Договор найма жилого помещения: понятие, виды, характеристика отдельных видов. Понятие и значение договора найма жилого помещения, общая характеристика Наем жилого помещения характеристика

Пользование жилыми помещениями в домах государственного жилищного фонда и во многих случаях в домах частного жилищного фонда осуществляется на основе договора найма жилого помещения. Основания заключения договора найма жилого помещения не одинаковы. В одних случаях для заключения договора найма жилого помещения не требуется наличия соответствующих оснований (юридических фактов), например при найме жилых помещений в домах, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, в других - договор найма лишь завершает накопление юридического состава, порождающего договорное правоотношение найма жилого помещения. При отсутствии предшествующих заключению договора юридических фактов договор ничтожен.

Этим объясняется наличие не одного, а нескольких определений договора найма жилого помещения.

Общее определение договора найма жилого помещения дано в Жилищном кодексе/

Часть 1 статьи 27 Жилищного кодекса (далее - ЖК) устанавливает: «Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование».

Понятие договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда дано в ст. 56 ЖК. В ней установлено, что наймодателем по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда является местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности.

Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда в Республике Беларусь (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 марта 2006 г. № 371) уточняет это определение. Он устанавливает, что такой договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Статья 95 ЖК содержит еще одно определение договора найма жилого помещения, отнесенного к числу служебных. Подобные помещения подчиняются правовому режиму, отличающемуся от правового режима других жилых помещений. В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437) заключается договор найма жилого помещения, предоставляемого как для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях.

Другие авторы наймодателями называли лиц, предоставляющих принадлежащую им жилую площадь, когда за такими лицами признается право распоряжения ею и заселения ее, а также владельцев площади, не имеющих таких прав, но обязанных заключить договоры жилищного найма с лицами, занявшими площадь на основе ордера. В качестве предоставляющих площадь и заключающих в отношении нее договоры найма выступают предприятия, учреждения и организации, имеющие жилые дома и распоряжающиеся площадью в них, кроме той, которую они передают в ведение местных Советов депутатов. С такой позицией вряд ли можно согласиться, поскольку не следует отождествлять с наймодателем тот орган, по решению которого предоставляется жилое помещение/

Предоставление жилых помещений осуществляется в рамках административно-правового отношения. Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми, а именно обязательственными. Для обязательственных правоотношений характерно юридическое равенство сторон договора, наличие взаимных прав и обязанностей по договору. В соответствии с Типовым договором найма жилого помещения в общежитии (утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1999 г. № 1437) заключается договор найма жилого помещения, предоставляемого как для проживания одиноких граждан в жилом помещении, находящемся в совместном пользовании нескольких лиц, не состоящих в семейных отношениях, так и для проживания семей в обособленных помещениях/

Типовые договоры, утверждаемые в установленном порядке, являются актами законодательства, регулирующими определенную группу жилищных отношений, отличающихся специфическими особенностями. Следовательно, можно утверждать, что договор найма жилого помещения является самостоятельным типом договора, объединяющим следующие виды:

• - договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. В него, в частности, входят договоры:
• - найма жилого помещения, предоставленного гражданам на общих основаниях;
• - найма жилого помещения, предоставляемого малообеспеченным нетрудоспособным гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также гражданам, имеющим право получить жилое помещение вне очереди;
• - найма жилого помещения в специальном доме;
• - найма служебного жилого помещения;
• - найма жилого помещения в общежитии;
• - договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда. В него входят:
• - договор найма жилого помещения в домах (квартирах), находящихся в собственности граждан;
• - договор найма жилого помещения в домах организаций граждан-застройщиков (жилищных и жилищно-строительных кооперативов, молодежных жилых комплексов, коллективов индивидуальных застройщиков);
• - договор найма жилого помещения в домах коммерческих и некоммерческих организаций с правами юридических лиц, созданных на основе частной собственности. На жилые помещения в их домах также могут заключаться договоры найма на служебные жилые помещения и помещения в общежитиях.

Договоры найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда заключаются на основе сложного юридического состава. Этот состав неодинаков. Совокупность юридических фактов, порождающих договорное отношение найма жилого помещения, зависит от вида договора.

В юридический состав, порождающий договорные отношения с гражданами на общих основаниях, входят следующие юридические факты: состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, решение о предоставлении жилого помещения и договор найма жилого помещения.

С малообеспеченным нетрудоспособным гражданином договор найма жилого помещения заключается при наличии следующих юридических фактов:

• - состояние гражданина на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;
• - среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи данного нанимателя не должен превышать утвержденного бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет и на день предоставления жилого помещения;
• - решение соответственно исполнительного и распорядительного органов, предприятия, учреждения, организации, завершающий этот юридический состав договор найма жилого помещения.

В юридический состав, порождающий договорные отношения найма жилого помещения с гражданами, которым предоставляется жилое помещение в специальных домах, входят следующие юридические факты:

• - включение жилого дома в категорию специальных домов;
• - отнесение нанимателя к категории граждан, которым может предоставляться жилое помещение в специальных домах;
• - решение органа, в хозяйственном ведении (оперативном управлении) которого находится специальный дом;
• - договор найма жилого помещения в специальном доме.

Юридический состав, порождающий договорные отношения найма служебного жилого помещения или жилого в общежитии, состоит из следующих юридических фактов:

• - включение жилого помещения в число служебных помещений или общежитий;
• - нахождение гражданина, которому предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, в трудовых отношениях с наймодателем или обучение гражданина в учебном заведении наймодателя;
• - решение наймодателя о предоставлении служебного жилого помещения или общежития;
• - договор найма жилого помещения в служебном жилом помещении или общежитии. Для заключения договора найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда требуется лишь один юридический факт -- заключение договора.

После заключения договора найма жилого помещения, а в случае, когда он не был заключен, после вселения гражданина в предоставленное ему помещение на его имя открывается финансово-лицевой счет и производится прописка всех граждан, вселившихся вместе с ним. По финансово-лицевому счету начисляется плата за квартиру и коммунальные услуги. В нем производятся отметки о поступлении от нанимателя указанных платежей.

Поскольку финансово-лицевой счет гражданам, законно вселившимся в свободное жилое помещение, открывается всегда, то часто считают, что лицо, на имя которого он открыт, имеет самостоятельное право пользования жилым помещением, а открытие финансово-лицевого счета считают заключением договора найма жилого помещения. С этим нельзя согласиться.

В случае открытия финансово-лицевого счета на имя гражданина, с которым не был заключен договор найма жилого помещения и который не приобрел самостоятельного права пользования по другим основаниям, он может быть выселен без предоставления другого жилого помещения.

Факт сохранения финансово-лицевого счета и принятия наймодателем платы за пользование жилым помещением и коммунальными услугами от гражданина, который выбыл на постоянное жительство в другой населенный пункт или вселился для постоянного проживания в другое жилое помещение, значения не имеет. Если финансово-лицевой счет не открыт, это не означает, что у гражданина нет самостоятельного права пользования жилым помещением, если он вселен на законном основании и с ним заключен договор найма жилого помещения.

Отрицая правообразующее значение финансово-лицевого счета, следует отметить, что он может служить одним из доказательств наличия или отсутствия самостоятельного права пользования жилым помещением.

По месту постоянного проживания производится регистрация. Наличие (или отсутствие) регистрации не означает, что гражданин имеет (или не имеет) самостоятельное право на жилое помещение.

