4.5.1. Жизненный цикл водорослей Отдел Зеленые водоросли включает в себя одноклеточные колониальные и многоклеточные растения. Всего около 13 тыс. видов. К одноклеточным относятся хламидомонада, хлорелла. Колонии образованы клетками вольвокса и пандорины. К многоклеточным

Жизненный цикл звезд Обычная звезда выделяет энергию за счет превращения водорода в гелий в ядерной печи, находящейся в ее сердцевине. После того как звезда израсходует водород в центре, он начинает перегорать в оболочке звезды, которая увеличивается в размере,

"ЖИЗНЕННЫЙ МИР" (Lebenswelt) - одно из центральных понятий поздней феноменологии Гуссерля, сформулированное им в результате преодоления узкого горизонта строго феноменологического метода за счет обращения к проблемам мировых связей сознания. Такое включение "мировой"

Жизненный цикл вируса Каждый вирус проникает в клетку своим, только ему свойственным путем. Проникнув, он должен прежде всего снять верхнюю одежду, чтобы обнажить, хотя бы частично, свою нуклеиновую кислоту и начать ее копирование.Работа вируса хорошо организована.

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов принято определять в следующем порядке: замысел-рождение-зрелость-старение и смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная-проектная-строительства-эксплуатации-закрытия.

Предпроектная (начальная) стадия включает анализ рынка к движимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств. 2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода - сокращение длительности этих стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная - минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла объекта недвижимости.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер. 3.

Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. На этой стадии решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании. 4.

Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов, и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает в себя следующие направления: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости - коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание - работы, выполняемое для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания - обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт - восстановительные работы повреждений (изношенности объекта) недвижимости до нормального эксплуатационного состояния. Цель ремонта - восстановление.

Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт, продолжительность которого 1-2 дня, выполняется для обеспечения нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Он не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена - это процесс замещения входящих в состав объекта недвижимости основных фондов аналогичной единицей.

Предметом замены выступает самостоятельный объект основных фондов, идущий на негодным или морально устаревшим компонентам основных фондов.

5. Стадия закрытия объекта - полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат - либо снос, ли качественно новое развитие. На этой стадии жизненного цикла объектов недвижимости требуются значительные затраты на ликвидацию затраты являются результатом владения объектом недвижимости. В случае если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии и жизненный цикл имущественного комплекса. 1.

Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг). 2.

Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс). 3.

Ликвидация имущественного комплекса - это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положе конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новы дельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта недвижимости. Исходя из триединства категорий материальной (физической), правовой (юридической) и экономической - жизненный цикл объекта недвижимости можно раздел три этапа (рис. 1.4). Каждый этап включает в себя определенные мероприятия и действия собственника.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5).

1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

Инвестиционно-строительный этап развития объектов недвижимости (инвестиционный замысел, определение назначения объекта, его проектирование, землеотвод, строительство (реконструкция), сдача в эксплуатацию). Этот этап наиболее сложен, ибо он состоит из многочисленных составляющих, от решения которых зависит эффективность функционирования объекта недвижимости

Оборот прав на ранее созданную недвижимость, включая продажу, сдачу в аренду и т. д. На этом этапе происходят возврат вложенных инвестиций, получение прибыли, а также начало морального и физического износа

Управление объектами недвижимости (эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства). Этот этап наиболее продолжителен и ограничивается целесообразностью эксплуатации объекта недвижимости и размером затрат на устранение физического и морального износа

Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости

Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения

Типичный срок физической жизни - период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. 3.

Время жизни - отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяю такие сроки, как: 1.

Эффективный возраст, отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния. 2.

Введение

Проблема эффективного развития недвижимости, включающая задачи управления, финансирования и подготовки кадров, является актуальнейшей темой как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике. Основные характеристики недвижимости могут быть представлены следующим образом:

Недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;

Рынок недвижимости – своеобразной генератор экономического роста страны;

Недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества.

Из этого следует, что недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков.

