Порядок продажи квартиры на вторичном рынке. Как оформить куплю продажу квартиры: рассматриваем с чего начать, порядок и этапы сделки, как она проходит

Для решения жилищного вопроса вы можете выбрать квартиру на первичном или вторичном рынке.

Способы покупки квартиры:

💵 Покупка квартиры за наличные , собственные денежные средства - во время сделки покупатель передает продавцу всю установленную сумму. Для этого можно самому собрать деньги, чтобы купить квартиру , или взять в долг. Для безопасности передачу денег проводят через нотариуса в присутствии свидетелей и в обязательном порядке оформляют расписку. Услуга нотариального контроля при передаче средств платная, размер вознаграждения обычно составляет определенный процент от суммы сделки. При желании, можно использовать другой способ передачи средств: через банковскую ячейку, банковский перевод со счета на счет или аккредитив.

📋 В ипотеку - подходит для приобретения как новостроек, так и вторичного жилья. При оформлении ипотеки банк выдает кредит под залог выбранной недвижимости. Продавец получает всю сумму, а покупатель ежемесячно погашает банку часть кредита и проценты. В большинстве случаев ипотека оформляется на срок от 3 до 20-25 лет и подразумевает внесение первого взноса в размере от 10 до 50%.

📊 В рассрочку - промежуточный вариант между наличным расчетом и ипотекой. Покупатель вносит необходимую для покупки квартиры сумму частями, период рассрочки обычно небольшой - от нескольких месяцев до 1-3 лет. Программа может быть беспроцентной или включать дополнительную компенсацию в виде процентов или установленных платежей. Чаще всего рассрочку оформляют строительные компании на период до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Что нужно, чтобы купить квартиру : стандартный порядок действий

🔹 Поставьте цель. Определите параметры будущей квартиры: удобный район, транспортная развязка, расположение на этаже, размер и количество комнат. При этом учитывайте количество жильцов, возможное расширение семьи, рождение детей.

🔹 Проанализируйте свои финансовые возможности. Покупательная способность формируется на основе реального бюджета и размера доходов, но всегда возможно подобрать альтернативу. Например, за одну и ту же сумму можно купить однокомнатное жилье в центре, или двухкомнатное в спальном районе, или использовать накопленные средства в качестве первого взноса и взять кредит на более просторную квартиру.

🔹 Выберите способ покупки. Если сумели скопить всю необходимую для покупки недвижимости сумму, не нужно переплачивать за кредит. В то же время ипотека помогает улучшить жилищные условия прямо сейчас. При этом вы вносите оплату за собственное жилье, не живете с родителями и экономите на арендной плате.

🔹 Изучите рынок недвижимости. Сделать это можно самостоятельно или обратиться за помощью к риэлтору. При покупке жилья без посредников должное внимание уделите выбору объекта и изучению особенностей проведения сделки купли-продажи. Обращение к специалисту поможет сэкономить время и силы.

🔹 Изучите понравившиеся варианты. Оцените не только характеристики самого жилья, но и общее состояние дома, инфраструктуру, криминальную ситуацию в районе. Если будет возможность, познакомьтесь с соседями и постарайтесь узнать дополнительную информацию от них: как работает управляющая компания, с какими жильцами возникают проблемы и конфликты, исправна ли система отопления и канализации в доме. Учтите все издержки на недвижимость и проживание в ней, например, рассчитайте, во сколько обойдется квартира после ремонта и регулярные расходы на транспорт. Не делайте однозначный выбор в пользу самого дешевого варианта, уточните, что послужило фактором для снижения цены: срочная необходимость получить деньги или отсутствие спроса из-за низкого качества жилья. Тщательно изучите юридические аспекты: кто является собственником недвижимости, есть ли согласие на продажу от всех владельцев, сколько прописанных жильцов, кто и по какому праву занимается продажей. Для проверки попросите предъявить документы на квартиру.

🔹 Подумайте, как можно сэкономить. Многие собственники указывают цену продажи “с запасом” в надежде получить больше. Учитывая эту тенденцию, можно поторговаться и предложить свою более низкую цену. Чтобы торги прошли успешно, предварительно изучите ситуацию на рынке недвижимости и стоимость аналогичных предложений. Чтобы с большей вероятностью получить скидку, не проявляйте крайней заинтересованности в покупке, даже если объект вам очень понравился, не давите на продавца и дайте ему время обдумать предложение.

Интересно! Узнать реальную цену квартиры можно с помощь профессиональных риэлторов. Подробно опишите характеристики объекта одному или нескольким специалистам и выслушайте их мнения по поводу цены. При этом можно представится как покупателем, так и собственником, который хочет продать такую квартиру. Так вы получите представление о реальной стоимости жилья.

🔹 Оформите сделку. Заключите договор и подайте документы на регистрацию, сделать это можно через МФЦ. Проведите процедуру приема-передачи недвижимости: проведите осмотр и подпишите соответствующий акт. Подробнее про порядок оформления недвижимости в каждом конкретном случае расскажем ниже.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке, чтобы не обманули

Иногда стоимость квартир на вторичке дешевле , чем на первичном рынке, что связано с износом строения и, в некоторых случаях, неудобной планировкой. Чаще всего цена ниже среднерыночной в домах старого фонда. При этом, покупка вторичной недвижимости сопряжена с рисками: на рынке действуют мошеннические схемы, в документах собственника могут быть ошибки, которые повлекут гражданские споры после завершения сделки. Безопасно купить квартиру на вторичном рынке можно через агентство , при этом вы сэкономите время, получите дополнительные гарантии и преимущества. Если вы решили действовать самостоятельно, чтобы следуйте нашим советам не быть обманутым .

Совет 1. Подтвердите право собственности продавца на квартиру.

Запросите договор купли-продажи, свидетельство о наследовании или другие правоустанавливающие документы. Если продажей занимается доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности - она должна быть заверена нотариально. Обратите внимание на дату заключения документа, если срок действия не указан, доверенность действительна 1 год. Перед подписанием сделки настаивайте на личной встрече с собственником, чтобы узнать, согласен ли он с продажей имущества.

Чаще всего проблемы при покупке-продаже недвижимости возникают, если собственник страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Состояние его здоровья может стать причиной иска со стороны родственников, которые будут считать продажу недействительной.

Квартира не должна находится под арестом или использоваться в качестве залога. Перепроверить это можно на сайте Росреестра на основе электронной выписки из ЕГРП. Убедитесь в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги, сделать это можно на основе квитанций и выписок с лицевых счетов. Если недвижимость - это совместно нажитое в браке имущество, при продаже необходимо согласие супруга. Если продается доля - часть квартиры, другие собственники должны письменно отказаться от преимущественного права покупки. Если дом находится в списке на расселение, продажа квартир в нем незаконна. Если квартира сдается, собственник имеет право продать ее до завершения договора аренды только по согласованию с арендатором.

Совет 4. Узнайте сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась.

Несколько перепродаж недвижимости за короткий срок могут свидетельствовать о серьезных проблемах: неблагополучных соседях, протекающей крыше, аварийном состоянии здания или коммуникаций. Чтобы узнать о предыдущих сделках, попросите предъявить выписку из ЕГРП.

Продавец имеет право попросить задаток в качестве гарантии, что сделка состоится. При этом лучше заключить договор аванса, который позволит покупателю забрать свои деньги в случае непредвиденных обстоятельств. В документе также могут быть прописаны штрафы за отказ от сделки, а также информация о техническом состоянии квартиры. При получении аванса продавец выдает потенциальному покупателю расписку. После сбора и оформления всех необходимых документов оформляют сделку и осуществляют передачу всей оставшейся суммы: наличными, но чаще все же на переводом на банковский счет.

Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов: порядок выписки жильцов, период фактического освобождения жилплощади, возможность передачи в собственность или вывоза техники, сантехники, мебели, которая находится в квартире. Все эти нюансы оговариваются предварительно и прописываются в договоре. Предельно ясно необходимо оговорить порядок выписки жильцов. Чтобы исключить проблемы после сделки, можно требовать, чтобы все жильцы выписались до оформления купли-продажи.

Как купить квартиру без посредников и риэлтора: пошаговая инструкция

Шаг 1. Выберите правильное время.

По мнению специалистов, самый выгодный период для покупки вторичной недвижимости и жилья в целом - весна или осень. В это время на рынке представлен самый большой выбор объектов и можно выбрать самое выгодное предложение. При этом в теплое время года удобнее переезжать и делать ремонт. Летом рынок недвижимости затихает из-за сезона отпусков, а зимой - из-за плохих погодных условий, которые могут создавать трудности при переезде.

Шаг 2. Выберите и изучите несколько подходящих вариантов.

При обращении в агентство вам предложат от трех и больше квартир, которые соответствуют вашим требованиям. Если вы ищете жилье самостоятельно, действуйте таким же образом - сравните несколько подходящих вариантов. Так вы сможете выбрать наиболее удобную планировку, получите представление о ценообразовании. Обсудите стоимость объекта недвижимости с собственником, возможные сроки оформления документов, продажи, другие нюансы сделки.

Шаг 3. Оформите сделку.

Сделка купли-продажи недвижимости заключается на основе документов:

📒 паспорта покупателя и продавца;

📒 правоустанавливающих документов на объект;

📒 заявления на регистрацию договора;

📒 квитанции об оплате госпошлины;

📒 дополнительных свидетельств: разрешения опекунов, совладельцев, доверенности.

Покупатель имеет право потребовать предъявить: выписку из ЕРГН; техпаспорт; выписку из домовой книги, чтобы проверить, сколько человек прописано в квартире или выписались ли все жильцы; справку из ЕИРЦ об отсутствии долга за услуги управляющей компании.

Даже при самостоятельном поиске жилья, заключение договора купли-продажи проходит в присутствие нотариуса. Исключение составляют только те случаи, когда собственник один: он может заключить договор в простой письменной форме и пригласить нотариуса по желанию. Договор составляется согласно установленным стандартам и включает обязательную информацию:

📝 адрес объекта;

📝 характеристики недвижимости - из техпаспорта;

📝 стоимость продажи;

📝 данные продавца и покупателя;

📝 условия передачи права собственности, оплаты, выселения.

После нотариального оформления сделки, зарегистрируйте факт передачи собственности новому владельцу. Самостоятельно оформить куплю-продажу квартиры и право собственности можно через МФЦ или отдел Росреестра.

В регистрационное управление необходимо подать перечисленные выше документы. Государственная регистрация занимает до 3 месяцев. После этого покупатель становится полноправным собственником квартиры.

Шаг 4. Передайте деньги.

Участники сделки заранее оговаривают способ и порядок передачи средств: наличными, переводом через банковский счет или через банковскую ячейку. Стоимость услуг нотариуса и других специалистов может быть фиксированной или зависеть от стоимости недвижимости. Стоимость госпошлины за регистрацию договора оплачивает только покупатель, услуги нотариуса оплачивают по договоренности - только одна из сторон или пополам.

Как продать и купить квартиру одновременно и оформить документы

Часто покупка квартиры проходит не “с нуля”, а после перепродажи другой недвижимости. Например, родители продают свою большую жилплощадь, чтобы купить себе и детям отдельное жилье, или семья продает однушку чтобы с доплатой купить более просторный вариант. В любом случае порядок действий не меняется: покупатель ищет подходящую квартиру, проверяет документы собственника и обсуждает с ним порядок сделки, но вместе с этим дает объявление о продаже собственного жилья. Чтобы процесс купли-продажи прошел слаженно и по закону, обычно обращаются за помощью к риэлторам. Они знают про все доступные предложения на рынке, могут быстро подобрать подходящее для покупки жилье, а через базу клиентов одновременно найдут покупателя на квартиру клиента.

Можно ли купить муниципальную квартиру

Муниципальная недвижимость - собственность государства. Продажа такой квартиры может проходить только после приватизации, но в таком случае жилье теряет статус муниципального и переходит в частную собственность. Поэтому:

📌 если вы проживаете в муниципальной квартире по договору соцнайма и еще не использовали свое право на приватизацию - воспользуйтесь им и получите жилье в собственность без оплаты;

📌 если вы уже использовали свое право на бесплатную приватизацию, можете выкупить недвижимость по среднерыночной цене у государства;

📌 если вам предлагают купить муниципальную квартиру у жильцов, которые не являются ее собственниками, не соглашайтесь - это обман.

Как быстро и выгодно купить квартиру в новостройке

Жилье в новостройках отличается удобной и современной планировкой, высоким качеством строительных материалов и коммуникаций, ухоженными подъездами, лифтами и придомовой территорией с автостоянками. Кроме этого строительные компании предлагают разные схемы для покупки жилья:

🔹 можно купить жилье со скидкой на стадии котлована , став таким образом дольщиком;

🔹 приобрести квартиры с ремонтом или черновой отделкой в уже сданном доме;

🔹 внести всю сумму сразу, оформить ипотеку или купить в рассрочку .

Покупка готового жилья в новом ЖК оформляется в том же порядке, что и любая другая недвижимость. Собственником при этом выступает строительная компания, которая может самостоятельно реализовать квартиры через центры продаж или сотрудничать с посредниками, которые предоставляют риэлторские, брокерские и юридические услуги.

При приобретении квартиры в недостроенном доме по договору долевого участия (ДДУ) вы вкладываете в строительство, поэтому сделка имеет нюансы и сопряжена с рисками, о которых мы вам расскажем.

Как правильно купить квартиру в новостройке по ДДУ

Используем возможность сэкономить. Чтобы привлечь инвестиции для строительства, застройщики начинают продавать жилье на начальных стадиях возведения дома - с проекта, котлована, фундамента , до момента сдачи объекта в эксплуатацию. На первых этапах строительства стоимость 1 м 2 жилплощади на 20-40% меньше запланированной при сдаче, поэтому купить квартиру в строящемся доме можно намного дешевле.

Помним про риски. Возможность сэкономить напрямую связана с риском потерять вложения, потому что:

🔸 строительная компания может обанкротиться или заморозить проект;

🔸 из-за недофинансирования строительство может затянуться или остановиться;

🔸 готовый дом может не пройти госпроверку из-за ошибок при выборе участка, проектировании, строительстве, поэтому здание не подключат к системе водоснабжения и газоснабжения;

🔸 есть риск получить жилье, которое не соответствует вашим требованиям, например, в квартире будет слишком шумно из-за тонких стен, или итоговая площадь будет меньше запланированной: разницу в цене вам компенсируют, но из-за этого прихожая или другое помещение может быть слишком маленьким.

Проверяем документы застройщика. При выборе новостройки проверьте документы строительной компании:

📋 учредительные документы;

📋 ИНН и ОГРН;

📋 финансово-хозяйственную отчетность;

📋 бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;

📋 заключение аудиторской проверки за последний год.