Однако было бы неправильным утверждать, что наличие или отсутствие регистрации вообще не имеет никакого значения. Как первая, так и вторая служат одним из доказательств при решении вопроса о самостоятельном праве пользования жилым помещением.

Регистрация обеспечивает возможность контроля за соблюдением паспортного режима и имеет важное административно-правовое значение. Нарушение ее правил и проживание без нее является административно-правовым правонарушением и влечет административно-правовую ответственность.

Отсутствие регистрации не оказывает никакого влияния на наличие права самостоятельного пользования жилым помещением, если гражданину было отказано в прописке незаконно.

Как уже упоминалось основное место среди оснований возникновения права пользования жилыми помещениями занимает договор найма жилого помещения, стороной которого наряду с нанимателем согласно ст. 27 ЖК является наймодатель, который обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование за плату.

Договор найма жилого помещения является двусторонним. Сторонами в нем выступают наймодатель и наниматель.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения государственного жилищного фонда и найма жилого помещения социального пользования, а также найма служебного жилого помещения является районный, городской, районный в городе, поселковый, сельский распорядительный и исполнительный орган либо предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности, в хозяйственном ведении либо оперативном управлении которой находится жилье.

Наймодателем в договорах найма жилого помещения в домах или квартирах юридических лиц негосударственной формы собственности являются последние.

Что же касается наймодателя в договорах найма жилого помещения в домах либо квартирах, принадлежащих гражданам либо организации граждан-застройщиков, то в данном случае им является гражданин - титульный пользователь жилья.

Статья 8 ЖК Республики Беларусь предусматривает, что нанимателем могут быть только физические лица: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства - поскольку жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Использование их не по назначению не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ЖК. Таким исключением является использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов (либо их части) по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами. Кроме того, при этом следует соблюдать правила градостроительства, нормы санитарной гигиены и противопожарной безопасности.

Особенностью договора найма жилого помещения является, как правило, так называемая множественность лиц на стороне нанимателя. Это означает, что заключение такого договора с одним из членов семьи дает право другим членам семьи проживать в жилом помещении вместе с лицом, заключившим договор. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора. Причем совершеннолетние члены семьи несут с нанимателем солидарную ответственность по договору найма жилого помещения, если иное не предусмотрено письменным договором между ними (часть 1 ст. 30ЖК).

В ст. 56 ЖК в качестве наймодателя по договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда назван местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности. Такая формулировка закона требует уточнения, поскольку из практики применения и из смысла нормы не ясно, состоят ли эти организации в обязательственных правоотношениях с нанимателями жилых помещений, являются ли они надлежащими истцами или ответчиками в судебных процессах по жилищным делам. Проблема в понимании «наймодателя» связана с тем, что в юридической литературе, практике и нормативных правовых актах содержатся разные представления о наймодателе как стороне договора найма жилого помещения.

Что касается частного жилищного фонда, наймодателем в данном случае является собственник жилого помещения.

Исходя из ранее действовавшего жилищного законодательства в юридической литературе было представлено мнение, что наймодателями являются жилищно-эксплуатационные организации (ЖЭО) - домоуправления, жилищно-эксплуатационные конторы, а в домах ведомственного фонда, если такие организации не созданы, то наймодателями являлись сами предприятия, учреждения, организации.

Задачей ЖЭО является «всемерное сохранение вверенного ей государственного жилищного фонда путем правильного ведения домового хозяйства: осуществление планово-предупредительного и капитального ремонта здания и жилых помещений; содержание домовладения в надлежащем санитарном состоянии; обеспечение сохранности жилых и нежилых помещений, находящихся в пользовании квартиросъемщика».

Другие авторы наймодателями называли лиц, предоставляющих принадлежащую им жилую площадь, когда за такими лицами признается право распоряжения ею и заселения ее, а также владельцев площади, не имеющих таких прав, но обязанных заключить договоры жилищного найма с лицами, занявшими площадь на основе ордера. В качестве предоставляющих площадь и заключающих в отношении нее договоры найма выступают предприятия, учреждения и организации, имеющие жилые дома и распоряжающиеся площадью в них, кроме той, которую они передают в ведение местных Советов депутатов. С такой позицией вряд ли можно согласиться, поскольку не следует отождествлять с наймодателем тот орган, по решению которого предоставляется жилое помещение.

Предоставление жилых помещений осуществляется в рамках административно-правового отношения. Отношения, вытекающие из договора найма жилого помещения, являются гражданско-правовыми, а именно обязательственными. Для обязательственных правоотношений характерно юридическое равенство сторон договора, наличие взаимных прав и обязанностей по договору. В юридической литературе высказывалось мнение, что наймодателями являются собственники жилых помещений, действующие непосредственно или через уполномоченных лиц. С такой позицией можно согласиться только применительно к договорам найма жилых помещений в домах частного жилищного фонда. Однако к договорам найма жилых помещений государственного жилищного фонда такой вывод не применим по следующим основаниям. Согласно ст. 7 ЖК государственный жилищный фонд включает республиканский жилищный фонд (собственность Республики Беларусь) и коммунальный жилищный фонд (собственность административно-территориальных единиц). Но это не дает основания утверждать, что в двусторонних обязательственных отношениях по пользованию жильем по договору найма жилого помещения состоит Республика Беларусь или административно-территориальная единица.

Затруднения в понимании наймодателя в законодательстве и на практике проявляются также в следующем. Согласно ст. 59 ЖК требования нанимателей, объединяющихся в одну семью, об изменении договора найма жилого помещения предъявляются к наймодателю. Следовательно, по ст. 56 ЖК это должен быть местный исполнительный и распорядительный орган. Однако правом изменять договоры найма жилых помещений (при отсутствии спора между проживающими в квартире гражданами) обладают и сами ЖЭО. При наличии спора изменение договора найма жилого помещения производится в судебном порядке.

Также по ст. 64 ЖК переоборудование и перепланировка жилого помещения возможны в целях повышения благоустройства жилого помещения с разрешения наймодателя. Разрешение на переоборудование и перепланировку выдает местный исполнительный и распорядительный орган. Между тем по ранее действовавшему ЖК 1983 г. (ст. 98) на переоборудование требовалось согласие наймодателя и исполкома, т.е. из ст. 98 ЖК 1983 г. следовало, что законодатель разделял полномочия ЖЭО и исполкома как двух органов, один из которых правомочен обслуживать жилые помещения, а второй - предоставлять жилые помещения.

При рассмотрении жилищных дел в качестве наймодателя и надлежащей стороны по делу привлекаются органы, имеющие отношение и к предоставлению жилых помещений, и к пользованию ими. Постановлением Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 30 марта 2000 г. № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» в п. 6 разъяснено, что по жилищным делам, касающимся вопросов, решение которых отнесено к компетенции местных исполнительных и распорядительных органов и администрации юридических лиц (предоставление жилых помещений, обмен, признание договора найма недействительным и др.), стороной в споре могут быть только эти или уполномоченные ими органы.

При рассмотрении жилищных дел суды обязывают именно ЖЭО заключать договоры найма жилых помещений. Такая практика отвечает требованиям законодательства.

