, являющихся предметом договора подряда, сдачи объекта в эксплуатацию - 0,15 % стоимости этих работ за каждый день просрочки, но не более 10 % стоимости строительных работ (объекта);

за несвоевременное устранение дефектов, выявленных в период гарантийного срока эксплуатации объекта - 0,15 % стоимости строительных работ по устранению дефектов за каждый день просрочки.

Подрядчик несет ответственность за некачественно выполненные работы, обнаруженные в пределах гарантийного срока.

Кроме предусмотренных настоящими правилами санкций за неисполнение обязательств по договору подряда сторона, нарушившая договор, возмещает другой стороне убытки в сумме, не покрытой неустойкой (штрафом, пеней).

Сторона, виновная в превышении установленных договором подряда сроков строительства объекта (выполнения строительных работ), возмещает другой стороне причиненные этим убытки.

Порядок финансирования затрат по капитальному строительству зависит от источников финансирования и установленного в договоре строительного подряда порядка расчетов за выполненные работы между заказчиком и подрядчиком. Финансирование затрат заказчика по капитальному строительству может осуществляется с текущего (расчетного) счета (при финансировании за счет государственных бюджетных средств и собственных средств инвестора) либо со счета по учету задолженности по кредитам (при кредитовании строительства).

Со счета, с которого финансируется строительство, оплачиваются: оборудование и материалы, выполненные работы и оказанные услуги, законченные предприятия, пусковые комплексы, очереди строительства и объекты, проектно-сметная документация, расходы по содержанию дирекции строящегося предприятия и другие затраты.

Работы, выполненные субподрядными организациями, могут оплачиваться либо с текущего (расчетного) счета генерального подрядчика, либо непосредственно со счета заказчика (в соответствии с заключенными договорами). Выполненные подрядными организациями строительно-монтажные работы по прямым договорам с заказчиками оплачиваются со счета заказчика на основании актов приемки выполненных работ.

Финансирование строительства осуществляется по договорной (контрактной) цене, установленной в договоре строительного подряда.

Договорная (контрактная) цена при размещении строительных заказов посредством проведения подрядных торгов устанавливается при заключении между заказчиком и п5одрядчиком договора (контракта) строительного подряда. При проведении подрядных торгов применяются следующие виды цен:

Цена заказчика (инвестора), которая является стартовой ценой объекта строительства или подрядных работ, предложенной им на дату принятия решения о проведении и подрядных работ.

Цена предложения подрядчика, которая определяется подрядными организациями-претендентами на получение строительного заказа и служит для подачи ими конкурсного предложения при участии в торгах.

При заключении договора (контракта) строительного подряда применяется договорная (контрактная) цена, которая фиксируется в договоре (контракте) строительного подряда и определяется по результатам проведения торгов на основании цены предложения подрядчика-победителя торгов.

Цена заказчика (инвестора) и цена предложения подрядчика определяются в ценах на дату принятия решения о проведении подрядных торгов с учетом налогов, сборов (пошлин) и иных отчислений в доходы соответствующих бюджетов согласно действующему законодательству. Для определения цены заказчика используется базисно-индексный метод, при котором к базисной сметной стоимости подрядных работ применяются индексы изменения стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат, утверждаемые в установленном порядке республиканскими органами государственного управления. Цена предложения подрядчика может определяться как базисно-индексным методом, так и ресурсным методом, предусматривающим применение средневзвешенных и действующих (текущих) цен, тарифов к утвержденным в строительных организациях или республиканскими органами государственного управления нормативам расхода ресурсов, в том числе и по ресурсно-сметным нормам. В отдельных случаях для формирования цены предложения подрядчика может использоваться ресурсно-индексный метод, сочетающий ресурсный метод с системой используемых в строительстве индексов цен на ресурсы

Для проведения расчетов определяется расчетный период, в качестве которого может быть принят месяц, либо другой период времени, необходимый для выполнения этапа работ или всего объема работ, предусмотренного договором строительного подряда

Основанием для расчетов за выполненные работы, комплексы (этапы) работ (услуг) являются подписанные представителями подрядчика и заказчика справки о стоимости выполненных работ, составленные на основании актов выполненных работ (этапов). Расчеты за выполненные работы могут производится с выплатой заказчиком подрядчику авансов или без выплаты авансов. Порядок и условия авансирования оговаривается в договоре строительного подряда.

Банк осуществляет непрерывное финансирование и кредитование строек в соответствии с договорами подряда - в пределах их сметной стоимости на основании копии сводного сметного расчета, графиков производства работ и платежей, разработанных на основе проектов, смет и норм продолжительности строительства. Учреждение банка, в котором финансирование открыто за счет бюджетных средств и кредитов банков, осуществляет предварительный и последующий контроль за целевым расходованием средств, соблюдением предприятиями государственной, финансовой, проектно-сметной и расчетной дисциплины в строительстве, а также договорных обязательств.

Отдельные предприятия ведут строительные работы хозяйственным способом, объем таких работ по республике составляет 4-5 %.

При хозяйственном способе ведение работ осуществляется силами и средствами заказчика. На период строительства предприятия организуют строительные организации, бригады, отделы капитального строительства, создают производственную базу.

Роль заказчика выполняет дирекция предприятия, а обязанности подрядчика - обычно отделы или управления капитального строительства, осуществляющие строительно-монтажные работы.

Хозяйственный способ ведения строительства получил распространение при проведении работ по переоборудованию непрерывного производства. Он целесообразен также при малых объемах работ, в случаях, когда выполнение их сторонней организацией в производственных условиях создает неудобства как для подрядчика, так и для заказчика.

Он применяется также при осуществлении технического перевооружения и реконструкции действующих производств. Такие работы могут выполняться и смешанным способом (подрядным и хозяйственным).

При большом количестве работ, выполняемых хозяйственным способом при предприятиях могут быть организованы подсобные производства по изготовлению для этих целей материалов, конструкций и изделий, если потребность в них не может быть обеспечена предприятиями строительной индустрии и промышленности строительных материалов.

В строительстве, осуществляемом хозяйственным способом, применяются два метода финансирования - в меру выполненного объема работ и по элементам затрат.