По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовало масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание королевского и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных (полномочных) оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости.

Объект недвижимости и, тем более, их совокупность представляют собой сложную систему, испытывающую влияние разнохарактерных факторов в течение жизненного цикла. Определение стоимостного эквивалента в этом случае становится возможным лишь в результате применения системного подхода к анализу недвижимости. Концепция такого подхода получила в мировой науке и практике название сервейинга (от англ. Survey - межевание, обследование, инспектирование).

Цель данной работы проанализировать, что происходит с объектом недвижимости в течение его жизненного цикла.

1. Общая закономерность функционирования недвижимости во времени

Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства (а не утрачиваться они не могут, поскольку не существует вечных вещей) приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, поскольку потребительная стоимость и стоимость - две неотъемлемые характеристики любого продукта труда. Уменьшение стоимости, в свою очередь, приводит к изменению стоимостного эквивалента конкретного вида использования (цены товара или величины совокупного дохода) (его называют «стоимость в использовании»). Таким образом, все звенья единой причинно-следственной связи потребительная стоимость -> общая стоимость -> стоимость в использовании подчиняется общей закономерности изменения во времени. Нетрудно, однако, заметить, что содержательная характеристика этих изменений различна. Потребительские характеристики объекта недвижимости воплощены в его «физическом теле», следовательно, реальная потребительская стоимость может быть определена лишь с помощью обследования, экспертизы фактического состояния этого «физического тела». Не следует также забывать, что полезность конкретной вещи никогда не является до конца объективной категорией. Она в обязательном порядке формируется с участием представлений потенциального потребителя, т.е. испытывает на себе влияние потребительских предпочтений.

Если обратиться к содержательной стороне изменения стоимости, то необходимо сразу же отметить, что она испытывает на себе непосредственное влияние условий воспроизводства, - в различные периоды времени создание аналогичных по потребительским свойствам объектов недвижимости требует все меньших затрат труда. Отличительной особенностью недвижимости в этом отношении является то, что объемы живого труда остаются значительными, замещение живого труда овеществленным (т.е. замены физических затрат человека работой машин и механизмов) происходит более медленными темпами, по сравнению с другими отраслями. Однако общая закономерность остается неизменной, - стоимость готового объекта недвижимости последовательно снижается с течением времени. Естественно, актуальное значение стоимости может быть определено лишь при проведении детального анализа условий воспроизводства.

Большим своеобразием, спецификой обладает и процесс изменения стоимости в использовании. Если для недвижимости - блага он фактически совпадает с динамикой стоимости, то для недвижимости - товара и недвижимости - источника дохода это не так. Причина очевидна: товар и источник дохода осуществляют в своей самостоятельной среде, а именно - на соответствующем рынке. Определение параметров для нахождения стоимости в использовании, также предполагает проведение соответствующих экспертиз.

Свою особую динамику имеет и местоположение. Хотя для конкретного объекта оно неизменно, это не означает, что столь же неизменным является его влияние на стоимость. Объект всегда существует в пространственном окружении, которое с течением времени развивается, утрачивая одни характеристики и приобретая другие. Содержание и степень этих изменений имеют свою значительную специфику, связанную с рассмотрением города в целом. Соответственно, свое содержание должны иметь и проводимые экспертизы.

Существует еще один аспект динамики - возможность изменения вида использования объекта недвижимости на различных этапах жизненного цикла. Это означает, что прежние факторы влияния прекращают свое действие и появляются новые. Можно сказать, что в этом случае стоимость в использовании переходит на другую «динамическую траекторию» с изменившимися параметрами.

В каждый конкретный момент жизненного цикла влияние факторов будет весьма сложным, неоднозначным, что существенно затрудняет определение стоимостного эквивалента. Понятно, что наиболее спокойной будет динамика потребительной стоимости. Более активной будет динамика дохода, а наибольшей изменчивостью характеризуются стоимостные эквиваленты объектов - товаров (то есть, рыночные цены). Еще раз подчеркнем, что любой вид стоимости является многоаспектным, определить его количественно можно лишь на основе определения большого количества разноплановых экспертиз.