С экономической точки зрения положение ЖЭО таково, что на возмещение затрат ЖЭО предусматривается государственная дотация, поскольку затраты на эксплуатацию и ремонт жилья оплачиваются нанимателями не в полном объеме (примерно 30 % от реальной себестоимости). Планируется переход от дотаций ЖЭО к выплате государственных пособий гражданам для компенсации части затрат на квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

Основную массу договоров найма жилых помещений заключают ЖЭО в лице их должностных лиц (директоров). Местные исполнительные и распорядительные органы делегировали право ЖЭО заключать договоры найма (например, распоряжением администрации Ленинского района г. Минска предоставлено право унитарному предприятию «ЖЭС № 2 ЖРЭО Ленинского района г. Минска» в лице директора заключать договоры найма жилых помещений и именоваться в договоре наймодателем; аналогичное распоряжение принято администрацией Московского района г. Минска в отношении унитарного предприятия «ЖРЭО Московского района г. Минска»).

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что в обязательственных отношениях с нанимателями по договорам найма жилых помещений, относящихся к государственному жилищному фонду, как правило состоят жилищно-эксплуатационные организации. При отсутствии ЖЭО в качестве наймодателя выступает юридическое лицо, предоставившее жилое помещение и осуществляющее обслуживание и эксплуатацию этого жилого помещения (например, обслуживание жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций государственной формы собственности). Такой вывод также подтверждается ст. 50 ЖК, где перечислены обязанности наймодателя по обеспечению сохранности государственного жилищного фонда. В основе договора найма жилого помещения лежит право пользования нанимателем и членами его семьи жилым помещением; соответственно главная обязанность другой стороны договора - наймодателя - обеспечить надлежащее пользование жилым помещением. Такая цель может быть достигнута путем выполнения наймодателем обязанностей по надлежащему содержанию и эксплуатации жилищного фонда, предоставлению коммунальных услуг.

Говоря о нанимателе как стороне договора найма следует знать, что им может быть гражданин Республики Беларусь, кроме того если говорить об отношениях аренды, в данном случае можно вести речь и о иностранных гражданах.

По отдельным видам договоров найма жилые помещения предоставляются лицам в связи с принадлежностью их к определенной категории. Таким образом предоставляются служебные жилые помещения (ст. 91 - 96 ЖК, жилые помещения социального пользования, жилые помещения для ветеранов, престарелых и инвалидов, общежития и т.п. По другим договорам найма нанимателем может выступать один из дееспособных граждан, на которого также выделяется жилье. Это не исключает возможности замены нанимателя в будущем в порядке изменения договора найма жилого помещения по ст. 59 - 61 ЖК.

По действующему законодательству на стороне нанимателя выступают: сам наниматель, члены его семьи, иные граждане, имеющие право пользования жилым помещением.

Граждане, вселенные нанимателем в занимаемое им жилое помещение, приобретают равное с нанимателем и другими членами семьи право пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

При этом члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по договору найма жилого помещения.

Граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это жилое помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя.

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.

Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с письменного согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю общей площадью жилого помещения либо в соответствии с соглашением о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено изолированное жилое помещение, отвечающее требованиям ЖК Республики Беларусь.

Итак, мы уже уяснили некоторые аспекты содержания договора найма жилого помещения (предмет, стороны, некоторые права). Однако рассматривая Типовой договор найма утвержденный Постановлением Совета Министров Республики Беларусь № 371 следует сказать, что кроме вышеназванных условий необходимо, чтобы присутствовали также условия о сроках предоставления помещения. Жилищный кодекс Республики Беларусь не предусматривает конкретного срока, на который должен заключаться договор найма жилого помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что срок каждого конкретного договора определяется сторонами при его заключении (как правило, такие договоры заключаются на неопределенный либо длительный срок), причем возвращаясь к предмету договора следует особенно отметить необходимость конкретного и наиболее подробного указания всех параметров помещения с конструктивными особенностями, немаловажно также указать исчерпывающие паспортные (регистрационные - для юридических лиц) данные сторон.

Следует как можно полнее указать права и обязанности сторон о которых мы поговорим ниже.

Таким образом, как мы видим, договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату. Форма договора найма жилого помещения - письменная. Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.

К существенным условиям такого договора относятся условия о предмете, сроках, плате за данное помещение.

Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст.671 ГК РФ).

Данное понятие включает два основных вида договоров найма жилого помещения:

• - договор социального найма;
• - договор коммерческого найма.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 г. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).

В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Поскольку ГК РФ - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всего для договора коммерческого найма.

ЖК РФ - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в том числе гражданские и административные.

Договор коммерческого найма в основном регулируется гл.35 ГК РФ, а Договор социального найма - ЖК РФ. Рассмотрение конкретного вида договора найма позволяет дать ему более подробную характеристику.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие «жилой фонд» - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

В зависимости от вида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:

• - фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);
• - государственный жилищный фонд;
• - муниципальный жилищный фонд.

При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое.

Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде.

Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. Однако стороной этого договора (нанимателем) может быть только юридическое лицо, которое берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (например, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

Основания возникновения жилищных отношений:

• - решение органа местного самоуправления (социальный найм);
• - договор (коммерческий найм).

Как разновидности одного понятия (договора найма жилого помещения) названные договоры имеют определенные общие черты.

И тот и другой опосредуют отношения по предоставлению жилых помещений в пользование за плату.

Стороны в обоих договорах именуются «наймодатель» и «наниматель».

Вместе с тем это общее в их природе реализуется в законодательстве на принципиально разных основаниях, о чем подробнее будет рассмотрено в следующих параграфах.

Договор найма жилого помещения по своей юридической природе является: консенсуальным; возмездным; двусторонне обязывающим (взаимным).

Существенные условия договора найма жилого помещения исчерпываются его предметом. Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

• а) изолированным (квартира в многоквартирном доме, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, имеющие отдельный вход);
• б) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Жилищный кодекс относит к таким жилым помещениям: индивидуальный жилой дом; часть индивидуального жилого дома; квартира в многоквартирном жилом доме; часть квартиры; комната, предназначенная для проживания граждан.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать пять лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на пять лет.

Различают краткосрочный (на срок до одного года) и долгосрочный (от одного года до пяти лет) наем.

По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. При нарушении своего преимущественного права наниматель вправе требовать признания недействительным договора с новым нанимателем и (или) возмещения убытков.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом. Одностороннее изменение размера платы, по общему правилу, не допускается.

Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены - ежемесячно. Коммунальные платежи, если иное не предусмотрено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Субъекты договора найма жилого помещения: наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

В качестве нанимателя выступает только гражданин (физическое лицо). Постоянно проживающие с нанимателем граждане (необязательно члены семьи) имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Эти граждане именуются сопользователями.

Юридическое лицо может получить жилое помещение во временное пользование для проживания в нем граждан только на основании договора аренда.

Наймодатель обязан, передать нанимателю во владение и в пользование свободное (юридически и фактически) жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и освободить помещение при прекращении договора. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. По общему правилу, текущий ремонт жилого помещения - обязанность нанимателя, а капитальный - наймодателя. Переустройство и реконструкция жилого помещения без согласия наймодателя не допускаются. Если помещение находится в жилом (в том числе, многоквартирном) доме, то наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию дома и обеспечивать предоставление коммунальных услуг, проведение ремонта общего имущества собственников квартир.

Таким образом, трактовка понятия «договор найма» содержится и в гражданском, и в жилищном законодательстве. Необходимо обратить внимание на тот факт, что в этих случаях идет регулирование принципиально разных видов договоров. Гражданское законодательство выделяет два вида договоров найма: социального и коммерческого (тогда как в жилищном говорится только о социальном).