При первом способе работы принимаются и оплачиваются по мере выполнения строительно-монтажных работ. В этом случае распорядителем всех средств, предназначенных на капитальное строительство, является дирекция предприятия. Выполнением работ занимается отдел (управление) капитального строительства. Взаимоотношения между дирекцией предприятия и отделом (управлением) капитального строительства, организуются примерно в таком же порядке, как и подрядном способе выполнения работ. Дирекция предприятия несет полную ответственность за качество, сроки и стоимость строительства. При этом непосредственно выполнением работ занимается начальник строительства, который находится в подчинении дирекции предприятия и несет ответственность за результаты своей финансовой и хозяйственной деятельности. Вместо договора составляется перечень объектов строительства, который подписывается сторонами и передается начальнику строительства. В нем указываются объемы работ по сметной стоимости по каждому объекту. На каждый год определяются квартальные задания по технологическим этапам и комплексам работ.

Отделу капитального строительства, как и подрядной организации, необходимы оборотные средства на заготовку строительных материалов, конструкции, деталей и другие расходы, связанные с производством работ. Оплата выполненных работ производится, как правило, ежемесячно на основании актов о стоимости выполненных работ, которые подписываются начальником строительства и директором предприятия. Однако если заказчик оплачивает подрядчику выполненные строительно-монтажные работы по полной стоимости (договорной цене), то при расчетах за работы выполненные хозяйственным способом, производится ряд удержаний -плановые накопления, амортизационные отчисления на основные средства стройки. Эти суммы удерживаются в связи с тем, что они предусматриваются в качестве источников финансирования капитальных вложений при хозяйственном способе строительства.

Мелкие стройки могут финансироваться банком по элементам затрат. В данном случае стройке открывается один счет, с которого оплачиваются все расходы, связанные со строительством (изготовление проектно-сметной документации, приобретение оборудования, материалов, конструкций, деталей, узлов, заработная плата и др.).

Если эта работа Вам не подошла внизу страницы есть список похожих работ. Так же Вы можете воспользоваться кнопкой поиск

Тема 2. Договорные отношения в строительстве

План лекции:

1. Понятие и содержание договора строительного подряда.

2. Функции договора строительного подряда и его особенности.

3. Нормативно-правовые основы договорных отношений.

1. Юридически корректные договорные отношения с остальными участниками процесса строительства в значительной степени предопределяют экономическую и финансовую стабильность подрядных строительно-монтажных организаций. Иными словами, правильно составленный договор строительного подряда является первой ступенью предпринимательского успеха подрядных организаций.

Договор подряда на капитальное строительство является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика и определяющим их имущественную ответственность за невыполнение договорных обязательств. В тексте договора не должны содержаться пункты, противоречащие законодательству, а также не относящиеся к взаимоотношениям сторон по договору.

Общие правила и положения о договорах подряда регламентируются ГК РК ст. 616-639. В договоре предусматриваются права, обязанности и ответственность участников процесса капитального строительства.

Подрядные организации выполняют работы по генеральным, прямым и субподрядным договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с заказчиком на всю стоимость работ по стройке в целом, относятся к работам, выполняемым по генеральным договорам. В отдельных случаях на крупных стройках может быть заключено несколько генеральных договоров.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному непосредственно с заказчиком на строительство отдельных объектов и комплексов работ, относятся к работам, выполняемым по прямым договорам.

Работы, выполняемые организацией по договору, заключенному с другой подрядной организацией на производство отдельных видов работ, относятся к работам, выполняемым по субподрядным договорам.

Как показывает практика, наибольшей эффективности применения договора строительного подряда (ДСП) можно достичь:

- путем изучения специфики и особенностей правовой основы договора строительного подряда;

- в результате анализа правовой природы договора и его функциональной направленности;

- на основе выявления всех возможностей его практического применения.

По объему охватываемых вопросов ДСП относится к наиболее сложным видам договоров. Это вызвано в первую очередь широтой охватываемых им вопросов, таких как:

- поставка материалов;

- установка технологического оборудования;

- условия и график сдачи и оплаты различных этапов работ;

- устранение недостатков, обнаруженных после сдачи объекта, и т.д.

Обязательным приложением к ДСП является утвержденная проектно-сметная документация.

2. Особенности, свойственные ДСП, обуславливают его функциональную направленность. В качестве основных функций ДСП можно выделить следующие:

Фондосоздающая;

Инвестиционная;

Социальная;

- стабилизирующая.

К особенностям ДСП можно отнести наличие в нем положений об условиях сдачи и приемки выполненных строительных работ или объекта строительства. Это требование договора осуществляется только в письменной форме, путем подписания сторонами ДСП актов, установленных форм. Кроме того, юридически значимыми для сторон являются сроки начала и окончания строительства. В частности, с точки зрения организации бухгалтерского учета и налогообложения, данные факторы имеют существенное значения.

3. Нормативно-правовая основа ДСП включает в себя:

- законы, регулирующие данную деятельность; ГОСТы;

- подзаконные правовые акты;

- отраслевые указания, рекомендации, положения, приказы, инструкции;

СНиПы и др.

При этом основным документом, регулирующим ДСП. является Гражданский Кодекс РК, в котором содержатся как обязательные, так и необязательные нормы, которые используются с учетом конкретных ситуаций. с помощью которых учитываются специфика и все особенности, предъявляемые заказчиком к конкретному объекту строительства.

При составлении проекта договора подряда на строительство, особенно если речь идет о крупном строительстве, а также при разработке проектов типовых условий подрядчик может использовать международную практику. Существуют Международные условия договора о строительстве.

1. Закон РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в РК" от 16 июля 2001 г. N 242-П.

2. Основы учета в строительстве Республики Казахстан: практическое пособие /Под ред. В.И.Скала.- 2-е изд., перераб.- Алматы: Lem , 2005. - 360 с.

3. Назарова В.Л. Как вести бухгалтерский учет в строительстве. В 2-х частях. -Алматы: изд-во «Бухгалтер», 1999.-40с.

Контрольные задания для СРС

1. Права и обязанности сторон договора строительного подряда.

2. Особенности договоров на проектно-изыскательские работы.