Дополнительно изучите разрешение на строительство, документы на участок где ведется стройка, проектную декларацию, разрешения на подключение к водопроводу, системе отопления и электросетям. Документы могут быть в свободном доступе на сайте застройщика или предоставляются по требованию потенциального покупателя. Узнайте сколько объектов компания уже сдала в эксплуатацию, отзывы покупателей, сделать это можно на специализированных форумах в сети.

Покупать жилье лучше напрямую у подрядчика в новостройке , но если застройщик реализует квартиры через посредников, проверьте их документы, репутацию и права представителя.

Дополнительно сравните стоимость жилья в новых ЖК, которые предлагают другие компании. Все застройщики используют схожие технологии и закупают материалы по рыночным ценам, поэтому итоговая стоимость жилья может отличатся только из-за расположения или размера жилой площади. Если рассматриваемое вами предложение намного выгоднее аналогичных, скорее всего компания не выполнит своих обязательств.

Подпишите договор долевого участия и внесите оплату. Если все документы в порядке, строительная компания сдала уже не один дом, который отмечен позитивными отзывами, можете подписывать ДДУ. Договор содержит информацию:

📝 реквизиты застройщика;

📝 данные дольщика;

📝 характеристики квартиры;

📝 способ и порядок оплаты;

📝 срок сдачи объекта в эксплуатацию.

После подписания договора внесите оплату за недвижимость в порядке, установленном ФЗ №214. По требованиям закона, оплата возможна только после регистрации ДДУ в Росреестре. Деньги переводят на счет организации, некоторые компании предоставляют рассрочку и разбивают всю сумму на равные платежи, которые необходимо вносить поэтапно до сдачи объекта в эксплуатацию.

Как купить квартиру по переуступке прав : специфика сделки

Предлагать жилье в строящихся домах могут не только сами строительные компании, но и дольщики, которые по каким либо причинам хотят вернуть свои деньги, а также консалтинговые компании, которые занимаются перепродажей недвижимости и оказывают посреднические услуги. В этом случае они передают свои права долевого участия покупателю в обмен на установленную сумму.

Порядок и условия сделки с каждом конкретном случае могут отличатся, во время покупки по переуступке предоставляются документы:

📗 первоначальный договор ДУ с застройщиком;

📗 договор переуступки;

📗 согласие застройщика на переуступку прав;

📗 подтверждение взаиморасчетов;

📗 акт приема/передачи бумаг по переуступке.

Стоит ли покупать квартиры на торгах

Существует несколько причин для реализации недвижимости через торги, среди них нарушение заемщиком условий договора с кредитором, а также продажа имущества компаний, которые объявили себя банкротом. Обычно на торгах по банкротству у государства продается жилье, которое было в собственности у юридических лиц, предприятий или конфисковано за неуплату коммунальных и других услуг. Залоговую квартиру на аукционе у банка продают, чтобы закрыть кредит, который не в состоянии выплачивать заемщик.

Начальная цена недвижимости на торгах обычно на 5-10% дешевле рыночной стоимости, что позволяет недорого приобрести жилье. Однако, следует помнить, что покупка квартир с торгов приставов сопряжена с риском:

📍 покупатель залоговой банковской квартиры может столкнуться с судебными тяжбами бывшего собственника;

📍 на лицевом счету недвижимости могут быть долги за коммунальные услуги;

📍 часто возникают проблемы с регистрацией жильцов: выписать бывшего собственника можно через суд, однако если прописка распространяется на несовершеннолетнего ребенка , выписать и выселить его никто не имеет права;

📍 на объекте может быть обременение, которое не удалось выявить в ходе предварительного оформления документов: например, предприятие предоставляло собственное помещение для проживания работникам, фирма обанкротилась и помещение выставили на аукцион, но выселять жильцов нуждающихся в жилье без предоставления альтернативы незаконно.

Купить квартиру с обременением банка без риска поможет специалист по недвижимости.

Как купить квартиру в другом городе без проблем

Необходимость купить жилье в другом городе может быть вызвана сменой работы, особенностями ведения бизнеса, ситуацией в стране или регионе. Чтобы самостоятельно и без риска провести такую сделку, необходимо выделить время, изучить стоимость недвижимости в регионе, приехать в город для просмотра вариантов и оформления документов. Чтобы без риска и потери времени купить жилье в другом городе, обратитесь за помощью в агентство недвижимости, которое имеет филиалы или сотрудников в разных регионах. Как правило, такие деловые связи существуют между членами Российской гильдии риэлторов или членами специально созданных профессиональных деловых сообществ.

Как купить жилье в ипотеку

Ипотеку, или кредит под залог недвижимости, можно использовать как для покупки новостроек, так и вторичного жилья. По сравнению со сделкой купли продажи, в которой участвуют двое - продавец и покупатель - в ипотеке задействуется третья сторона - банк.

Порядок ипотечной сделки:

1. Заемщик подтверждает свою платежеспособность.
2. Выбирает квартиру, которая соответствует его требованиям к площади, этажу, отделке и подходит по цене.
3. Подает документы на квартиру в банк.
4. Банк рассматривает заявку и предоставленный пакет документов, в случае одобрения выдает кредит.

При оформлении ипотеки на новостройку застройщик обычно предлагает готовые программы и схемы кредитования от партнеров. Вы можете воспользоваться одной из них, что сэкономит время, или обратиться в другую кредитную организацию. При покупке вторичной недвижимости в ипотеку кредитора необходимо искать самостоятельно.

Существует ряд стандартных и индивидуальных условий, которые банки выдвигают к заемщикам. К стандартным критериям оценки относят:

▪ гражданство РФ;

▪ возраст от 20-21 год в момент оформления договора и до 65-75 лет в момент погашения долга;

▪ рабочий стаж от 6 месяцев;

▪ уровень дохода, который, помимо основных расходов семьи, позволит регулярно погашать займ, проценты по нему.

В некоторых банках выдают кредиты клиентам младше 21 года, со средним и низким уровнем официального дохода. Например, Сбербанк и Транскапиталбанк предоставляют своим клиентам возможность погашать займ до 75 лет, а Совкомбанк - до 85 лет. Лояльные условия оценки заемщиков обычно действуют на ипотечные программы с менее выгодными условиями: с коротким периодом кредитования, большим первым взносом и переплатой.

Чтобы подать заявку на получение ипотечного займа необходимо написать заявление по форме банка и передать на проверку документы:

📜 копии паспорта и идентификационного кода;

📜 справку о доходах и копию трудовой книжки;

📜 аналогичные документы созаемщиков, при условии их привлечения к сделке.

Если в качестве первого взноса планируется использовать сертификат материнского капитала или накопления по военной ипотеке, в банк передают соответствующие сертификаты и выписки со счета. Перечень документов может отличаться, точный список выдадут сотрудники банка.

Популярные вопросы по ипотечному кредитованию

Оформят ли ипотеку с плохой кредитной историей ?

Выдавая кредит под залог недвижимости банки рискуют меньше: если заемщик не сможет или откажется погашать ипотеку, жилье можно реализовать и компенсировать издержки. Поэтому многие банки оформляют ипотеку клиентам с плохой кредитной историей, в особенности если в прошлом нарушения кредитного договора были несущественными: заемщик задержал выплаты на несколько месяцев, долго не погашал долг окончательно или нарушения были допущены 5-10 лет назад и больше.