Общей является цель договора найма жилого помещения (независимо от его разновидности) - удовлетворение потребности нанимателя (физического лица) в жилье. Но вопросы, связанные с договором социального найма, гражданское законодательство рассматривает в целом. В разрешении же возникающих при этом проблем, а также регулировании процесса его заключения и исполнения применяются отсылочные нормы к жилищному законодательству РФ.

Особая социальная значимость объекта жилищного правоотношения состоит в том, что жилое помещение предназначается исключительно для проживания в нем граждан. Именно этим объясняется установление жестких критериев, которым должно отвечать предоставляемое в пользование нанимателю жилое помещение.

Объектом договора найма жилого помещения как обязательственного правоотношения в соответствии со ст. 307 ГК РФ являются действия субъектов жилищного правоотношения по предоставлению жилого помещения во владение и в пользование, а предметом выступает само жилое помещение. Сторонами договоров коммерческого и социального найма жилого помещения выступают наймодатель и наниматель. В соответствии со ст. 674 ГК РФ, для договора найма жилого помещения законом установлена обязательная письменная форма. Особенностью договоров найма жилого помещения является отсутствие императивного требования закона об их обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ). К существенным условиям договора коммерческого найма традиционно относят предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Договор найма жилого помещения - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченое им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение для проживания граждан может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. В государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Большой юридический словарь/ Под ред. А.Я. Сухарева, В.Д. Зорькина, В.Е. Крутских. - М.: ИНФРА-М, 1998.

Одна из самых распространенных на практике форм реализации гражданами РФ права на жилище в современных условиях, является форма путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов социального использования на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади, а также путем предоставления жилых помещений на условиях договора коммерческого найма.

Понятие «договор социального найма жилого помещения» введено ст. 672 ГК. Ранее в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. 1, 12 Основ федеральной жилищной политики, ст. 51 ЖК), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Гражданский кодекс РФ внес ряд существенных изменений в регулирование жилищных отношений, связанных с наймом жилых помещений. Указанному договору в ГК посвящена отдельная глава, называемая «Наем жилого помещения» (гл. 35 ГК РФ).

В жилищном законодательстве Жилищный кодекс РСФСР, и др. тоже говориться о договоре найма жилого помещения, однако здесь речь идет о «договоре социального найма жилого помещения», который регулируется жилищным законодательством. ГК, четко отделив социальный наем жилого помещения от коммерческого найма жилого помещения, указывает, что отношения по социальному найму жилых помещений регулируются, согласно п. 3 ст. 672 ГК, в основном жилищным законодательством и лишь некоторыми нормами ГК (они перечислены в п. 3 ст. 672 ГК).

Понятие «договора коммерческого найма жилого помещения» в большинстве своем используется в юридической литературе и законодательстве РФ. Однако, название данного договора, в котором преобладает коммерческая составляющая, т.е. извлечение дохода от использования жилья, и принижается другая составляющая - использование жилья для проживания гражданина на основании гражданско-правового договора, представляется не бесспорным, так как в гл. 35 ГК РФ установлены общие правила, касающиеся сдачи жилья в наем, в том числе в случаях его социального найма жилого помещения. Из этого можно сделать вывод, что и последний должен иметь коммерческую направленность, что не соответствует действительности.

Помимо двух (коммерческого и социального) договорах найма жилого помещения, в юридической литературе выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Полагаю, что наибольший интерес должны представлять именно эти два договора (коммерческий и социальный) жилого помещения, поскольку о них говорит гражданское и жилищное законодательство, остальные можно считать производными от них.

Виды договора найма жилого помещения

Повторюсь, что законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма.

В статье 671 ГК РФ содержится общее понятие договора найма жилого помещения, определены его стороны и условия. Считается, что договор найма жилого помещения является разновидностью договора аренды. Поэтому общие положения об аренде ст. (606-625 ГК РФ) могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК не включают специального регулирования либо если невозможность такого применения не вытекает из существа жилищных правоотношений.

Наряду с договором найма жилого помещения в ст. 672 ГК выделен особый договор социального найма жилого помещения, определены его признаки и сфера применения. Законодательная характеристика договора как социального найма подчеркивает его отличие от частного, или, как его еще называют, коммерческого найма жилого помещения, правовой регламентации которого посвящена в целом глава 35 Гражданского кодекса, и указывает на публично-правовую природу рассматриваемого института, который не вписывается в классические, частноправовые категории гражданского права.

Договор социального найма жилого помещения - это соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет за нанимателем право проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики; ст. 671 ГК РФ).

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения следует, что по данному договору проживают в настоящее время и те, кто еще до вступления в силу второй части ГК (т.е. до 1 января 1996 г.) пользовались жилыми помещениями по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фондов независимо от площади жилого помещения.

Договор найма жилого помещения, а именно: социальный договор, не является нововведением в жилищных правоотношениях. Это термин уже употреблялся с ГК РСФСР 1964 г. в разделе «Наем жилого помещения»». Но основные его параметры определялись пока еще действующем ЖК РСФСР 1984 г.

Новый Гражданский Кодекс РФ не содержит норм, детально регулирующих правоотношения в сфере социального найма жилья, отдавая приоритет нормам действующего жилищного законодательства. Ст. 672 ГК определяет, что договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

Возникновению правоотношений социального найма предшествует выдача административного акта - ордера, который юридически закрепляет право гражданина на предоставление ему жилого помещения и обязывает наймодателя заключить с ним договор социального найма.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются бесплатно гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий и относящимся кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования.

Так, в п. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации установлено, что малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В ст. 9 Закона о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации перечислены лица, за которыми сохраняется право получить жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма без оплаты их строительной стоимости: инвалиды ВОВ и приравненные к ним в установленном порядке лица, инвалиды труда, инвалиды с детства, ветераны войны, семьи погибших при исполнении государственных обязанностей, семьи с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Законодательством РФ и субъектов РФ право на получение жилых помещений по договору социального найма может быть предоставлено и другим категориям граждан В настоящее время к ним относятся военнослужащие, сотрудники органов внутренних дел, судьи и прокурорские работники, граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, Герои Российской Фелерации, Герои Советсткого Союза и полные кавалеры ордена Славы, а также некоторые другие категории граждан, многие из кокторых одновременно имеют право и на жилищные льготы различного характера..

В РФ предусматривается в дальнейшем сохранить практику бесплатного предоставления жилья в муниципальном и государственном жилищном фондах перечисленным категориями граждан Основные направления нового этапа реализации государственной целевой программы «Жилище» п. 28. Одобрены Указом Президента РФ от 29.03.1996 г. № 431 // СЗ РФ. 1996. № 14. Ст. 1431. Программа социальных реформ в РФ на период 1996-2000 гг., утвержденная постановлением Правительства РФ от 26.02.1997 г. № 222. Раздел Х «Реформы в отраслях социальной сферы», подраздел «Жилищная сфера» // СЗ РФ. 1997. № 10. Ст. 1173., хотя в сложной ситуации преодоления в стране финансового и экономического кризиса государственная программа строительства жилья значительно сокращена, объемы ввода его в эксплуатацию сократились, в связи с чем очередь на получение жилья из фонда социального использования увеличилась. Вместе с тем сохранение практики предоставления жилья по договору социального найма в силу различных причин, включая необходимость предоставления особых государственных гарантий социального обеспечения отдельным категориям граждан, продолжает оставаться объективно необходимым.