"Аудит и налогообложение", 2012, N 6

Выбор правовой конструкции договора на строительство зависит от многих факторов. Определяющими из них являются количество участников инвестиционной деятельности, их конечные цели, связанные с объектом строительства, а также принципы формирования доходов от строительства у каждого участника инвестиционной деятельности. О вариантах заключения договорных отношений с точки зрения получателя дохода мы и поговорим в настоящей статье.

Порядок осуществления капитальных вложений в форме инвестиций регулирует Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ). Закон устанавливает основные положения осуществления инвестиций, права и обязанности субъектов инвестиционной деятельности, а также регламентирует основные положения, касающиеся правового взаимодействия указанных субъектов.

В соответствии с Законом N 39-ФЗ основными субъектами инвестиционной деятельности выступают инвестор, заказчик, подрядчики и пользователи объектов капитальных вложений. Разнообразие правовых форм взаимодействия в процессе строительной деятельности приводит к расширению круга субъектов инвестиционной деятельности.

Инвесторами в соответствии с законодательством РФ признаются лица, осуществляющие инвестиции в установленном порядке. По мнению специалистов, деятельность можно признать инвестиционной в соответствии с Законом N 39-ФЗ, если она осуществляется в рамках предпринимательской деятельности и направлена на получение коммерческой прибыли или достижение иных полезных результатов.

В связи с этим возникает вопрос: можно ли взносы участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" признавать инвестиционными?

На мой взгляд, долевое участие в строительстве также является инвестиционным, независимо от того, какие субъекты выступают инвесторами (участниками долевого строительства) - организации или физические лица.

Заказчиками в соответствии с п. 3 ст. 4 Закона N 39-ФЗ являются лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) на реализацию инвестиционного проекта. Как правило, это организации, занимающиеся организационно-техническими процессами строительства.

Если заказчик осуществляет строительство, то он выступает генеральным подрядчиком строительства, если же нет - то для непосредственного осуществления строительных работ, предусмотренных технической документацией, приглашаются специальные подрядные организации.

Закон N 39-ФЗ не запрещает субъектам инвестиционной деятельности совмещать несколько функций. В зависимости от того, какие функции совмещает участник долевого строительства и какие цели он преследует, участвуя в строительстве, критерии выбора правовой конструкции будут разные.

Инвестор сам по себе выступает инициатором строительства. Именно за счет его финансовых ресурсов осуществляется непосредственное строительство объекта.

Если в инвестиционном строительстве только один инвестор, который осуществляет строительство с целью дальнейшего использования построенного объекта в своей предпринимательской деятельности, то выбор конструкции договора будет определяться возможностью инвестора самостоятельно участвовать в строительном процессе и размером финансирования, который он предполагает направить на реализацию инвестиционного проекта.

Если инвестор не располагает единовременно достаточной суммой для инвестирования денежных средств в строительство, то договором на строительство можно предусмотреть поэтапное финансирование проекта. При этом весь процесс строительства разбивается на отдельные этапы, для которых разрабатывается индивидуальный график финансирования.

Если же для строительства будут привлекаться заемные средства (кредиты банковских учреждений или займы других коммерческих организаций), то при заключении договора на строительство следует предусмотреть график поступления заемных средств на расчетный счет инвестора в случае, если заемные средства берутся не единовременно, а поэтапно (то есть инвестору открывается кредитная линия).

Правовая конструкция договора в данном случае будет зависеть от конечной цели использования построенного объекта.

Если объект изначально предназначен для продажи и инвестор рассчитывает на быстрый оборот вложенных средств, то в договоре следует предусмотреть возможность передачи прав на строящийся объект.

Замечу, что подобные сделки вызывают массу вопросов в отношении налогового учета. Операции по уступке прав требуют четкого правового оформления, а также следования всем нормам налогового законодательства. Парадокс в том, что в отношении нежилого строительства порядок налогообложения в данном случае не предусмотрен, поэтому налогоплательщику при осуществлении таких операций придется, скорее всего, столкнуться с претензиями налоговых органов. Кроме того, при выборе данного варианта организации строительства и последующей его реализации следует учитывать возможные потери, которые могут возникнуть вследствие неблагоприятного разрешения судебных споров с налоговыми органами.

У заказчика порядок заключения договора на строительство будет определять порядок налогообложения его доходов в отношении НДС. Действующее законодательство допускает заключение принципиально отличающихся друг от друга двух правовых конструкций в отношении заказчика.

В случае если заказчик не ведет самостоятельной строительной деятельности и выступает своего рода посредником между инвесторами и подрядными организациями, на которых в соответствии с договорами между подрядными организациями и заказчиком возлагается обязанность по возведению объекта строительства, то вознаграждение заказчика будет аналогично посредническому вознаграждению, уплачиваемому в рамках договоров посредничества.

Наиболее часто такой вариант взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности проявляется в рамках договора комиссии, поскольку заказчик действует от своего имени, но за счет денежных средств инвесторов.

Субъектом инвестиционной деятельности является также застройщик, который в принципе выступает инициатором строительства, но не располагает необходимыми финансовыми ресурсами, поэтому для строительства привлекаются иные участники строительной деятельности.

Главная цель застройщика - получение финансового результата, который образуется как разница между инвестиционными взносами на строительство и фактическими затратами на его проведение (если строительство осуществляет сам застройщик) или же суммой затрат, понесенных в связи с привлечением подрядных организаций для осуществления строительства.

Застройщика от заказчика отделяет то, что застройщик располагает правом собственности или правом временного владения и пользования на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство объекта. Также на застройщика ложатся обязанности по получению разрешительной документации на строительство, а также на ввод построенного объекта в эксплуатацию по завершении строительных работ.

Итак, когда заказчик выступает как посредник в целях налогообложения по НДС, в расчет налоговой базы принимается только сумма вознаграждения заказчика.

Денежные средства, перечисленные инвесторами, в расчет налоговой базы заказчика не включаются.

Однако такое утверждение справедливо, если заказчик не ведет самостоятельно строительных работ.

Если строительные работы ведутся заказчиком, то его налоговая база определяется как сумма всех поступлений от инвестора. Причем такие суммы расцениваются налоговыми органами как суммы предварительной оплаты, поскольку на момент перечисления денежных средств инвестором момента реализации не возникает.