Если банк все же учитывает кредитную историю, он может дополнительно снизить свои риски и предложить займ на менее выгодных условиях: на короткий срок, под высокий процент, увеличить сумму первого взноса,потребовать дополнительное гарантийное обеспечение со стороны созаемщиков.

Что делать если работаешь неофициально ?

Чтобы подтвердить платежеспособность клиента, кредитор запрашивает справку о доходах, которая может быть оформлена по форме 2-НДФЛ, декларацию о доходах ЧП или справку по форме банка. Справки 2-НДФЛ выдают работодатели, чьи сотрудники официально трудоустроены. Поэтому, если вы работаете неофициально, обратитесь в банк, который не требует официального подтверждения о размере заработной платы.

Чтобы увеличить свои шансы на кредит, при заполнении справки по форме банка укажите все источники дохода: проценты с депозитов, ценных бумаг, отчисления с аренды, алименты. В большинстве случаев, ипотечный кредит без справки о доходах оформляют на короткий срок и увеличиваю переплату на 0,5-0,7% и больше.

Можно ли оформить ипотеку без первоначального взноса ?

Чтобы понять почему большинство ипотечных программ на рынке предполагают внесение первого взноса в размере от 10 до 50%, рассмотрим риски самого кредитора. Ситуация на рынке недвижимости постоянно меняется, поэтому выдавая займ по ипотечной программе банки стараются получить дополнительную страховку на случай изменения рыночной стоимости объекта. Для этой цели и требуется первоначальный взнос. При такой системе ипотека в любом случае будет выгодна банку, потому что залоговая стоимость объекта будет выше, чем сумма ипотеки.

Для примера рассмотрим два случая: в одном банк выдал кредит на недвижимость без первого взноса, в другом - поставил заемщику условие - заплатить сразу 20% от стоимости.

Несмотря на существующие риски, некоторые банки предлагают специальные программы кредитования без первого взноса. Обычно, такие предложения предполагают покупку жилья, стоимость которого с большой долей вероятности не снизится, а наоборот вырастет. К таким объектам относятся новостройки и недвижимость бизнес-класса.

Для заемщика существует несколько способов оформить ипотеку без денег , среди них привлечение материнского капитала и дополнительное оформление потребительского кредита.

Способ 1. Взять потребительский кредит на сумму первоначального взноса по ипотеке.

В итоге вы оформите два кредита, увеличите ежемесячный платеж и общую переплату, но такая схема позволяет улучшить жилищные условия уже сейчас. Для наглядности, приведем примерные расчеты для покупки квартиры стоимостью 2 миллиона рублей по такой схеме. По условиям ипотечной программы первый взнос составляет 10% или 200 000 рублей:

Если вы хотите воспользоваться такой схемой, брать потребкредит следует после оформления ипотеки. Во-первых, банк может не одобрить выдачу ипотечного займа и вы возьмете кредит зря. Во-вторых, при рассмотрении заявки банк будет проверять кредитную историю и потребительский кредит может стать поводом для отказа.

Чтобы купить жилье по схеме ипотека+потребительский кредит, следуйте алгоритму:

1. Подайте заявку и необходимый пакет документов на ипотеку.
2. Если заявку одобрят, у вас будет 60-90 дней, чтобы оформить ипотечный договор. За это время можно взять потребкредит в другом банке.
3. Заключите ипотечный договор, в качестве первого взноса переведите кредитные средства.

Способ 2. Используйте сертификаты господдержки и другие субсидии, чтобы взять жилье в ипотеку.

В таком случае также нет необходимости копить деньги для оплаты первого взноса - необходимая сумма поступит со счетов государственных организаций. К программам госпомощи по улучшению жилищных условий относится военная ипотека, материнский капитал, молодая семья и другие субсидии. Подробнее о каждой из них расскажем ниже в соответствующих разделах.

Можно ли купить квартиру с непогашенной ипотекой ?

Наличие невыплаченного займа увеличивает кредитную нагрузку на клиента. Если общая сумма ежемесячных платежей по действующим и новому кредиту превышает 50% от дохода, шансы получить одобрение снижаются. Но, если платежеспособность клиента высокая и он не нарушает условий кредитования, банки могут выдавать дополнительные кредиты при уже существующих займах.

Что делать если не дают ипотеку ?

Отказ кредитора свидетельствует о том, что вы не подтвердили свою платежеспособность. Чтобы в конечном итоге получить займ под залог недвижимости, используйте наши советы:

🔹 предоставьте все документы - в том числе и дополнительные справки и выписки, которые потребует банк;

🔹 повысьте уровень расчетной платежеспособности - укажите дополнительные источники дохода или привлеките созаемщиков, ваши доходы будут объединены в один при расчете условий ипотеки;

🔹 пересмотрите условия ипотечной программы - при увеличении размера первого взноса, общей переплаты и уменьшении периода погашения займа кредитор может одобрить заявку;

🔹 будьте готовы к диалогу с кредитором - укажите верные контактные данные и будьте на связи, возможно, сотрудники банка могут звонить, чтобы уточнить и перепроверить детали;

🔹 обратитесь в другой банк - последовательно подавайте заявки в разные кредитные организации, так вы увеличите шансы на одобрение и получите возможность выбора.

Нередко причиной отказа становятся ошибки и неточности при заполнении заявления и сборе документов. Чтобы исключить такую ситуацию, тщательно изучите требования банка, перепроверьте все бумаги перед подачей, предоставьте полную и правдивую информацию. Сделать это можно самостоятельно или с помощью специалиста по кредитам, который подскажет, на чем акцентировать внимание, увеличит ваши шансы на одобрение заявки и может со 100% гарантией исключить отказ из-за ошибок.

Можно ли получить кредит с маленькой зарплатой ?

Если общая сумма доходов заемщика превышает сумму ежемесячного платежа не более чем на 50%, в большинстве банков ипотеку не оформят. Если зарплата, которая указана в справке НДФЛ, недостаточна для оформления займа, укажите все дополнительные источники дохода в справке по форме банка, или привлеките к сделке созаемщиков. Их доход будет учитываться при оценке платежеспособности заемщика. Также, можно попробовать получить кредит под залог имеющегося жилья .

Как купить жилье студенту, если нет денег ?

Для решения этого вопроса стоит обратить внимание на предложения банков, которые готовы оформить ипотеку лицам от 18 лет на основе минимального количества документов. Чтобы увеличить шансы на одобрение заявки, стоит привлечь созаемщиков - родителей или других родственников. Молодая семья студентов с ребенком попадает под категорию льготников и может рассчитывать материнский капитал от государства.

Льготные программы для покупки жилья

Материнский капитал

В качестве первоначального взноса, ипотеку можно оформить через материнский капитал - государственную поддержку для семей с детьми, эта же помощь положена матери-одиночке . По условиям программы можно получить сертификат на сумму более 450 000 рублей, сертификат можно использовать только на улучшение жилищных условий, обучение детей и пенсию мамы. Чтобы узнать, можете ли вы получить господдержку и в каком размере, обратитесь в Пенсионный фонд лично или через сайт . Чтобы онлайн записаться к специалисту и получить выписку, следуйте инструкции:

1. Зайдите в раздел “Электронные услуги без регистрации”;
2. после - в раздел “Заказ справок и документов”;
3. введите личные данные в форму и нажмите “Продолжить”;
4. в таблице выберите строку “Справка о сумме материнского капитала” и нажмите “Продолжить”;
5. в календаре выберите удобный день для визита;
6. получите оповещение, где написано число, время приема, адрес, по которому расположено отделение Пенсионного фонда и контактный номер телефона.