Необходимым условием для получения жилья по договору социального найма является нуждаемость гражданина в улучшении жилищных условий. Основания признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий предусмотрены ЖК (ст. 29), Примерными правилами учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 31.07.1984 г. № 335 (с последующими изменениями и дополнениями), а также жилищным законодательством субъектов РФ. Например, Положение о порядке улучшения жилищных условий граждан в г. Москве.

Порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, исходя из требований федерального законодательства, определяются органами государственной власти субъектов РФ в соответствующих нормативных актах.

При этом в юридической литературе в качестве основных предпосылок возникновения жилищных правоотношений по договору социального найма выделяются помимо нуждаемости гражданина в улучшении жилищных условий, также постоянное проживание в данном населенном пункте, размер доходов на одного человека или отнесение законом гражданина к числу лиц, имеющих право на бесплатное получение жилья.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам в бессрочное пользование, как правило, в виде отдельной квартиры на семью в соответствии с установленной нормой. Минимальный размер предоставления жилых помещений по договору социального найма устанавливаются субъектами РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.

Несмотря на очевидный упомянутый бессрочный характер договора социального найма жилого помещения, приходится отметить, что ни в одном из основных законодательных актов в жилищной сфере на это нет прямых указаний (ст. 672 ГК РФ, ст. 51 ЖК РСФСР, ст. 1 Закона РФ от 24.12.1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики»).

Договор социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов социального использования заключается в письменной форме на основании выданного гражданину ордера на вселение в конкретное жилое помещение между наймодателем - государственным или муниципальным предприятием, органом местного самоуправления (ст. 674 ГК РФ, ст. 51 ЖК, ст. 14 Основ федеральной жилищной политики) и нанимателем - гражданином, на имя которого выдан ордер. В договоре определяются права и обязанности сторон.

Правило ст. 674 ГК РФ распространяется и на договор социального найма жилого помещения (ст. 672 п. 3 ГК РФ), оно императивно, однако несоблюдение письменной формы договора социального найма не влечет за собой недействительности договора, но лишает стороны права в случае спора ссылаться на показания свидетелей для подтверждения договора и его условий (п. 1 ст. 162 ГК РФ).

Примерная форма договора социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда была приведена, в частности в приказе Минстроя РФ от 20 августа 1996 г. № 17-113. Тем не менее на протяжении всего времени действия ЖК РСФРС 1984 г. письменная форма договора социального найма так и не получила распространения на практике. Письменную форму договора по-прежнему заменяет ордер, который де-факто предоставляет гражданину и право пользования жилым помещением.

Следует подчеркнуть, что в самом ордере и соответственно в договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намеренны проживать) совместно с ним. Члены семьи нанимателя пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения (п. 2 ст. 672 ГК, п. 1 ст. 53 ЖК). При этом совершеннолетние члены семьи нанимателя по обязательства, вытекающим из указанного договора. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство (ч. 2 ст. 53 ЖК).

Нельзя не признать, что содержание договора социального найма определяется, по сути, не соглашением сторон, а обязательными нормами и правилами. Это касается и нормы предоставления жилой площади, и нормативов квартплаты и платы за коммунальные услуги, и социальной нормы общей площади жилья для предоставления гражданами компенсаций (субсидий) в жилищно-коммунальной сфере. Свободное волеизъявление сторон в договоре социального найма крайне ограничено.

Наймодателем в договоре социального найма выступает организация, основанная на праве государственной либо муниципальной собственности и уполномоченная представлять интересы государства либо органа местного самоуправления в жилищной сфере. Участие в договоре собственника жилья проявляется опосредованно - через участие соответствующей жилищно-эксплуатационной организации.

Наймодатель (орган местного самоуправления (МСУ) и муниципальные организации - в отношении муниципального жилищного фонда, государственные организации - в отношении государственного жилищного фонда) обязуется предоставить в пользование нанимателю и членам его семьи жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, производить капитальный ремонт, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме, а также в квартире нанимателя. В свою очередь, наниматель обязуется: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, обеспечивать его сохранность, производить текущий ремонт, соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать или заменять поврежденное санитарно-техническое и иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя, своевременно вносить квартирную плату и оплачивать коммунальные услуги.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов семьи сдать часть занимаемого помещения в поднаем, изменить договор социального найма, а также произвести обмен занимаемого жилого помещения (ст. 678, 680-681 ГК, ст. 67, 85 ЖК). Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи могут стать собственниками занимаемого жилого помещения, приватизировав его (ст. 54 ЖК, Закон о приватизации жилищного фонда в РФ).

Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнуть по требованию наймодателя лишь по основаниям, указанным в законе, и только в судебном порядке, как правило, с предоставлением нанимателю другого жилого помещения (ст. 89-90 ЖК), подобное положение относят к важнейшей гарантии права граждан на жилище. Таким образом, содержание правоотношений, возникающих в связи с предоставлением гражданам жилых помещений по договору социального найма, позволяет сделать вывод о том, что право на жилое помещение по договору социального найма возникает из сложного юридического состава, элементами которого являются: предварительная постановка на учет гражданина в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий за счет жилищного фонда социального пользования; решение компетентного органа о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, выдача ордера на это помещение, заключение на основании ордера договора социального найма жилого помещения.

Бессрочный характер договора социального найма (который уже упоминался выше) не следует путать с заключением договора на неопределенный срок. Речь идет о пожизненном социальном найме жилой площади нанимателем и членами его семьи. Гражданское законодательство России знает только один аналог пожизненного действия договора: договор пожизненной ренты (ст. 596 ГК РФ).

В публично-правовой регламентации договора социального найма раскрывается еще одна его характерная черта: социальная защита нанимателя и членов его семьи, проживающих в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Повторюсь, по закону нанимателем жилого помещения по договору социального найма признается только дееспособное физическое лицо. На момент выдачи ордера это лицо должно относиться к категории граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования, в соответствии с перечнями, определяемыми субъектами РФ. Такое же положение нанимателей занимают граждане, заключившие договор найма жилого помещения до принятия ГК РФ.

Договор коммерческого найма жилого помещения . До введения в действие части второй ГК в соответствии со ст. 1 Основ федеральной жилищной политики данный договор именовался договором аренды. Согласно ст. 17 Основ федеральной жилищной политики доли государственного и муниципального жилищных фондов, предоставляемые по договору коммерческого найма, определяются Правительством РФ и органами государственного управления субъектов РФ. Более всего договор коммерческого найма жилого помещения распространен в частном жилищном фонде. В перспективе он будет широко применяться также в государственном и муниципальном жилищных фондах коммерческого использования.

Порядок, условия заключения, форма договора коммерческого найма, права и обязанности сторон, расторжение договора регламентируются гл. 35 ГК РФ. В отличие от договора социального найма договор коммерческого найма жилого помещения не требует административных предпосылок, как-то: соблюдение очередности в предоставлении жилья, нормы жилой площади, предварительное решение органов местного самоуправления и т.п. В договоре коммерческого найма все определяется соглашением сторон, а ими явлются наймодатель (собственник или владелец жилого помещения, которым может быть как юридическое лицо, так и физическое лицо) и наниматель, который намерен взять данное жилое помещение во временное владение или пользование.

Договор коммерческого найма жилого помщеения - это соглашение, в силу которого одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и использование для проживания в нем (ст. 671 ГК).

