Для каких целей допускается использование жилого помещения. Приложение

В статье 17 ЖК РФ установлено целевое назначение жилого помещения : жилое помещение предназначено для проживания граждан.

В пункте 39 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), т.е. фактическое превращение жилого помещения в нежилое.

В то же время согласно ч. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.). Различные категории граждан могут заниматься профессиональной деятельностью в домашних условиях: научные работники, писатели и т.п. К таким гражданам также отнесены адвокаты, выбравшие в качестве формы свой деятельности адвокатский кабинет. Согласно п. 6 и 7 ст. 21 Федерального закона от 31.05.2002 № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» 1 адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности, с их согласия, а также жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма - с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом.

Интересен вопрос о том, возможно ли указание в качестве места нахождения юридического лица адреса жилого помещения. В ЖК РФ нет правовой нормы, которая бы разрешала или запрещала регистрацию юридического лица по адресу жилого помещения, т.е. по месту жительства гражданина. Согласно п. 2 ст. 45 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа. В соответствии с п. 2 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения указанного учредителями в заявлении о государственной регистрации постоянно действующего исполнительного органа, в случае отсутствия такого исполнительного органа - по месту нахождения иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Таким образом, единоличный исполнительный орган создаваемого юридического лица (например, директор) вправе указать в учредительных документах в качестве адреса места нахождения юридического лица местонахождение постоянно действующего исполнительного органа, то есть адрес своего места жительства.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). К промышленному производству можно отнести деятельность по выпуску продукции с помощью станков и другого механического оборудования, связанную с превышением санитарно-гигиенических норм, которые недопустимы в жилых помещениях. Промышленные производства должны находиться в специально построенных для этих целей зданиях и располагаться в допустимых санитарных зонах от жилых домов.

Эта норма получила развитие в ст. 288 ГК РФ: размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в разряд нежилого.

Если жилое помещение используется не по назначению, это влечет расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателя и членов его семьи (ст. 83 и 91 ЖК РФ, ст. 687 и 688 ГК РФ).

Согласно ст. 293 ГК РФ использование собственником своего жилья не по назначению может повлечь его принудительное изъятие. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, или систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушении, а если они влекут разрушение помещения, назначить соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник и после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей либо использовать его не по назначению, равно как и без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств, из суммы которых будут вычтены расходы на исполнение судебного решения.

Кроме того, за использование жилых помещений не по назначению гражданина могут привлечь к административной ответственности в виде штрафа в размере от 1000 до 1500 руб. на основании ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» .

Право пользования жилым помещением имеют: наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения и члены его семьи; наниматель по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования и граждане, постоянно проживающие с нанимателем; наниматель по договору найма специализированного жилого помещения и члены его семьи; собственник жилого помещения и члены его семьи; член жилищного или жилищно-строительного кооператива и члены его семьи.

Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа ( , Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение ( ГК РФ).

Статья 7.21 КоАП РФ:

Порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению, влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Статья 7.22 КоАП РФ:

Нарушение , ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.

Приведем пример такого нарушения: использование организацией квартиры под офис. Использование такого рода неправомерно, поскольку квартира является жилым помещением, предназначенным для проживания граждан ( , Жилищного кодекса РФ, Гражданского кодекса РФ). Размещение в жилом помещении предприятий и организаций допускается только после его перевода в нежилое в порядке, установленном жилищным законодательством ( ГК РФ). Если организация все же разместит свой офис в жилом помещении, ее может ожидать ряд неблагоприятных последствий:

Внимание! При рассмотрении подобных дел истцу необходимо доказать суду сам факт использования жилого помещения не по назначению, систематического нарушения прав и интересов соседей либо бесхозяйственного обращения с жильем. Доказательствами могут служить, например, свидетельские показания, протоколы, составляемые сотрудниками органов внутренних дел, вызываемые в связи с нарушением правил пользования жилым помещением, акты органа местного самоуправления и т.д.

Помимо вышеуказанных доказательств суду необходимо представить доказательства направления собственнику предупреждения о необходимости устранить нарушения.

Тематика вопросов

ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ! Военная служба. Консультации юриста Образование Торги (аукционы, конкурсы) Получение компенсаций, возмещение расходов Страхование. Консультации юриста Недвижимость. Общие вопросы Корпоративные споры Приказное производство. Консультации юриста Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Третейское разбирательство.Консультации юриста Судебные расходы.Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Уголовный процесс. Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Административные споры. Консультации юриста Строительство. Консультации юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Пенсионное законодательство. Консультации юриста Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста Авторское право. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Проверки организаций и ИП. Консультации юриста

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях».

4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Комментарий к Ст. 17 ЖК РФ

1. Одним из важнейших средств правового регулирования жилищных отношений является установление пределов осуществления и ограничения права на жилые помещения.

В качестве общего ГК РФ установил правило, согласно которому собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209). С середины 90-х гг. ликвидированы количественные и стоимостные пределы объектов права собственности граждан.

Вместе с тем снятие неоправданных пределов осуществления права собственности не дает повода говорить о беспредельной свободе осуществления прав собственности. В любом обществе существуют объективно необходимые пределы и ограничения. По справедливому выражению Г.Ф. Шершеневича, «осуществление права собственности, ничем не стесненное, способно весьма вредно отразиться на интересах прочих членов того же общества, на интересах самого общества» .
———————————
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Изд. бр. Башмаковых, 1911. С. 247.