Как купить квартиру на материнский капитал : пошаговая инструкция

🔻 Подпишите с банком ипотечный договор, в котором укажите, что первый взнос будет выплачен за мат капитал .

🔻 Чтобы Пенсионный фонд перевел средства для оплаты первого взноса по ипотеке, соберите и подайте пакет документов: заявление установленного образца, копию паспорта, СНИЛС и оригинал сертификата, копию ипотечного договора, заверенное нотариусом обязательство оформить ипотечное жилье в общую собственность всех членов семьи, справку из БТИ о соответствии выбранного жилья техническим нормам.

🔻 После передачи документов в ПФР, ПФР рассматривает пакет документов 30 дней, и если принимает положительное решение, то деньги перечисляются в течение 10 дней.

Внимание! Материнский капитал нельзя получить наличными на руки, Пенсионный фонд переводит средства только на счет банка при покупке или приобретении жилья в ипотеку.

Военная ипотека

Воспользоваться льготной программой “Военная ипотека” могут военнослужащие, которые участвовали в программе НИС и отслужили 3 года. По условиям господдержки, им выделяется фиксированная сумма на покрытие первого взноса и на погашение ежемесячных платежей по займу. Программа работает так:

1. При зачислении на службу все военные становятся участниками накопительно-ипотечной системы (НИС)
2. Ежемесячно на протяжении трех лет государство переводит утвержденную сумму на счет участника НИС.

   Субсидии для сотрудников бюджетной сферы

   Поддержку государства для улучшении жилищных условий получают работники бюджетной сферы, молодые ученые и молодые специалисты. Чтобы получить такую возможность, бюджетники и молодые ученые должны отработать по специальности более 10 лет и предъявить заключение комиссии о том, что они нуждаются в улучшении жилищных условий. На право получить субсидию их выдвигает руководство. Условия льготного кредитования молодых специалистов варьируются в зависимости от региона, но, в большинстве случаев, государственная помощь предоставляется при условии работы по распределению.

   Помощь для улучшения жилищных условий многодетных и молодых семей

   Господдержка выделяется для переселения из аварийных домов, или расширения жилой площади, если на одного человека в квартире приходится меньше установленной в регионе минимальной площади жилья. Молодые семьи могут получить субсидии в виде единоразовой суммы, рассчитывать на снижение процентной ставки по ипотеке или льготный ипотечный займ от жилого фонда.

   Категории граждан, которые попадают в категорию льготников и условия государственного субсидирования в разных регионах отличаются. Список необходимых документов и доступные программы можно узнать у сотрудника выбранного банка.

   Что такое налоговый вычет и как им воспользоваться

   Если вы работаете официально и платите подоходный налог, при покупке квартиры или другого жилья вы можете получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости недвижимости, но не более 260000 рублей. Так, за год вы вправе вернуть подоходный налог - 13% от официальной зарплаты. Производить возврат можно на протяжении нескольких лет, пока сумма налогового вычета не будет компенсирована в полном объеме.
   
   Чтобы получить компенсацию подайте в налоговую инспекцию заявление на возврат налога и следующие документы:

   📕 копию паспорта;

   📕 декларацию 3-НДФЛ, справку 2-НДФЛ;

   📕 документ, который подтверждает сумму, потраченную на покупку недвижимости: платежные поручения, расписки;

   📕 договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;

   📕 свидетельство о государственной регистрации права собственности;

   📕 акт приема-передачи квартиры;

   📕 кредитный договор и справку об удержанных процентах, если оформили ипотеку.

   В целом, существует множество способов купить квартиру: выбрать объект в новостройке или на вторичном рынке, у собственника, застройщика, посредника, на торгах, оплатить всю сумму полностью, воспользоваться программой рассрочки, ипотеки или одной из социальных субсидий. Каждая сделка будет иметь свои особенности и преимущества в каждом конкретном случае. Чтобы правильно оценить все возможные риски и выбрать самый оптимальный вариант для улучшения жилищных условий, обратитесь за помощью к профессионалам в сфере недвижимости.

Продажа квартиры в 2019 году (в 2020 г) в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур, в соответствии с законодательством РФ.
статья обновлена и актуализирована 05.01.2020 г

Единственным регистратором прав на недвижимость является Росреестр. Подать документы на регистрацию можно через МФЦ.

Для регистрации недвижимости в другом кадастровом округе теперь НЕ нужно туда ехать, документы принимают в офисах Росреестра и почти во всех МФЦ(уточните по телефону.

Сделки удостоверенные нотариусом так же регистрируются в Росреестре в обязательном порядке.

Продажа квартиры в 2019-2020 году предполагает соблюдение следующих правил:

• Сделка купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.

• Договоренности сторон, до подписания Договора купли-продажи и подготовки всего пакета документов к сделке, скрепляются и Соглашением о

• Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:

1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
   Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда, договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний или недееспособный
3. Свежую (максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи) выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
   Если квартира была ранее приватизирована еще и поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
   В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.

• К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
• Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) по заявлению Продавца.
  Регистрацию перехода права от Продавца к Покупателю и регистрация права собственности на Покупателя и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления.
  Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи в 2020 году (2020 г)

Теперь некоторые сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

• отчуждение доли в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена НЕ всеми собственниками одномоментно ().
• отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным
• покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
• залог долей в пользу кредитора НЕ всеми участниками долевой собственности одновременно ().

Но нотариус удостоверяет только те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить бо льшой

Документы для продажи квартиры в 2020 году

Продажа квартиры в 2019 -2020 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

• Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
• Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной .

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2020 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

• Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
• Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
• Согласие супруга на продажу,
• Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
• Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
• Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
• При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Так же я являюсь автором проектов:
Дзен-канал «Секреты риэ/елтора»
_
Лучшие пособия для сделок с недвижимостью
_
Риэлторский интернет-клуб «Вертикаль»
_
Онлайн-сервис «Конструктор договоров для сделок с недвижимостью »
_

Материалы моих интернет- проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Однако, обращайте внимание на дату обновления информации — постоянно происходят изменения в законах!

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

Сервис для заказа выписок из ЕГРН

Читайте новые статьи

• 17/01/2020
• 07/01/2020
• 06/01/2020
• 05/01/2020
• 05/01/2020
• 05/01/2020

Пошаговая инструкция при продаже квартиры – перечень действий, который необходимо осуществить для проведения сделки. В зависимости от массы нюансов он может дополняться новыми пунктами.

Способы

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Продажа квартиры может осуществляться несколькими способами, каждый из которых обладает своими преимуществами и недостатками:

1. Самостоятельное оформление сделки – производится непосредственно продавцом или членами его семьи.
2. Обращение за профессиональной помощью – к риэлторам, в соответствующие агентства и т.д.

Самостоятельное оформление

Самостоятельное оформление сделки продавцом в 2020 году является процедурой, с которой способны справиться не все граждане.

Однако достоинства такого подхода очевидны:

• существенная экономия денежных средств – услуги профессионалов оцениваются довольно высоко;
• возможность контролировать каждый этап сделки – продавец будет самостоятельно заниматься всеми этапами процедуры;
• предотвращение мошенничества со стороны риэлтерских агентств.

Обращение в агентство

При обращении за помощью в агентство, главное – правильно его выбрать. При выборе рекомендуется ориентироваться на отзывы и рекомендации друзей, родственников, коллег, на опыт компании и стаж деятельности.