Наймодателем в договоре коммерческого найма жилого помещения является собственник жилого помещения (гражданин, юридическое лицо, государство, субъекты РФ, муниципальные образования) или управомоченное им лицо (например, государственные или муниципальные унитарные предприятия). Нанимателем жилого помещения по договору коммерческого найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК). Наряду с нанимателем право пользования жилым помещением по договору коммерческого найма имеют граждане, постоянно проживающие с ним (п. 2 ст. 677 ГК). Среди них могут быть как члены семьи нанимателя, так и иные лица, не входящие в состав семьи нанимателя. В договоре коммерческого найма жилого помещения должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Если в договоре отсутствуют такие указания, то вселение других граждан в жилое помещение в качестве постоянно проживающих с нанимателем может быть произведено с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем. При вселении в жилое помещение несоверешеннолетних детей такого согласия не требуется (п. 2 ст. 677, 679 ГК).

В основе договора коммерческого найма жилого помещения - добровольное соглашение сторон по всем существенным условиям, и этой чертой он отличается от договора социального найма, в основе которого - сложные юридический состав (нуждаемость в улучшении жилищных условий, постановка на учет, получение ордера на жилое помещение, заключение договора на основании ордера).

Предметом (объектом) договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договру коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК).

Размер жилого помещения, предоставляемого по договору коммерческого найма, не ограничивается (ст. 1 Основ федеральной жилищной политики) в отличие от договора социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах установленных норм. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст. 674 ГК), нотариального удостоверения договора не требуется. Отсутствие письменной формы договора коммерческого найма не влечет его недействительность. Согласно ст. 683 ГК коммерческий наем жилого помещения является договором срочным (а социальные наем - бессрочный договор) и заключается на срок, не превышающий пять лет. По сроку действия есть два вида договора коммерческого найма жилого помещения: а) краткосрочный наем - на срок до одного года; б) долгосрочный наем - на срок от одного года до пяти лет. Если стороны срок действия договора коммерческого найма не определили, то договор считается заключенным на пять лет.

В целях гарантии жилищных прав нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, ГК предусматривает преимущественное право нанимателя перед другими лицами на заключение договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684 ГК). Права и обязанности сторон в договоре коммерческого найма жилого помещения определяются соглашением сторон, а также нормами ГК. Стать собственником жилого помещения, полученного в пользование по договору коммерческого найма, наниматель может путем его выкупа у собственника.

Основания и порядок расторжения договора коммерческого найма предусмотрены ГК (ст. 687 ГК). Причем по требованию наймодателя данный договор может быть расторгнут только в судебном порядке. В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, постоянно с ним проживающие, выселяются из жилого помещения без предоставления другого жилого помщения (ст. 688 ГК).

В современных условиях конституционное право граждан РФ на жилище может обеспечиваться не только путем предоставления им жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов на условиях договора социального найма в пределах нормы жилой площади или путем предоставления жилья из частного, государственного, муниципального жилищных фондов в пользование на условиях коммерческого найма, но и в иных формах, например: получение жилого помещения в домах жилищных кооперативов или жилищно-строительных кооперативов, приобретение или строительство жилья за собственные средства без ограничения размеров площади. Большинство из перечисленных правовых возможностей удовлетворения потребности граждан в жилье в той или иной степени существовало и ранее. Однако Конституциями СССР и РСФСР закреплялась монополия государственного и общественного жилищных фондов в решении жилищных проблем граждан. Развитию же индивидуального жилищного фонда и жилищной кооперации отводилось незначительное место, чему государство обязывалось лишь содействовать. Личная собственность граждан на жилой дом носила ограниченный и потребительский характер, а развитие и закрепление института частной собственности на жилые помещения длительное время отсутствовало вообще.

Коммерческий наем - это, в сущности, сложившийся институт аренды, в отношении физических лиц, и предоставляется он не частником (как сейчас), а муниципалитетом. Внутри муниципального фонда, фонда социального использования происходит перераспределение квартир между людьми с разным достатком и на разных условиях.

Но в договоре коммерческого найма жилья новое законодательство не просто меняет название одного и того же договора, а существенно упорядочивает этот вид отношений в жилищной сфере. В частности ГК РФ установил ряд новых обязательных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан (оговорив обязанности наймодателя и судебный порядок разрешения спорных вопросов), а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений: отныне предусмотрены обязанности нанимателя, которые от несет по истечении срока действия договора коммерческого найма.

Соотношение договора коммерческого найма жилого помещения и договора сдачи жилья в аренду. В жилищном законодательстве предусмотрена сдача жилых помещений в аренду. Соответственно в этих случаях отношения между собственником жилищного фонда (жилого помещения) - арендодателем и арендатором (юридическим или физическим лицом) оформляются договором аренды жилого помещения. Такой вид жилищного договора предусмотрен ст. 17 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и ст. 10, 54.1, 131 и др. Жилищного Кодекса РСФСР. Сдача жилья в аренду была предусмотрена ранее принятым жилищным законодательством (1991-1992 гг.) в период перехода страны к рыночным отношениям. В этот период в законодательстве появился новый вид использования жилых помещений - сдача жилья в аренду, и, следовательно, новый вид договора - договор аренды жилого помещения, которым предполагалась сдача жилья во временное владение и пользование без ограничения его размеров и за договорную плату. Иными словами, предусматривалось использование жилых помещений, находящиеся в частной собственности (в домах государственного и муниципального жилищного фонда - части этого жилищного фонда) где не в потребительских целях (по договору социального найма), а для получения дохода от сдачи жилых помещений в аренду, то есть в коммерческих интересах.

Новый Гражданский кодекс РФ не содержит такого понятия «договор аренды жилого помещения» - ни в гл. 34 «Аренда», ни в гл. 35 «Наем жилого помещения». Кроме того, в п. 2 ст. 671 ГК подчеркивается, что по договору аренды, жилое помещение предоставляется только юридическим лицами. Если анализировать нормы, содержащиеся в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК и ГК, то принципиальных различий относительно использования жилья по договору аренды и договору коммерческого найма нет. Поэтому мы должны исходить из того, что ГК «отказался» от понятия «аренда» применительно к жилищному фонду, заменив его другим понятием «договор найма», который включает в себя основные элементы аренды (жилье предоставляется во владение и пользование, его размер не ограничивается, договор имеет срочный характер, плата за жилье устанавливается по соглашению сторон и т.д.). Т.е. в настоящее время в качестве правовой базы мы должны использовать нормы гл. 35 ГК, которые используются приоритетом по отношению к нормам других законов, поскольку согласно п. 2 ст. 3 ГК эти нормы должны соответствовать ГК.

Договор аренды является традиционным в гражданском законодательстве: ГК РСФСР 1964 г. он назывался «договором имущественного найма» (гл. 27); позднее, в конце 80-х и начале 90-х гг., правовой базой для договоров аренды имущества служили Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (1989 г.) и Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (1991 г.), которые утратили силу в связи с введением в действие части второй ГК РФ 01.03.1996 г.

В настоящее время отношения, касающиеся аренды (имущественного найма), урегулированы гл. 34 ГК РФ. Объектом аренды могут быть лишь индивидуально определенные или непотребляемые вещи, в том числе нежилые строения (помещения).