Таким образом, вознаграждение заказчика может определяться как посредническое. При этом независимо от порядка финансирования проекта в договоре на строительство целесообразно установить порядок определения вознаграждения. Как правило, такое вознаграждение определяется в процентах от сметной стоимости строительства. Тогда при перечислении денежных средств инвестору можно легко выделить ту часть денежных средств, которая приходится на вознаграждение заказчику.

Для подрядной организации критерии выбора правовой конструкции договора иные.

Между заказчиком и подрядными организациями заключается договор строительного подряда.

По общему правилу договор подряда исполняется иждивением подрядчика. Это означает, что подрядная организация должна выполнить строительные работы за счет своих финансовых и материальных ресурсов.

При этом вознаграждение подрядной организации определяется отдельно и прописывается в договоре с заказчиком.

Однако не всегда договор строительного подряда осуществляется иждивением подрядной организации.

Заказчик, в соответствии с договором строительного подряда, может передавать подрядчикам материалы инвестора, которые последний внес в качестве инвестиционного вклада, или же договором может быть предусмотрена операция купли-продажи строительных материалов, если, например, заказчик располагает необходимыми ресурсами.

Если заказчик, согласно договору с инвестором, ведет только технический надзор за ходом строительства, то договор на выполнение конкретных строительных работ может напрямую заключаться между инвестором и подрядной организацией. В таком случае инвестор избегает лишних издержек, связанных с оплатой посреднических услуг заказчика.

Бывает и так, что инвестор сам является строительной организацией, которая способна выполнить часть строительно-монтажных работ по проекту. Стоимость таких работ может быть засчитана в качестве инвестиционного взноса.

Это относится и к оказанию различного рода услуг, начиная от проектных (на стадии планирования строительства) и заканчивая риелторскими услугами, связанными с последующей реализацией построенного объекта. Надо сказать, что подобная практика заключения строительных договоров в последнее время получила особую популярность.

Введение

Глава 1. Гражданско-правовая природа отношений, возникающих в сфере строительства.

1. Гражданско-правовое регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства с. 14

2. Виды гражданско-правовых договоров, заключаемых в сфере строительства с.36

3. Инвестиционно-договорные отношения, возникающие в сфере строительства с.57

Глава 2. Гражданско-правовой договор строительного подряда.

1. Правовая характеристика договора строительного подряда с.82

2. Исполнение сторонами обязанностей по договору строительного подряда с. 103

3. Гражданско-правовая ответственность сторон по договору строительного подряда с. 129

Заключение с.149

Библиографический список литературы с. 154

Приложение

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Договорные отношения в сфере строительства представляют собой одно из актуальных направлений исследования предпринимательской деятельности, выступающие как жизненно-важные общественные явления.

Значительный научный интерес представляет собой изучение гражданско-правового регулирования предпринимательской деятельности в сфере строительства; видов гражданско-правовых договоров, заключаемых при строительстве; инвестиционно-договорных отношений, возникающие в сфере строительства; правовой характеристики договора строительного подряда, проблем связанных с его исполнением, гражданско-правовой ответственности сторон. При этом, особое внимание заслуживает договор строительного подряда, поскольку он является основополагающим в строительной отрасли.

В настоящее время большую значимость приобретает жилищное строительство, осуществление которого входит в реализуемые в стране национальные проекты (социальные реформы). В связи с этим, автор рассматривает более подробно вопросы, касающиеся непосредственно жилищного строительства.

Строительство - достаточно капиталоемкая область деятельности, требующая от застройщика вложения значительных финансовых средств на длительное время. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве не только собственные, но и привлеченные средства. В настоящее время в Российской Федерации широко распространен такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов, осуществляемое в форме капитальных вложений на основании инвестиционного договора и в форме участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

По данным статистики в 2007 году было введено в эксплуатацию 714,1 тысяч квартир, общей площадью 60,4 миллионов квадратных метров, что составило увеличение на 119,4% к 2006 году, в то время как в 2006 году темп роста жилищного строительства к 2005 году составил 116,1% 1 .

Что же касается данных по субъектам Российской Федерации, то здесь наибольшие объемы жилищного- строительства наблюдаются в Московской области, где введено 12,6% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом. Далее, Москва - 8,0%, Краснодарский край - 6,2%, Санкт-Петербург - 4,4%, Республика Татарстан - 3,4%, Тюменская область - 3,2%, Республика Башкортостан - 3,1%, Ростовская и Челябинская области - по 2,8%, Свердловская область - 2,7%. Суммарный объем введенной в эксплуатацию общей площади жилья в этих субъектах Российской Федерации составил 49,2%. В 2007 году продолжался рост объемов индивидуального жилищного строительства. Населением за счет собственных и заемных средств введено 181,1 тыс. жилых домов общей; площадью 25,7 миллионов квадратных метров, что составило 128,9%» к 2006 году 2 .

Как видно из данных статистики, тенденция идет на увеличение объемов строительства.

В связи с привлечением значительного объема денежных средств граждан в строительство и в. первую очередь, многоквартирных жилых домов с целью последующего приобретения квартир в собственность, тема % нашего исследования имеет особенно актуальный смысл. Имеют место факты, когда внесенные гражданами денежные средства на строительство одного дома направляются застройщиками на строительство иных объектов, в связи, с чем нарушаются сроки строительства и, следовательно, права граждан. Встречаются также случаи, когда после

См.: Статистический бюллетень №2//Федеральнан служба государственной статистики. М. 2008. С.5.

См.: Информация о социально-экономическом положении России в 2007 году//Федеральная служба государственной статистики. М. 2007. С.64.

окончания строительства вместо передачи квартир, застройщики возвращают гражданам денежные средства, внесенные ими на ранних стадиях строительства, а квартиры реализуют по более высокой стоимости или заключают договоры в отношении одного объекта недвижимости одновременно с несколькими участниками долевого строительства: Все эти действия, явно нарушают права граждан, что влечет за собой гражданско-правовую ответственность, а иногда и иные виды ответственности: административную, уголовную.