Достоинства обращения за помощью к специалистам:

• профессиональный подход – каждое действие осуществляется с учетом действующего законодательства, норм и требований, установленных государственными органами;
• экономия личного времени и сил продавца – не все граждане могут позволить себе заниматься проведением сделки ввиду работы или иной занятости;
• сокращение сроков сделки – опытные специалисты знают, как уменьшить время проведения процедуры.

Пошаговая инструкция при продаже квартиры

Пошаговая инструкция купли-продажи квартиры содержит следующие :

1. Определение основных параметров продажи квартиры (стоимость, условия и т.д.), дача объявлений в газеты, журналы, размещение информации на сайтах.
2. Показ квартиры потенциальным покупателям – важно указать на достоинства приобретения именно вашей жилой площади.
3. Беседа с покупателями, в ходе которой обсуждаются основные вопросы и детали сделки.
4. Сбор документов.
5. Составление предварительного соглашения (если это необходимо).
6. Оформление основного договора, обсуждение его пунктов.
7. Подписание соглашения, регистрация права собственности.
8. Передача денег и ключей от недвижимости – взаимный расчет.

Сбор документов

Каждая сделка берет начало со сбора , причем основная нагрузка по решению этого вопроса ложится на продавца.

Чтобы провести сделку, необходимо подготовить следующие бумаги:

• документы, выступающие подтверждением личности обеих сторон – паспорта;
• правоустанавливающие бумаги (к примеру, соглашение о приватизации, договор мены или дарственная);
• кадастровая и техническая документация;
• свидетельство собственности на квартиру – заниматься отчуждением недвижимости вправе только её собственник;
• разрешение от органов опеки на совершение сделки, если одним из владельцев является несовершеннолетний гражданин;
• согласие от супруги на отчуждение имущества, заверенное нотариально, если квартира является совместной собственностью;
• предварительный договор по факту совершения предоплаты (если был заключен);
• документы, подтверждающие юридическую «чистоту» квартиры, к ним относятся справка из домовой книги – указывает на количество прописанных граждан, справка из Росреестра – указывает на количество собственников, справка об отсутствии долгов по выплате коммунальных платежей.

Заключение договора

Не предусматривается установленного , но устанавливаются сведения, которые должны содержаться в нем на момент заключения:

• ФИО продавца и покупателя, паспортные сведения;
• информация о предмете соглашения – описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь, количество комнат);
• права и обязанности каждого участника правоотношений, для продавца – передача квартиры, для покупателя – оплата жилой площади в указанный срок и в предусмотренном объеме;
• последствия невыполнения условий договора;
• подписи участников правоотношений, дата составления документа.

Получение задатка

Статистика показывает, что при заключении договоров продажи квартиры в 90% случаях дополнительно подписывается соглашение о передаче .

Документ обеспечивает выполнение сторонами своих обязательств, поскольку предусматривает последствия отказа от сделки:

• если продавец откажется продавать квартиру, то должен вернуть задаток в двойном размере;
• если же покупатель решит отказаться от покупки, то сумма полностью остается у продавца.

Регистрация

В настоящее время осуществляется не регистрация договора о покупке недвижимости, а регистрация прав собственности на квартиру.

После завершения этой процедуры выдается Свидетельство собственности, в соответствии с которым подтверждаются права продавца на квартиру.

Передача недвижимости

Происходит с составлением акта приема-передачи.

В нем указываются следующие сведения:

• наименование документа;
• ФИО обеих сторон правоотношений – покупателя и продавца;
• полная стоимость объекта (такая же, как в основном договоре);
• упоминание о принятии квартиры в таком виде, в каком она находится на данный момент;
• подписи сторон, дата составления бумаги.

Если покупатель подписывает акт, то обязательства продавца считаются выполненными.

Документ может быть не подписан, если:

• не были соблюдены некоторые условия договора;
• продавец обнаружил изъяны, которые обязательно отражаются в письменной форме.

В таком случае продавцу отводится определенное время на их исправление и подготовку нового акта.

Взаиморасчеты

за недвижимость может осуществляться двумя способами:

1. Наличный расчет (в безопасном месте, рекомендуется присутствие свидетелей, составление расписки).
2. Безналичный расчет (через банковскую ячейку или переводом на банковский счет).

После поступления денежных средств, продавец передает ключи от квартиры покупателю. Эти действия сторон именуются взаиморасчетом.

Через ипотеку

Для покупки квартиры может использоваться ипотека. В таком случае к пакету документов прилагается кредитный договор, в котором указываются все условия предоставления недвижимости в ипотеку.

Как и любая другая сделка, покупка квартиры требует определенного оформления . Для оформления сделки нужны два вида документов - правоустанавливающий и правоподтверждающий. На сбор документов может быть оформлена , если конкретному лицу (покупателю) невозможно осуществить такой сбор самостоятельно. При покупке квартиры необходимо уделить особое внимание , которые предоставляет продавец, а также убедиться в том, что квартира принадлежит ему на праве собственности .

Перед заключением договора купли-продажи стороны зачастую прибегают к практике , подтверждая тем самым намерение приобрести квартиру и свою способность оплатить цену. После этого купли-продажи квартиры, подписывается , и, наконец, на квартиру. Таким образом, переход квартиры от продавца к покупателю завершается окончательно.

Какие документы нужны для покупки квартиры?

У собственника, желающего реализовать свою недвижимость, должен быть определенный пакет документов , который подтверждает нахождение указанного имущества в его собственности. Наличие квартиры в собственности лица означает его способность распоряжаться ею, в том числе и продавать. Поэтому в первую очередь покупателю квартиры необходимо ознакомиться со следующими документами:

• правоустанавливающий документ;
• правоподтверждающий документ.

Под правоустанавливающим понимается такой документ, исходя из содержания которого становится ясным принадлежность квартиры тому или иному лицу. Это могут быть различные договоры, такие как купли-продажи, мены, дарения. Правоподтверждающим документом с 15 июля 2016 является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Совокупность вышеуказанных документов подтверждает способность продавца реализовать свою квартиру.

Покупателю необходимо убедиться в этом до совершения сделки во избежание мошеннических действий недобросовестных продавцов.

Доверенность на сбор документов

Совершение почти любой сделки с недвижимостью предполагает долгий процесс сбора необходимых документов. Зачастую на такую процедуру не хватает времени, поэтому участниками сделки составляются доверенности на сбор документов. Обычно подобная доверенность является разовой (т. е. на совершение указанных в ней действий) и выписывается на имя риэлтора, который и будет осуществлять сбор документов. В таком случае важно определить круг полномочий , который будет передан, перечислить органы и инстанции, в которых необходимо получить документы.

Кроме этого, такую доверенность необходимо заверить у нотариуса , в противном случае такой документ не будет иметь юридической силы .

Не стоит удостоверять доверенность непосредственно в риэлторской фирме, так как такими правами подобные компании не обладают .

Также стоит отметить, что доверенность может быть оформлена не только на агента по недвижимости, но и на любого совершеннолетнего дееспособного гражданина (например, на родственника).

Желательно указать в доверенности срок ее действия . Устанавливая такой срок необходимо исходить из реальной возможности сбора необходимых документов в различных инстанциях. Не следует устанавливать слишком маленький срок, так как в случае сбора документов не в полном объеме до окончания срока, придется составлять доверенность снова, что означает дополнительные финансовые затраты .

Какие документы необходимо проверить при покупке квартиры?