Технические экспертизы. В эту группу входят все виды экспертиз «физического тела» объектов недвижимости. Они являются исходными для определения любых стоимостных показателей и поэтому их следует считать строго обязательными. Без определения реальной полезности объекта недвижимости никакой другой вид стоимости определен быть не может. К техническим относятся и те экспертизы, которые связаны с анализом технических параметров воспроизводства объектов недвижимости (состав и производительность используемых машин и механизмов, пропорции живого и овеществленного труда и т.п.).

Экономические экспертизы. К ним относятся все виды анализа, связанные со стоимостной (денежной) оценкой факторов влияния. Это и колебания рыночной конъюнктуры, и определение величины затрат по видам воспроизводственных мероприятий, и параметры финансовой системы, и уровень налогообложения, и все классы, вида, типы рисков и т.д.

Экспертизы местоположения. Их особенностью можно считать существенный удельный вес экспертных методов. Город невозможно точно «измерить», а потребность в таком «измерении» существует, поскольку ни один объект недвижимости не существует вне своего пространственного окружения. К экспертизе местоположения относятся: инфраструктура, экология, государственное регулирование, зонирование, топография, описание границ и т.д.

Если вкратце определить сущность всех экспертиз, то они представляют собой ту или иную оценку объекта недвижимости в конкретный момент его жизненного цикла. Необходимо особо подчеркнуть, что в данном случае термин «оценка» имеет принципиальное отличие от широко распространенной трактовки, согласно которой под оценкой понимается определение рыночной стоимости. С позиций экономики недвижимости оценку следует понимать, как определение уровня потребительной стоимости, общей стоимости или стоимости в использовании по сравнению с максимальным значением. Vmax имеет место в начале жизненного цикла, далее происходит его неуклонное снижение. В общем случае экспертиза объекта недвижимости проводится в последующий момент времени по отношению к началу жизненного цикла, а значит назначением экспертиз является определение степени утраты Vmax, оценка ее реального уровня.

2. Этап постановки проблемы по концепции сервейинга

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (гениральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это вполне объяснимо, поскольку в ту эпоху земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У.Петти выразил это замечательными словами: «Труд - отец и активное начало богатства, а земля - его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью.

Обеспечение системного подхода к недвижимости, ее детальный анализ, выработка эффективных стратегий по управлению являются актуальнейшей задачей и для России, формирующей рыночную экономическую систему. Именно поэтому рассмотрение вопросов экономики недвижимости в данном учебном пособии осуществляется в соответствии с концепцией сервейинга.

Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то прежде всего необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.

Под системой здесь и далее понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом, которые образуют определенную целостность, единство. Наиболее существенной характеристикой системы является ее эмерджентность, под которой понимается несводимость свойств системы к свойствам входящих в ее состав элементов (показатели отдельных элементов объекта, как правило, не отражают свойств, которые присущи рассматриваемому объекту в целом). Виды элементов и связей могут быть самые разные, а их выбор для анализа зависит от постановки конкретной проблемы. Система может состоять из различных субсистем, подсистем, а также сама являться подсистемой другой системы. Состав элементов и порядок связей между ними называется структурой системы. Элементы воздействуют на объекты при помощи ресурсов (потенциала). С точки зрения сложности (вид, число элементов и связей) различают простые, сложные и сверхсложные системы. В зависимости от степени предсказуемости поведения системы делятся на: детерминированные (функциональные), все результаты, действия которых могут быть точно определены, и вероятностные (стохастические), для которых эти результаты могут быть лишь спрогнозированы в пределах какого-то диагноза возможных значений. В соответствии с этим делением существуют два вида связей - функциональные (каждому значению факторного признака соответствует вполне определенное неслучайное значение результативного признака) и стахостические (каждому значению факторного признака соответствует множество значений результативного признака).