30 декабря 2004 года был принят Федеральный закон Российской Федерации № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости- и о внесении изменений в некоторые законодательные акты-Российской Федерации» (с изменениями от 18 июля, 16 октября^ 2006 г.) 1 который, направлен* на повышение государственных гарантий защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в. жилищное строительство: * До принятия названного Федерального закона граждане 1 заключали смешанные между собой договоры как предусмотренные, так и. не предусмотренные действующим законодательством. Например, договор подряда, купли-продажи, займа, простого товарищества (о совместной деятельности), инвестиционный договор, о долевом инвестировании и др. Подобные сделки нередко заключались застройщиками с организациями, которым изначально передавались права требования на строящиеся жилые помещения, а затем уже осуществлялось- привлечение указанными организациями* денежных средств* непосредственно- соинвесторов. В* настоящее время указанный Федеральный, закон, регулируя отношения" участия, в долевом строительстве многоквартирного* жилого" дома или иного объекта недвижимости устранил многие проблемы, в сфере инвестирования в строительство. В то же время, на наш взгляд, за рамками указанного закона осталось много нерешенных вопросов.

регулирования предпринимательской деятельности в сфере строительства,

виды гражданско-правовых договоров, заключаемых в этой сфере,

правовая природа инвестиционно-договорных отношений во время

строительства, вопросы гражданско-правовой ответственности сторон по

договору строительного подряда и т.д.

Все вышеизложенное вызывает необходимость настоящего диссертационного исследования.

Цели и задачи диссертационного исследования. Целями настоящей диссертационной работы являются определение правовой сущности договорных отношений возникающих в сфере строительства; изучение особенностей заключения и исполнения отдельных видов договоров в сфере строительства; исследование теоретических "" и практических проблем, связанных с применением договорных отношений в сфере строительства, вопросы договорной ответственности в- сфере строительства.

Поставленные цели достигаются посредством решения следующих задач:

исследовать гражданско-правовое регулирование

предпринимательской деятельности в сфере строительства;

Исследовать виды гражданско-правовых договоров, заключаемых в
сфере строительстве;

проанализировать инвестиционно-договорные отношения, возникающие в сфере строительства;

Выявить и определить правовую характеристику договора
строительного подряда;

проанализировать механизм исполнения сторонами обязанностей по договору строительного подряда;

исследовать вопросы гражданско-правовой ответственности сторон по договору строительного подряда.

Объектом исследования являются договорные отношения, возникающие при осуществлении предпринимательской деятельности в сфере строительства.

Предметом исследования выступает комплекс закрепленных в действующем законодательстве правовых норм, направленных на урегулирование договорных отношений в сфере строительства.

Методологической основой исследования явились следующие методы: исторический, технико-юридический, логический, системный анализ, сравнительно-правовой, наблюдения и др.

Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды известных цивилистов, таких как: М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, СМ. Браиловского, Б.В.Васильева, В.В. Витрянского, И.А. Гладкова, О.С. Иоффе, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Б.А. Патушинского, "И.А. Покровского, Г.Ф: Шершеневича З.И. Шкундина.

По исследуемой 1 теме также были изучены труды: С.С. Алексеева, G.H. Бабурина, М.И. Барышива, М.И. Брагинского, Ю.Л. Брауде, С.А. Верба, Е.С. Виняра, В.В. Витрянского, И.М.Диковского, Б.П. Елисеева, С.С. Занковского, В.Г. Коломацкого, О.В. Макарова, А.Л. Маковского, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, А.Л. Собчака, А.П. Ткача, В.Э. Черняка, В.Ф. Чигира, Т.М: Шамба, С.А. Хохлова, А.Я. Экимова, СП. Юшкевича.

Информационная база исследования. В качестве информационных источников диссертации использовались нормативные акты, официальные документы и другие материалы, касающиеся договорных отношений в сфере строительства. В числе основных, следует выделить: Конституцию Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации 1 , Федеральный закон Российской Федерации «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений», Федеральный закон Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о

внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также иные нормативно-правовые акты федерального и регионального уровня.

В процессе исследования были использованы обобщенные материалы судебной и арбитражной практики по вопросам применения гражданско-правовых норм в сфере строительства.

Научная новизна диссертационного исследования. Научная новизна исследования заключается в рассмотрении и комплексном исследовании всей совокупности правоотношений складывающихся в предпринимательской деятельности в сфере строительства, а также в изучении наиболее важных вопросов правового регулирования договора строительного подряда.

Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие положения, выносимые на защиту:

1. В работе утверждается, что правовое регулирование
предпринимательской деятельности, в сфере строительства носит
межотраслевой характер.

При этом гражданско-правовое регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства выражается, в определении правового положения участников гражданского оборота, в плане порядка заключения, изменения, расторжения договора, вопросов срока строительства и т.п.

Что же касается иных отношений, складывающихся в предпринимательской деятельности в сфере строительства то они, в зависимости от предмета правового регулирования подпадают под достаточно широкий круг нормативно-правовых актов, таких как: административного права; градостроительного права; земельного права; налогового права; трудового права; экологического права и др.

2. Диссертант обосновывает необходимость внесения изменений в
Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-

9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных

объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые

законодательные акты Российской Федерации»", пункт 1 статьи 2

изложить в следующей редакции:

«1) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, с полностью оплаченным уставным капиталом в размере не менее 100000 минимальных размеров оплаты труда, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство».

Данные изменения необходимы для обеспечения финансовой устойчивости застройщика, в виду того, что договоры об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости заключаются с юридическими лицами, которые зачастую, как свидетельствует практика, не имеют имущества для ответственности по своим обязательствам перед участниками долевого строительства.

3. В работе доказывается целесообразность введения в Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и- иных объектов недвижимости и о внесении.изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» норм предусматривающих:

а) обязательное страхование застройщиком риска своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора об участии в долевом строительстве;

См.: Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. № 1 (часть I). Ст. 40.

б) субсидиарную ответственность перед участником долевого строительства государственных органов и органов местного самоуправления в рамках инвестиционных проектов, при непосредственном их участии.

4. Диссертант обосновывает целесообразность принятия Закона «О
защите прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и
приобретение жилья».