Кроме документов, подтверждающих нахождение квартиры в собственности продавца и его способности ее реализовать, покупателю необходимо проверить ряд документов и иных сведений. В первую очередь необходимо соотнести правоустанавливающие и правоподтверждающие документы с личностью продавца , то есть удостовериться в том, что именно продавцу принадлежит квартира на праве собственности и он имеет право ее продать . Для этого необходимо изучить документ, подтверждающий личность гражданина (паспорт).

Если же у покупателя возникает сомнение в дееспособности продавца , его возрасте, то стоит попытаться получить информацию в медицинском учреждении по месту жительства такого гражданина.

Важность подобного действия обуславливается тем, что в соответствии с § 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка с недееспособным в силу разных причин гражданином может быть .

После этого необходимо ознакомиться с перечнем лиц, прописанных в реализуемой квартире . Стоит обратить внимание на то, что такие граждане перед продажей жилья (перед заключительным этапом осуществления сделки по покупке недвижимости) должны быть выписаны из него. Кроме этого, необходимо получить данные из налогового органа для того, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по налогу на имущество физических лиц.

Не менее важным документом для изучения является технический паспорт на квартиру. Также стоит быть внимательным при покупке квартиры, находящейся в общей собственности супругов . Если в роли продавца по сделке выступает лишь один супруг, то необходимо согласие на сделку второго супруга.

Проверка всех вышеуказанных документов позволит застраховать покупателя от различного рода рисков, которые могут возникнуть при покупке недвижимости.

Передача задатка за квартиру

Лицо, желающее совершить покупку квартиры, чаще всего обращается к такому способу доказательства заключения договора и обеспечения его исполнения, как задаток .

Задаток подразумевает под собой передачу денежных средств от покупателя продавцу в счет причитающейся с него денежной суммы. Таким образом, покупатель доказывает свое намерение заключить сделку , а также свою платежеспособность.

В данном случае невозможно истребование документа, подтверждающий определенный вид стоимости. Поэтому плательщик в праве выбрать тот вариант, который ему наиболее выгоден.

Прием квартиры по акту-приема передачи

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца покупателю осуществляется по подписываемому передаточному акту (акту приема-передачи). Обязательство продавца передать квартиру считается исполненным в случае вручения такого имущества и подписания вышеуказанного документа (если иное не установлено законом или договором).

Уклонение какой-либо из сторон от подписания акта означает отказ от передачи или приема указанного имущества.

В передаточном акте обязательно должны содержаться следующие сведения:

• стороны сделки;
• описание передаваемого имущества (адрес квартиры, площадь и т.д.);
• состояние квартиры;
• отсутствие претензий сторон;
• список документов, передаваемых вместе с подписанием акта.

После составления акта приема-передачи осуществляется его подписание. Подписывают документ те же стороны, что и обозначены в договоре купли-продажи.

Следует внимательно подойти к составлению передаточного акта, так как после него все риски (например, случайной гибели имущества) переходят от продавца к покупателю .

Как происходит передача денег при покупке квартиры

Обычно передача оплаты за квартиру происходит в несколько этапов . Еще до составления договора уплачивается задаток или аванс, составляющий небольшой процент от общей суммы сделки. Остальная часть передается:

• либо после подписания договора;
• либо после подписания акта приема-передачи.

Однако на практике уплачиваемая сумма разделяется и передается частями : часть после заключения договора, часть после подписания передаточного акта. В данной ситуации закон не устанавливает каких-либо требований, поэтому стороны договариваются самостоятельно.

Непосредственных способов передачи денежных средств много.

1. Наличный , то есть вся сумма передается наличными денежными средствами
2. Безналичный - деньги за квартиру перечисляются на банковский счет (на карту) продавца.
3. Одним из надежных способов передачи денежных средств является передача через банковскую ячейку . Между покупателем и банком составляется договор о предоставлении банковской ячейки для хранения, в котором указывается лицо, которое может эти денежные средства забрать. После подписания договора продавец забирает деньги из ячейки .

Передачу денег следует подтверждать распиской и осуществлять после заключения договора.

Расписка может потребоваться в регистрирующем органе (при регистрации права собственности) для подтверждения осуществления оплаты по договору.

Сергеев В.И. и Проничкин Л.А. заключили договор купли-продажи квартиры. После его подписания Сергеев под расписку передал денежные средства наличным способом Проничкину в размере заявленной цены. В дальнейшем расписка была использована при подаче документов для регистрации права собственности на квартиру.

Регистрация права собственности на квартиру

Для того чтобы право на приобретенную квартиру перешло от продавца к покупателю, необходимо зарегистрировать данный факт в соответствующем государственном органе. Для этого необходимо предоставить в Росреестр следующие документы:

• заявление о государственной регистрации права собственности;
• паспорт (и его копия) или иной документ, удостоверяющий личность заявителя;
• договор купли-продажи;
• документы, подтверждающие:
  • право собственности на квартиру продавца;
  • оплату государственной пошлины;
  • передачу денежных средств.

После предоставления вышеуказанных документов государственный орган рассматривает заявление и в случае отсутствия нарушений производит запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Регистрация права производится в течение десяти рабочих дней , после которой в течение пяти рабочих дней уведомляется новый собственник имущества о внесении соответствующей записи.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ размер государственной пошлины за вышеуказанную регистрацию составляет:

• для физических лиц - 2000 рублей;
• для юридических лиц - 22000 рублей.

Выписка из ЕГРП вместо свидетельства о праве собственности

Ранее документом, подтверждающим право собственности на недвижимость, являлось свидетельство о праве собственности, однако с 15 июля 2016 года таким документом стала выписка из ЕГРП . Такая выписка выдается как в электронной, так и в бумажной форме. Вышеуказанный документ выдается Росреестром по завершению процесса внесения записи о праве собственности в реестр.

Следует понимать, что отмена выдачи свидетельств о регистрации права собственности не влечет за собой изменений в соответствующей процедуре и ее сроков.

Закон не устанавливает срок действия выписки из ЕГРП и выдается в результате регистрации права. Это означает то, что она актуальна до того, пока в Реестр не будут внесены соответствующие заявления. На практике государственные и муниципальные органы самостоятельно запрашивают выписку и не требуют ее у собственника имущества.

Однако иные организации могут устанавливать свои сроки , не принимая выписку, полученную позднее определенного срока.

Заключение

Оформление покупки квартиры является сложным процессом , который требует внимания ко многим нюансам буквально на каждом этапе. На первом этапе осуществляется сбор и проверка необходимых документов. Затем покупатель передает продавцу задаток, подтверждая намерение купить квартиру. При этом составляется специальный договор , ведь речь идет о передаче денежных средств. Далее заключается сам договор купли-продажи с дальнейшим подписанием передаточного акта.

После этого покупатель передает основную часть оплаты за квартиру , что подтверждается распиской - необходимым документом для следующего этапа регистрации перехода права собственности на указанную недвижимость. Только после этого процесса переход квартиры можно считать состоявшимся .

Вопрос

Нужен ли акт приема-передачи к договору купли-продажи квартиры?

После подписания договора купли-продажи продавец предложил подписать акт приема-передачи. Необходимо ли составление такого документа и какие последствия его подписания?

Ответ

Популярной сделкой с недвижимостью является купля-продажа. При оформлении важно юридически грамотно составить договор. Рассмотрим, как самостоятельно провести сделку, на что обратить особое внимание и не ошибиться при оформлении.