Между тем продолжают действовать соответствующие положения жилищного законодательства. Понятие договора аренды в жилищной сфере дано в ст. 1 Закона РФ «Об основах Федеральной жилищной политики», где говориться о предоставлении в аренду недвижимости, включая жилые помещения. Однако, упоминание об аренде жилых помещений, как о самостоятельном договоре в жилищной сфере, впервые появилось в ЖК РСФСР (ст.ст. 10, 54.1, 131, 132, 133, 136), в частности, в ст. 10 указывается, что граждане имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения по договору аренды в домах государственного и муниципального жилищного фонда. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» говориться об аренде жилых помещений физическими лицами (гражданами) и юридическими лицами. Исходя из указанных статей ЖК и назначения жилых помещений (для проживания граждан), предоставление юридическим лицами жилых помещений в аренду предусматривалось только в для этих целей. В ст. 17 этого Закона установлено, что для использования жилищного фонда по договорам аренды должна выделяться лишь определенная доля жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Как указывалось выше гражданское законодательство установило принципиальный подход к заключению договоров аренды на жилые помещения (говорится лишь об аренде жилых помещений юридическими лицами). Т.о., в отношении граждан договор аренды заменен договором найма жилых помещений. Между тем, в жилищном законодательстве сохраняются устаревшие нормы, касающиеся данного вопроса. В этой связи по вопросу аренды жилых помещений необходимо внести соответствующие изменения в действующие акты жилищного законодательства (ЖК РСФСР, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и др.).

Общая характеристика договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения. Договор социального найма жилого помещения. Договор коммерческого найма жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы.

Регламентации отношений найма жилого помещения посвящена гл. 35 ГК РФ. Договор найма жилого помещения - договор, по которому собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).

Разновидности договора найма жилого помещения: договор социального найма, договор коммерческого найма.

Юридическая квалификация договора: взаимный, возмездный, консенсуальный.

Объектом договора найма жилого помещения должна быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Все предоставляемые гражданам жилые помещения объединяются законодательством в понятие ʼʼжилой фондʼʼ. Жилой фонд - совокупность всœех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, специализированные дома для одиноких престарелых, инвалидов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения, пригодные для проживания.

Учитывая зависимость отвида собственности жилищный фонд, согласно Конституции РФ, ГК РФ, ЖК РФ, можно подразделить на:

фонд, находящийся в частной собственности (граждан, юридических лиц);

государственный жилищный фонд;

муниципальный жилищный фонд.

При этом каждый жилой фонд имеет свое назначение по использованию - социальное или коммерческое. Договор социального найма заключается с гражданами, пользующимися помещением в государственном и муниципальном жилищном фонде. Договор коммерческого найма может заключаться с проживающими в любом фонде. Договор аренды, схожий по своему назначению с договором найма, также может заключаться с лицами, проживающими в домах любых фондов. При этом стороной этого договора (нанимателœем) должна быть только юридическое лицо, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ берет помещение в аренду для передачи гражданам в пользование (к примеру, организация берет в аренду квартиру для проживания своих сотрудников).

Основания возникновения жилищных отношений:

решение органа местного самоуправления (социальный найм);

договор (коммерческий найм).

Источники правового регулирования договора найма жилого помещения.

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в РФ начался с принятием Конституции 1993 ᴦ. Конституция РФ впервые включила норму о праве граждан на жилище (ст. 40).

В настоящий момент основными нормативными актами, регулирующими жилищные правоотношения, является ГК РФ и Жилищный кодекс РФ. Поскольку ГК РФ - отраслевой нормативный акт, то в нем отражены нормы гражданского законодательства специфичные, прежде всœего для договора коммерческого найма. ЖК РФ - комплексный нормативный акт, регулирующий разнородные отношения в жилищной сфере, в т.ч. гражданские и административные. Договор коммерческого найма регулируется гл.35 ГК РФ. Договор социального найма - ЖК РФ.

Нормативные акты субъектов РФ.

Договор социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения заключается на базе сложного юридического состава:

постановка на учет лиц, нуждающихся в жилых помещениях органами местного самоуправления (ст.51, 52 ЖК РФ);

наступление очередности или установленных условий внеочередного получения жилья (ст.57 ЖК РФ);

решение органа местного самоуправления на жилое помещение - официальный документ, подтверждающий права указанных в нем лиц на заключение договора социального найма жилого помещения.

Круг лиц, имеющих право на получение жилых помещений социального пользования в соответствии с жилищным законодательством:

граждане, не имеющие жилых помещений;

граждане, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы. Учётная норма площади жилого помещения - это минимальный размер площади, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учётная норма устанавливается органами местного самоуправления;

граждане, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

граждане, имеющие в семье больного, страдающего тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющие другого жилого помещения (перечень таких заболеваний устанавливается Правительством РФ).

Из этого правила предусмотрены исключения - внеочередное предоставление жилого помещения по договорам социального найма следующим категориям граждан:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителœей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителœей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в т.ч. в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжкими формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.

Решения о предоставлении жилых помещений выдаются или направляются гражданам не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решений. Данное решение является основанием заключения договора социального найма в установленный им срок.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (либо действующий от его имени уполномоченный государственный или местного самоуправления орган), либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем.

Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель - только гражданин и наймодатель - жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель вправе:

всœелять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).

Наниматель обязан:

пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

производить за свой счёт текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.

Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма должна быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, в случае если он жил без семьи. В случае если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не должна быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, благодаря чему проживающие в нем наниматель и члены его семьи бывают признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, благодаря чему общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Судебное выселœение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателœем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития).

Судебное выселœение граждан без предоставления другого жилого помещения:

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателœем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематическое нарушение прав и законных интересов сосœедей, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всœем существенным условиям.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения должна быть жилое помещение, отвечающее ряду требований:

соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям и т.д.;

дома (помещения) после их строительства, либо переоборудования регистрируются именно как жилые дома уполномоченными на то органами;

жилое помещение должно быть изолированным и пригодным для проживания (п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель - только гражданин. Наймодатель - любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.

Срок договора: срочный, определœен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный - до одного года и долгосрочный - от одного года до пяти лет. В случае если срок договора не определœен, то договор считается долгосрочным.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателœем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. При этом эти лица имеют с нанимателœем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателœем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в т.ч. и по оплате, от каждого из них.

Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Наниматель вправе:

заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ). Важно заметить, что для соблюдения указанного права наймодателю крайне важно, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. В случае если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателœем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причинœенных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);

производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателœем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

расторгнуть договор;

давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.

В ст. 687 ГК РФ определяются условия и порядок расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Договор должна быть расторгнут как по инициативе нанимателя, так и наймодателя.

Наниматель может в любое время с согласия других членов, проживающих с ним, расторгнуть договор, предупредив письменно наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ). Решение расторгнуть договор должно быть принято всœеми совершеннолетними гражданами, постоянно проживающими с нанимателœем. В случае если из жилого помещения выедут не всœе, то договор не прекратит своего действия, права на жилое помещение утратит лишь выбывший к другому месту жительства.

Договор должна быть расторгнут по инициативе любой из сторон, в случае если санитарное и техническое состояние жилого помещения делает его непригодным для дальнейшего проживания. Такая непригодность определяется специальными комиссиями (бюро технической инвентаризации, санитарного надзора, пожарного надзора и т.п.);

Наймодатель вправе расторгнуть договор в случае (ст. 687 ГК РФ):

задолженности по квартирной плате в течение шести месяцев, в случае если более длительный срок не установлен в договоре, а при краткосрочном найме - более двух раз - по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилья нанимателœем (сонанимателœем) или другими лицами, за действия которых он не отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный, не более одного года, срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе;

использования жилого помещения не по назначению, нарушения прав и интересов сосœедей. В этих случаях суд вправе установить нанимателю годичный испытательный срок, либо предоставить отсрочку исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и всœе проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения.