Вышеназванный закон, по мнению автора, должен устанавливать единые для всех участников рынка недвижимости правила реализации жилищных проектов, в которых используются средства граждан 1 . В нем необходимо предусмотреть права граждан на информацию о деятельности предпринимателя-застройщика, а таюке предусмотреть эффективный механизм контроля со стороны государства за деятельностью. строительных организаций. Ввести промежуточные и итоговые отчеты, а также информирование участников жилищных проектов о сведениях*- и событиях, существенно затрагивающих финансово-хозяйственную деятельность строительных организаций.

5. Анализ действующего законодательства и судебной практики
показывает, что правоприменительные органы к инвестиционному
договору в сфере строительства, применяют положения договора
строительного подряда, что на наш взгляд, является не допустимым.
Считаем необходимым внести дополнения во вторую часть ГК РФ и
дополнить её отдельной главой «Инвестиционный договор».

Под инвестиционным договором в сфере строительства следует понимать гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (инвестор) обязуется за счет собственных или привлеченных средств осуществлять затраты на строительство объекта, а другая сторона (заказчик) обязуется в соответствии с предоставленными инвестором

Основные положения соответствующего закона отражены в Приложении к диссертационному исследованию.

11 полномочиями выполнить комплекс мероприятий по реализации

инвестиционного проекта, в том числе ввести объект строительства в

эксплуатацию. В данной, главе ГК РФ необходимо дать правовое

определение инвестиционного договора (контракта), его существенные

условия, отразить права и обязанности сторон, предусмотреть их

гражданско-правовую ответственность.

6. Предлагается изложить пункт 1 статьи 740 ГК РФ в следующей
редакции:

«По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика объект-строительства и передать завершенный объект строительства заказчику, либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для надлежащего- выполнения* работ, принять и оплатить их результат».

Поскольку предмет договора строительного подряда имеет две составляющие - объект строительства, как результат работы подрядчика и непосредственно строительные работы. Таким образом, стороны/, всегда преследуют материальный результат, а не сам процесс строительства.

7. Дополнить статью 740 ГК РФ пунктом 4, изложив его в
следующей редакции:

«4. Договор строительного подряда должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора строительного подряда».

Поскольку договор строительного подряда ни при каких обстоятельствах не может быть заключен в устной форме, так как предмет договора определяется технической документацией, цена работы - сметой, а на стадии его исполнения обязательно оформляются письменные документы (акты приемки результата работ).

8. Абзац 1 пункта 1 статьи 743 ГК РФ изложить в следующей
редакции: «Подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с

ним работы в; соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования; а в случае когда стороны согласовали смету, определяющую цену работ, -также в соответствии со сметой».

На практике имеются случаи когда стороны договора строительного подряда определяют стоимость работ исходя из площади строительства или с учетом договорной цены (протокол согласования договорной цены) без составления сметы. Таким образом, с учетом судебной и практической-деятельности: нами предлагается изменить норму статьи в- части-составления сметы.

9; Дополнить статью 753 ГК РФ пунктом- 7, изложив его в следующей редакции:

«7. За нарушение предусмотренного договором-, срока" сдачи результата работ подрядчик уплачивает заказчику неустойку (пени)> в размере, одной трехсотой ставки рефинансирования. Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства^ от цены договора.за-каждый день просрочки, если иное не предусмотрено-законом».

Данная, норма; призвана предусмотреть законную неустойку по-договору строительного подряда с учетом его значимости, по аналогии с Федеральным;законом Российской Федерации от 30 декабря.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных; домов и иных обьеістов недвижимости и о внесении- изменении в некоторые законодательные акты Российской: Федерации». В виду того; что: действующим законодательством не предусмотрена ответственность подрядчика перед заказчиком^ за нарушения, сроков- строительства; и регулирование вопросов установления конкретных санкций ложится почти полностью на усмотрение сторон.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что сформулированные выводы и рекомендации могут быть использованы в дальнейших научных исследованиях актуальных проблем института предпринимательской деятельности в сфере строительства и при совершенствовании норм второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы настоящего исследования, могут служить для подготовки лекционных курсов и учебно-методических пособий по предпринимательскому праву, в процессе преподавания таких учебных дисциплин, как: «Гражданское право», «Предпринимательское право», а также в практической деятельности судов, юридических лиц (заказчиков, подрядчиков, инвесторов), адвокатов и практикующих юристов. "

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и / процесса Московского университета МВД России. Выводы и предложения, сделанные диссертантом, апробированы и внедрены в учебный процесс кафедры гражданского права Восточной экономико-юридической гуманитарной академии. Материалы исследования использовались при подготовке фондовых лекций по специальному курсу «Предпринимательское право», «Договорное право».

Основные теоретические положения и выводы по вопросам предпринимательских отношений в сфере строительства выносились на обсуждение конференции некоммерческой организации «Ассоциация строительных организаций «ВИТ XXI».

Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения, библиографического списка используемой литературы и приложения.

Гражданско-правовое регулирование предпринимательской деятельности в сфере строительства

Институт предпринимательской деятельности появился в системе российского права сравнительно недавно - лишь в начале 90-х годов 20 века. История нынешнего российского предпринимательства, как верно отмечает С.Э. Жилинский, начинается с 1 января 1991 г., когда вступил в силу Закон РСФСР от 25 декабря 1990 г. «О предприятиях и предпринимательской деятельности»!. В Советском Союзе предпринимательство рассматривалось как антиобщественная деятельность, а его субъекты, привлекались к уголовной ответственности по статье 153 УК РСФСР 1960 г., предусматривавшей в качестве наказания достаточно серьезные меры уголовного наказания. »

До 1991 года в Советском Союзе, экономической свободы как таковой фактически не существовало. Вся экономика была партийно-государственной, поскольку любое решение предприятия или иной хозяйственной организации должно было соответствовать конкретным директивным указаниям государственных органов, а в редких случаях их отсутствия - общим партийно-государственным идеологическим и иным установкам.

Между тем, экономическая свобода как общеизвестно является необходимым элементом гражданского общества и-правового государства. При переходе к экономическим формам демократии, наша страна практически отказалась от внешнеэкономического-принуждения личности, что позволило раскрыть ее деловые и творческие созидательные

способности. Сегодня предпринимательская деятельность признается легально, которая регламентируется и поддерживается государством.