Как самостоятельно оформить сделку: пошаговый план

Процесс купли-продажи подразумевает переход собственности от одного владельца к другому. Покупка квартиры требует длительной подготовки. Чтобы найти жилплощадь юридически чистую и , понадобится поддержка специалиста недвижимости. Не у всех есть надежный риэлтор, но если знать некоторые правила можно самостоятельно оформить документы. Подготовка к сделке содержит этапы:

1. Определиться с — исследовать рынок недвижимости, узнать стоимость квартир, найти прямого продавца.
2. Выбор жилья — район проживания, этаж, количество комнат, наличие ремонта, характеристика дома, близость от центра города.
3. Проверка документов — право собственности, количество прописанных, наличие обременений и задолженности.
4. Заключение сделки — оформление предварительного договора, внесение денежного аванса, нотариальное подтверждение.
5. Регистрация договора , передача площади по .

В договоре указана цена . Обычно стороны ставят балансовую стоимость по ПИБу, она ниже рыночной. Это делают, чтобы не платить подоходный налог и госпошлину нотариусу. Но надо учитывать, что в случае расторжения договора вернуть полную сумму квартиры можно будет через суд.

Проверка собственников квартиры и продавца

Проверка собственников — важный этап сделки. Продавать может хозяин или его представитель, имеющий нотариальную доверенность. Обязательно проверить подлинность документов. Даже при ведении дел с представителем, надо встретиться с хозяином квартиры, посмотреть его паспорт. Все остальные моменты по продаже можно обсудить с доверенным лицом продавца.

Надо учесть такие моменты, что недвижимость может находиться в или совместной, но по документам проходить будет один человек. Сведения о продавце узнают из . Если квартира досталась по , следует найти нотариуса, где оно было оформлено, уточнить есть ли еще наследники на имущество. В канцелярии районного суда узнают, проводились ли судебные процессы по квартире.

Перед тем как оформлять сделку необходимо проверить продавца недвижимости . Следует уточнить, будет ли собственник присутствовать на сделке. Обратить внимание на его поведение. По закону человек должен быть дееспособным гражданином. При обнаружении его неадекватности, собственность могут оспорить его родственники.

Проверка документов, подтверждающих право собственности на квартиру

Любой продавец имеет: свидетельство собственности; . Покупая недвижимость, стоит обязательно проверить:

1. подлинность всех правоустанавливающих документов;
2. правомочие владельца недвижимости;
3. наличие на площади лиц;
4. существуют ли обременения – рента, ипотека, арест;
5. посмотреть ;
6. официальное оформление перепланировки.

Внимание! Если собственность была получена текущим хозяином по суду, то ее могут обжаловать и жилье возвратится прежним владельцам. Вернут ли деньги покупателю — неизвестно, возможно, ему также придется подавать в суд.

Документы на жилплощадь следует смотреть только в подлиннике. Проверить подписи, штампы регистрационных служб. Свидетельство обязательно печатается на гербовом бланке. Не должно присутствовать подтирок, исправлений. Наличие помарок настораживает и указывает что это подделка. Чтобы убедиться в подлинности, необходимо запросить Росреестр и получить копию. После этого сравнить с оригиналами продавца.

Проверка квартиры на предмет наличия обременений

Если площадь , была или наложен арест, то со сменой собственника все остается в силе. Это мешает новому хозяину полноценно владеть имуществом и есть вероятность вообще лишиться его. Управление регистрации дает справку из госреестра, где содержится информация об обременениях. Следует быть осторожным, когда один из собственников ребенок до 14 лет. От его имени выступает представитель, его полномочия следует проверить.

Обратить внимание на брак собственника, посмотреть его свидетельство. По закону, если жилплощадь куплена при официальной регистрации, требуется разрешение супруга на проведение продажи. Следует посмотреть справку об отсутствии . Но помнить, там нет данных о временно выписанных — сидящих в тюрьме, призывниках в армии. О таких людях получают сведения из . Если эти граждане вернутся, они могут сообщить о праве на жилплощадь после ее продажи. их можно через суд, а это долгий процесс.

Составление договора

Когда документы проверены, готовится к завершению продажа, заключают предварительный . Это гарантия, что собственник не продаст площадь еще раз, а продавец не . Подписывая договор, покупатель вносит . Это прописано в соглашении, которое может иметь произвольную форму. В тексте указывают:

1. Ф.И.О сторон, их прописка, даты рождения, паспорта;
2. запись что продавец передает собственность, а покупатель платит за нее;
3. подробное описание объекта;
4. стоимость жилья;
5. отсутствие обременений, арестов;

При составлении договора присутствуют обе стороны или их официальные представители.

Фактическая передача квартиры и составление передаточного акта

Последний этап — акт подтверждающий передачу недвижимости новому владельцу. Оформляют его после осмотра площади и проверки оплаты коммунальных платежей. Составляется в 2-х экземплярах, а если в сделке участвует банк то в 3-х. Не требуется заверять его у нотариуса, пишется он в произвольной форме. В нем содержатся:

• дата, место, город;
• Ф.И.О и паспорта обеих сторон;
• сведения о состоянии жилья, наличии оборудования;
• подписи.

Это необходимо чтобы убедиться, что с документами все в порядке, и они не вернулись на доработку. На момент сдачи квартиры, она должна полностью быть освобождена от мебели. После подписания акта продавец выполнил обязательства по договору и ответственность за жилплощадь переходит к покупателю. Передаются ключи и продавцу выдают в банке деньги, заложенные в ячейку, продажа завершена.

Расчет с продавцом квартиры

Важно грамотно провести оплату за жилье. Расчет с покупателем производится после оформления договора у юриста. Когда деньги передают до этой процедуры, продавец может не появиться для оформления продажи или совсем отказаться от сделки. Даже имея , вернуть их можно только по суду. Поэтому следует передавать деньги после оформления у юриста. Продавец заполняет расписку собственноручно.

Безопасным считается проведение наличных через банк, он подключается к продаже и выступает гарантом. В присутствии сотрудника банка запечатывают деньги, подписывают и закладывают в ячейку. После регистрации продажи, предъявляются документы и продавцу выдают всю сумму. Сделка завершена. Если наличные передаются без банковской ячейки, следует осуществить эту процедуру при нотариусе или свидетелях. При возникновении неприятных ситуаций, они могут подтвердить передачу денег.

Получение свидетельства о государственной регистрации права собственности

Чтобы избежать проблем при продаже нужно брать в расчет следующие моменты:

1. Перед оформлением у нотариуса проверить, чтобы все были выписаны с площади, потом это придется делать в принудительном порядке. Процесс может быть очень долгим.
2. При сдаче документов на регистрацию обязательно взять расписку от продавца о получении им денег. Документ составляется в свободной форме.
3. Следует внимательно изучить предоставляемые на подпись документы, сравнить копии и оригиналы.
4. Если продавец не сообщил покупателю о третьих лицах, их правах на проживание в данной квартире, то покупатель может расторгнуть договор.
5. Если квартира приобреталась , надо согласовать с банком возможность ее продажи и досрочного погашения суммы.

Если нет уверенности в себе и своей юридической осведомленности, лучше довериться агентству недвижимости. Там грамотно оформят договор, все документы проходят проверку на юридическую чистоту. Только выбирать агентство нужно тщательно, оно должно быть известным и с наличием лицензий на деятельность.

Что еще может быть важным при оформлении сделки купли-продажи квартиры? Консультация на видео

Что нужно знать, если нет опыта заключения договоров купли-продажи, а обращаться к юристам по каким-либо причинам невозможно? О самых важных моментах договора, которые следует принять во внимание, рассказывает Андрей Ордин.