2. Анализируя сущность пределов и ограничений права на жилые помещения, по нашему мнению, следует остановиться на различиях этих двух категорий. В литературе часто можно встретить смешение данных понятий. Между тем они не равнозначны.

Безусловно, оба понятия говорят об определенных границах, в которых собственник или иной владелец по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом. Однако природа этих границ весьма различна. Представляется, что, говоря о пределах, законодатель указывает только на закон (или как минимум на нормативный правовой акт). Рассматривая ограничения, законодатель отсылает к основанной на законе воле собственника или иного пользователя жилья и субъекта, вступающего с ним в соглашение, либо к воле судебных органов. Исходя из этого можно сделать следующие выводы.

Пределы объективны в том смысле, что они не зависят от воли собственника и иных лиц, а предопределены нормативным правовым актом; ограничения же субъективны, потому что зависят от основанной на законе воли субъектов или судебных органов. Поскольку пределы осуществления права объективны, то ограничения права также возможны только в этих пределах.

Изложенное позволяет назвать пределы общими основаниями стеснения права, а ограничения — частными.

Стеснения владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, принадлежащими каким-либо субъектам, могут быть трех видов:

во-первых, законодательные — пределы, установленные федеральными законодательными и иными нормативными правовыми актами;

во-вторых, судебные — ограничения, вызванные оспоримостью права на жилье;

в-третьих, договорные — ограничения, обусловленные соглашением сторон.

3. Спектр законодательных пределов осуществления права на жилые помещения достаточно широк и включает в себя как общие пределы, относящиеся к любому имуществу, так и пределы права, касающиеся недвижимого имущества, среди которых особо следует выделить пределы, непосредственно обусловливающие права собственников жилых помещений.

Общие пределы осуществления права собственности, относящиеся к любому имуществу, закреплены в ст. 209 ГК РФ , где говорится о том, что осуществление права собственности не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

К пределам осуществления прав, касающихся пользователей недвижимого имущества, следует отнести пределы, касающиеся осуществления прав на земельный участок как таковой либо являющийся составной частью другого объекта. Российское земельное законодательство устанавливает строго целевое назначение земельных участков исходя из состава земель и целей получения их в пользование.

Специального упоминания заслуживают пределы, непосредственно касающиеся осуществления прав пользователей жилых помещений. Законодатель, устанавливая пределы осуществления права собственности в отношении любого имущества, исходит из принципа «можно делать со своим имуществом все то, что не нарушает права других субъектов». Регламентируя отношения, связанные с недвижимостью в жилищной сфере, этот принцип проецируется и на пользование жилыми помещениями. Как следует из ст. 209 ГК РФ и прямо указывается в комментируемой статье, осуществление права пользования жилым помещением не должно нарушать права и охраняемые действующим законодательством интересы других лиц, т.е. пределы обусловливаются основанными на закрепленных в законодательстве правах и интересах субъектов гражданского права.

К таким пределам законодатель относит возможность использования жилья. Все жилые помещения независимо от фондовой принадлежности и оснований владения и пользования имеют исключительно целевое назначение.

Указанная норма предусматривает достаточно гуманную процедуру (гуманную с той точки зрения, что до решения суда собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру). До лишения права собственности орган местного самоуправления предупреждает собственника о необходимости устранения нарушений, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

И только если, несмотря на предупреждение, собственник продолжает бесхозяйственно содержать жилое помещение, использовать его не по назначению, нарушать права соседей, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения. При этом собственнику выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

6. Судебные ограничения права на жилье возникают в случаях оспоримости права на жилье, т.е. когда право на жилое помещение поставлено под сомнение. Это могут быть иски о расторжении или изменении договора найма, купли-продажи, мены, о признании недействительным обмена жилыми помещениями. В случае таких споров до разрешения судом вопроса о праве на жилое помещение правомочие распоряжения будет ограничено.

Договорные стеснения права собственности на жилые помещения возможны и тогда, когда субъекты гражданско-правовых отношений налагают ограничения на одну из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма, поднайма жилья и некоторых других.

По общему правилу, установленному ст. 346 ГК РФ , передача жилого помещения в залог не лишает залогодателя права распоряжаться им. Исключения из этого правила могут быть установлены законом или договором. Например, договором о залоге может предусматриваться, что залогодатель не вправе распоряжаться заложенным жилым помещением, либо может быть установлен запрет на совершение некоторых актов распоряжения (допустим, залогодатель не вправе совершать сделки, влекущие переход права собственности).

Ограничения права собственности возможны и при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, предусмотренного § 4 гл. 33 ГК РФ, согласно которому собственник вправе произвести отчуждение жилища, при этом плательщиком ренты и должником по другим обязательствам, вытекающим из такого договора, становится приобретатель, т.е. налицо обременение приобретенного жилья. Кроме того, получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

При заключении договора найма жилого помещения собственник, как заключивший соглашение, так и приобретший жилье после заключения договора найма, если иное не предусмотрено соглашением сторон, может быть ограничен или вообще лишен права пользования жилым помещением на срок действия договора. В таком случае право использовать жилище имеется у нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан. Согласно ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет изменения или прекращения договора. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

7. Правила пользования жилыми помещениями утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (см. ст. ст. 30, 33, 61, 100, 124 ЖК и соответствующий комментарий).