Так, Конституцией Российской Федерации гарантируются свобода экономической деятельности, составляющая одну из основ конституционного строя Российской Федерации (статья 8, часть 1), а также такие основные неотчуждаемые права и свободы человека, как право на свободное использование своих способностей и имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности (статья 34, часть 1), право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2) и т.д.

В развитие названных конституционных положений и на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора ПС РФ в качестве основных начал закрепляет равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела1.

Гражданское законодательство Российской Федерации, регулируя отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, исходит из того, что таковой является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Анализируя содержание понятия предпринимательской деятельности, можно выделить следующие основные его признаки: самостоятельность, рискованность, направленность на систематическое извлечение прибыли и необходимость её государственной регистрации.

Строительная деятельность обладает всеми основными предпринимательскими признаками. Вместе с этим, законодатель не предусмотрел саму сферу деятельности предпринимателя. На наш взгляд, для предпринимателя характерна торговая, посредническая, строительная, транспортная, страховая, банковская, инвестиционная и иная деятельность. А если субъект не зарегистрирован в качестве предпринимателя, но судя по основным признакам его деятельность подпадает под предпринимательскую, как быть в этой ситуации? Например, Е.А. Зверева под сферой деятельности понимает не запрещенную законом деятельность, основанную на перечне договоров, содержащихся во второй части ГК РФ 3. Разница в подходах основана на различном понимании вводимого общего понятия "сфера" деятельности предпринимателя. Следовательно, предлагается правовой, а не экономический критерий понимания содержания деятельносги предпринимателя. Представляется, что именно этот критерий соответствует буквальному содержанию терминов, употребляемых законодателем для характеристики содержания деятельности предпринимателя.

Инвестиционно-договорные отношения, возникающие в сфере строительства

Под инвестициями понимается вложение средств в расширение производства, ценные бумаги, новые технологии и т.д., в результате чего достигается экономический и социальный эффект. Законодатель выделяет основные типы инвестиций и делит их на:

а) реальные - долгосрочное вложение средств в отрасли материального производства;

б) финансовые - вложение средств в кредитно-финансовую деятельность и в ценные бумаги;

в) интеллектуальные - вложение средств в обучение специалистов за рубежом, приобретение лицензий, ноу-хау и т.д.

Инвестиции в строительство можно определить как совокупность затрат, реализуемых в форме долгосрочных вложений частного или государственного капитала в строительство, национальные (внутренние) и зарубежные. Целью данных инвестиций является получение прибыли, т.е. денежных средств, целевых банковских вкладов, паи, акций и других ценных бумаг и т.д.

Долгосрочные инвестиции связаны с осуществлением капитального строительства в форме «нового» строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы. Такие работы приводят к изменению сущности объектов, а затраты, производимые при этом, не являются издержками отчетного периода по их содержанию.

Соблюдение строительного законодательства представляет собой один из элементов управления инвестиционно строительной деятельностью в Российской Федерации.

Анализ действующего законодательства показывает, что деятельность хозяйствующих субъектов, связанная с инвестиционно-договорными отношениями, возникающими в сфере строительства в Российской Федерации, регламентируется следующими законодательными и иными нормативными правовыми актами: Гражданским кодексом РФ; Налоговым кодексом РФ; Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изм. и доп. от 2 января 2000 г.); Положением о бухгалтерском учете долгосрочных инвестиций, утвержденным письмом Минфина России от 30 декабря 1993 г. N 160; Положением о бухгалтерском учете "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденным Приказом Минфина России от 20 декабря 1994 г. N 167.

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Главная функция инвестора - финансирование строительства. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с графиком (планом) финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.

В юридической литературе правовое положение вкладчиков, долевых участников, инвесторов, соинвесторов, заказчиков, застройщиков и т.п. недостаточно изучено на сегодняшний день. В соответствии со статьей 4 ФЗ от 25.02.1999 г. №39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»1 допустимым является объединение функций инвестора и заказчика, инвестора и застройщика в одном лице. Однако, объединение или подмена прав вкладчика инвестором, соинвестором или долевым участником и наоборот является недопустимыми в соответствии с законом. Права и обязанности вкладчика, инвестора, долевого участника предусмотрены разными по своему функциональному значению нормами права и самостоятельное отнесение к категории «инвестор» того или иного участника строительства является недопустимым.

Действующим законодательством смешиваются понятия заказчика и застройщика с одной стороны, с другой им придается различное значение по форме и содержанию. Так, например, согласно Федерального закона от

17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», под заказчиком (застройщиком) понимается, гражданин или юридическое лицо, имеющие намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство.

Градостроительный же кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ2, трактует понятие заказчик как, физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

В соответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» (с изменениями от 12 января 1996 г.) заказчик определяется вообще, как физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, аренду либо для. продажи.

По нашему мнению, заказчик это уполномоченный инвестором физическое или юридическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционного проекта.

Правовая характеристика договора строительного подряда

Прежде чем перейти к правовой природе договора строительного подряда, отметим, что термин «договор» употребляется в различных значениях. Так, например, в свое время римские юристы рассматривали договор с позиции основания возникновения гражданского правоотношения как само правоотношение, возникшее из этого основания и, наконец, как форму, которую соответствующее правоотношение принимает1. Договор предлагалось также рассматривать как юридический факт и как правоотношение.

Н.Д. Егоров определил договор как юридический факт, лежащий в основе обязательства, само договорное обязательство и документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения О.С. Иоффе понимал под договором обязательство, возникающее из соглашения, а также документ, фиксирующий акт возникновения обязательства по воле всех его участников.

P.O. Халфина сущность договора, видит в согласовании воли двух или нескольких лиц. В понятие же договора включает взаимные гражданские права и обязанности.

Как видим, любой договор состоит из отдельных условий, в которых закреплен предмет договора, права и обязанности сторон, и эти условия составляют содержание договора. Договорные условия представляются как способ отражения взаимных прав и обязанностей участников договорных отношений.

Договорные отношения, составляющие содержание договора, принято объединять в определенные группы. В юридической литературе «условия договора» принято делить на следующие группы:

1) существенные, 2) обычные 3) случайные1. По нашему мнению, следует поддержать данную точку зрения, поскольку она отвечает объективной содержательной части договора. Справедливости ради отметим, что сходную позицию по этому вопросу занимали и другие ученые2.