Дистанционное обучение для тех, кто не хочет стоять в пробках по доступным ценам

Договор поднайма жилого помещения. Временные жильцы

Участниками жилищных правоотношений, помимо наймодателя и нанимателя, бывают поднаниматели и временные жильцы.

Временные жильцы могут проживать в жилом помещении не более 6 месяцев с предварительного уведомления наймодателя (ст. 680 ГК РФ несет общий характер для любой разновидности договора найма). В случае если срок проживания временных жильцов не был оговорен, то наниматель или любой иной член семьи могут потребовать выселœения временных жильцов не позднее 7 дней после предъявления требования о выселœении. Ответственность за их действия перед наймодателœем несет наниматель. Οʜᴎ проживают бесплатно (соблюдение о норме общей площади жилого помещения не требуется). В то время как ст. 80 ЖК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить проживание временных жильцов в случае, в случае если после их всœелœения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.

Договор поднайма регулируется ст. 685 ГК РФ, которая предусматривает плату за пользование предоставленным жилым помещением.

Существенным условием договора поднайма является срок, который не может превышать срока договора найма жилого помещения.

При досрочном прекращении договора найма одновременно прекращается договор поднайма. Поднаниматель в отличие от временных жильцов получает во владение и пользование определœенную часть жилого помещения (или всœе жилое помещение). При этом самостоятельного права пользования он не приобретает и за его действия, нарушающие договор найма, ответственность несет наниматель.

На договор поднайма не распространяется правило о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.

При социальном найме жилого помещения, договор поднайма заключается с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, в случае если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы (ст. 76 ЖК РФ). Срок договора определяется сторонами, в случае если в договоре срок не определœен, договор считается заключенным на один год. При досрочном прекращении договора сторона договора - инициатор обязана предупредить другую сторону за три месяца. Договор поднайма является возмездным. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы устанавливаются по соглашению сторон.

Общая характеристика договора найма жилого помещения - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Общая характеристика договора найма жилого помещения" 2017, 2018.

Наём жило́го помеще́ния - один из видов арендных отношений. Он имеет место, когда объектом арендных отношений является жилое помещение. При найме жилых помещений, находящихся в частной собственности, одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем. В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса РФ.

Объектом найма выступают жилые помещения, которые составляют жилищный фонд.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на

частный (находится в собственности граждан и юридических лиц),

государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ)

муниципальный (находится в собственности муниципальных образований).

По целям использования выделяют

фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов),

специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов),

индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования),

фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе

договорные формы его использования.

договор социального найма жилого помещения

договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом,

договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.

Договор найма жилого помещения социального использования

Условием предоставления жилого помещения по договору социального найма муниципального жилищного фонда является отнесение гражданина к числу малоимущих по решению органа местного самоуправления*(74), нуждающихся и состоящих на очереди за получением жилья.

Основанием возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает юридический состав - решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным .

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д.

Договор социального найма заключается в письменной форме. Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований:

1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа);

2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа);

3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное..

На стороне нанимателя могут выступать сонаниматели.

Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо - собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.

Наниматель

Права

1.вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК).

2.Поднаем жилого помещения (ст. 76-79 ЖК).

4. Право на обмен.

5.Право на замену жилого помещения (ст. 81 ЖК).

6.Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК).

7.Право на переустройство и перепланировку жилого помещения (ст. 25-29 ЖК).

8.Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71).

Обязанности

Плата за коммунальные услуги.

Проводить текущий ремонт жилого помещения.

Наймодатель, обязанности:

1.Осуществление капитального ремонта *(84).

2.Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства.

Ответственность нанимателя и наймодателя жилого помещения .

Виновные наниматели и члены их семей несут административную, гражданско-правовую и жилищно-правовую ответственность.

КоАП предусматривает, в частности, ответственность нанимателя за порчу жилых помещений, оборудования, самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах (ст. 7.21). Наймодатель, виновный в нарушении правил содержания и ремонта жилых домов, также может быть привлечен к административной ответственности (ст. 7.22 КоАП).

Жилищно-правовая ответственность нанимателей социального жилья - это выселение нанимателей из занимаемых жилых помещений в случае их виновного поведения.

За нарушение обязательства по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлена гражданско-правовая ответственность нанимателя в виде неустойки (пени).

Прекращение договора происходит в силу прекращения прав и обязанностей его сторон по взаимному волеизъявлению, волеизъявлению одной стороны, а также вследствие события, не зависящего от воли его участников. Расторжение договора является одним из оснований его прекращения и допускается по инициативе любой стороны.

Жилищный кодекс впервые выделяет в качестве самостоятельной разновидности договор найма специализированного жилого помещения. Специализированные жилые помещения предназначаются для:

проживания граждан на время работы, службы, обучения, в связи с избранием на выборные должности, либо назначением на государственную должность;

временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома;

временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него;

проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами;

Обязательное условие предоставления специализированного жилья - отсутствие у гражданина какого бы то ни было другого жилого помещения в данном населенном пункте (ч. 2 ст. 99 ЖК), а не отнесение его к категории малоимущих.

Как и договор социального найма, указанный договор заключается только в домах государственного и муниципального жилищных фондов и требует предварительного отнесения жилого помещения к категории специализированного по решению органа, который управляет соответствующим жилищным фондом*(86). Заключению договора предшествует административный акт - решение о предоставлении конкретного жилого помещения; его выносит собственник жилищного фонда (действующий от его имени уполномоченный орган).

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник этого помещения (действующий от его имени орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

В отличие от договора социального найма данный договор является срочным.

Жилищный кодекс называет четыре основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения: 1) окончание срока действия договора; 2) утрата (разрушение) жилого помещения; 3) смерть одиноко проживавшего нанимателя; 4) переход права собственности на служебное жилое помещение или помещение в общежитии либо их передача в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу, не являющемуся стороной трудового договора с нанимателем.

Жилые помещения, которые используются их собственниками для проживания граждан на условиях коммерческого найма, образуют жилищный фонд коммерческого использования, который согласно ст. 19 ЖК может находиться не только в частном, но также и в государственном, и в муниципальном жилищных фондах. Наем жилого помещения в таком фонде, получивший в юридической литературе название коммерческого найма, урегулирован нормами гл. 35 ГК.

Согласно ст. 671 ГК по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Сторонами договора коммерческого найма являются наймодатель и наниматель. Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать не только юридические лица, но и граждане, а нанимателями - только граждане.

Договор коммерческого найма имеет ряд особенностей:

Он может быть заключен с любым лицом

Заключению договора коммерческого найма не предшествует обязательное для социального найма принятие собственником жилого помещения решения о предоставлении конкретной жилой площади тому или иному лицу;

в отличие от договора социального найма площадь предоставляемого в коммерческий наем жилого помещения определяется по соглашению сторон и не нормируется.

коммерческий наем заключается на срок до 5 лет, в том числе и тогда, когда указание на срок в договоре отсутствует; возможен краткосрочный наем до одного года.

коммерческий наем - всегда возмездный договор

Договор заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности.

Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения аналогичны правам и обязанностям наймодателя по договору социального найма. Вместе с тем иное распределение обязанностей может предусматриваться соглашением сторон в конкретном договоре найма.

В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности жилого помещения, поддержание его в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.