Итак, зададим вопрос. Что понимается под существенными, обычными и случайными-условиями договора?

Под существенными условиями понимается условия, без согласования которых договор считается не заключенным. Например, предмет в договоре купли-продажи. Обычные условия, указанные в законе, вступающие в юридическую силу с момента заключения договора. Случайные - условия входящие в содержание договора, по обоюдному согласию сторон. При этом, существенные условия договора всегда четко указанны в законе, носят императивный характер, обычные реализуются через права и обязанности сторон, а случайные определяются сторонами договора. Таким образом, существенные условия имеют особое значение, поскольку без них договор считается ничтожным.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор признается заключенным, если между сторонами, соблюдена форма договора, достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Договор строительного подряда по своей юридической природе является соглашением двух и более лиц об установлении гражданских прав и обязанностей по возведению, реконструкции объекта строительства, а также выполнению строительных, монтажных, пусконаладочных и иных связанных со строительством работ.

Зададим вопрос. Какова правовая природа и каковы условия договора строительного подряда?

Специфика предмета договора строительного подряда основывается на основополагающих факторах, по которым законодатель выделяет этот договор в качестве самостоятельного вида подряда (гл. 37 ГК РФ). В предмете договора строительного подряда происходит сочетание количественных и качественных показателей результата строительных работ, выполненных подрядчиком в соответствии с проектно-сметной документацией. Поскольку договор строительного подряда отличается именно тем, что результат работ не может быть получен сразу после заключения договора, то к динамическим характеристикам следует отнести срок строительства, а также непосредственно сам процесс выполнения строительных работ.

1.3. Договорные отношения в строительстве

В зависимости от периода, вида, условий и участников строительства, характеристики сметной документации в строительстве применяются:

генеральный договор подряда - заключается с генеральным подрядчиком на весь период строительства;

договор субподряда - заключается между генеральным подрядчиком и специализированными организациями на выполнение отдельных видов работ и комплексов строительных и монтажных работ.

Регулирование отношений участников строительства независимо от форм собственности при заключении и исполнении ими договоров (контрактов) строительного подряда на территории Республики Беларусь осуществляется Правилами № 1450, Гражданским кодексом Республики Беларусь от 07.12.1998 № 218-3 (с учетом последних изменений и дополнений от 03.07.11. № 286-3), Законом № 293-3 и другими нормативными правовыми актами Республики Беларусь.

Согласно части первой ст. 696 Гражданского кодекса по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену.

Договор подряда заключается в письменной форме путем составления единого документа. По соглашению сторон к договору подряда прилагаются необходимые документы, которые являются неотъемлемой частью этого договора. Договор подряда заключается при наличии в предусмотренных законодательством Республики Беларусь случаях:

у заказчика (подп. 12.1 Правил № 1450):

соответствующего документа, удостоверяющего права на земельный участок;

решения местных исполнительных ираспорядительных органов на строительство объекта;

проектно-сметной документации, прошедшей государствен­ную вневедомственную экспертизу, согласованной и утвержденной в установленном порядке, если обязанность ее разработки не возложена па подрядчика;

протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя;

у подрядчика - лицензии на выполнение соответствующих видов строительных работ, действующей на территории Рес­публики Беларусь (подп. 12.2 Правил № 1450).

В отношении договора строительного подряда, как и в отношении договоров подряда, необходимо, чтобы были соблюдены существенные условия , указанные в законодательстве. В противном случае договор может быть признай незаключенным, а в ряде случаев сделка может быть признана недействительной.

К существенным условиям договора строительного подряда относятся

условия о предмете договора (наименование и местонахождение объекта строительства, виды и объемы строительных и иных специальных монтажных работ),

начальный и конечный сроки выполнения работ,

договорная (контрактная) цена работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов,

какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию,

условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 16 Правил № 1450 предусмотрены следующие обязательные условия договора :

наименование сторон и необходимые реквизиты (юридические адреса в соответствии с учредительными документами илипаспортные данные, расчетные счета обслуживающих банков,учетные номера налоговой инспекции, номера свидетельств огосударственной регистрации, номера и сроки действия лицензий подрядчика);

предмет договора подряда (наименование и местоположение объекта строительства, виды строительных работ);

сроки (месяц и год) начала и завершения строительстваобъекта, выполнения видов строительных работ;

договорная (контрактная) цена объекта, вида строительных работ, устанавливаемая по результатам проведения подрядных торгов. По объектам, по которым проведение подрядных торгов не является обязательным, договорная (контрактная) цена определяется по соглашению сторон с учетом законодательства Республики Беларусь;

порядок расчетов за выполненные работы;

источники финансирования;

распределение функций между заказчиком и подрядчиком по обеспечению объекта конструкциями, материалами, изделиями, оборудованием, инвентарем, а при необходимости и по проектированию объекта;

обязанности заказчика и подрядчика при исполнении договора подряда.

Каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор подряда и других условий , предусматривающих:

условия выплаты и размер премий за своевременный вводобъекта в эксплуатацию;

ответственность сторон при невыполнении обязательствпо договору;

особенности приемки выполненных строительных работ,сдачи объекта в эксплуатацию;

взаимоотношения сторон при наступлении форс-мажорных обстоятельств;

порядок и основания изменения или расторжения договораподряда;

перечень услуг, предоставляемых одной стороной другойстороне;

другие условия.

Договор подряда является основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения участников строительства, и должен соответствовать обязательным для заказчика и подрядчика требованиям, установленным Правилами № 1450 и другими актами законодательства Республики Беларусь.

Контрольные вопросы.

1.Что входит в понятие «строительная деятельность»?

2.Дайте определение строительства.

3. Перечислите основные принципы строительной деятельности.

4.Перечислите основные факторы строительного производства.

5.Назовите классификационные признаки строительных организаций.

6.Перечислите субъектов инвестиционной деятельности.

7. Дайте определение инвестиционной деятельности.

8. Охарактеризуйте способы производства СМР.

9.На основании каких документов формируются договорные отношения в строительстве?

10.Назовите существенные, обязательные и другие условия договора субподряда.