Различают абстрактные и конкретные системы. Абстрактная система представляет собой систему без входных и выходных потоков (например, система целей предприятия, математическая система уравнений и др.). Конкретная система построена на связях между элементами посредством процесса (действий) на входных и выходных потоках.

Состояние системы определяется совокупностью состояний всех ее элементов и связей, а оценивается система в зависимости от целевого назначения надежностью. Так, например, для оценки технических систем (машины, механизмы и т.п.) используется понятие технической надежности. Все субъекты предпринимательской деятельности по своему целевому назначению являются экономическими системами и, соответственно, оцениваются по экономической надежности. Под экономической надежностью конкретной системы подразумевается ее способность с помощью производственных, организационных, финансовых и других решений с заданной вероятностью обеспечивать достижение необходимого результата в условиях риска и некоторой неопределенности в заданных границах области эффективного сочетания основных параметров системы - ее доходности и устойчивости.

Если рассматривать систему как целеориентированную целостную структуру, то получение выхода (результата функционирования) системы возможно только при согласованном по времени и в пространстве взаимодействии различных ресурсов, необходимых для решения поставленных задач. Обеспечение эффективного взаимодействия ресурсов осуществляется посредством управления этим процессом.

Целью управления производственной системой является обеспечение такого состояния системы, при котором будет получен максимально возможный выход с требуемыми качественными параметрами и необходимой экономической надежностью. Основа управления - планирование, в процессе которого создается модель состояния системы на предстоящий временной период или на весь период ее жизненного цикла.

Методология (от др.-греч. «methodos» - способ действия и «logos» - учение, наука) - учение о структуре, логической организации, способах и средствах деятельности. Наиболее важными точками приложения, практическими проявлениями методологии являются:

постановка проблемы;

построение объекта и предмета исследования;

построение научной теории;

проверка полученного результата с точки зрения его истинности, т.е. соответствия объекту исследования.

Теория cервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла.

Сама разработка концепции Сервейинга как системы является предметом метапланирования, включающего генеральное целевое планирование и планирование функциональных стратегий по становлению и развитию объектов недвижимости. Такой подход позволяет определять иерархию элементов системы, вид и число подсистем, их содержание, постоянные и временные взаимосвязи. При этом должны учитываться специфические особенности и возможности каждого объекта недвижимости в отдельности.

Сложность экономических, организационных и технических взаимосвязей между элементами систем и подсистем предопределяет необходимость учитывать при исследования процесса функционирования Сервейинга как системы специфические особенности недвижимости, а именно:

Во-первых, свойства системы не являются простой суммой свойств ее элементов, система обладает и другими свойствами, возникающими именно из-за наличия взаимосвязей между ее элементами (закон эмерджентности);

Во-вторых, сложность становления и развития недвижимости, как реально существующего объекта исследования, требует упрощения, отображающим лишь важнейшие с точки зрения конкретной задачи исследования свойств и взаимосвязей элементов и системы в целом;

В-третьих, Сервейинг как система не может функционировать вне взаимосвязей с внешней средой, оказывающей на условия и результаты становления и развития недвижимости весьма существенное влияние.

Поэтому сервейинг является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими системами, являясь подсистемой более общей (макроэкономической) системы.

3. Цели, задачи и инструменты системы сервейинга

недвижимость сервейинг планирование время

На систему постоянно воздействуют разнонаправленные силы: с одной стороны, имеет место стремление системы к самосохранению, проявляющееся в том, что любая экономическая система (например, предприятие) предпочитает не изменять налаженный ритм производства, сохранять как можно дольше сложившийся ассортимент товарной продукции и т.п., поскольку при прочих равных условиях это способствует снижению издержек и максимизации прибыли и, кроме того, делает функционирование предприятия гораздо более предсказуемым, стабильным. Однако, одновременно на предприятие воздействуют «возмущающиеся» факторы, объективно побуждают предприятие к изменениям (изменение конъюнктуры рынка, появление новых технологий и т.д.).

Первые из указанных факторов являются внутренними, они направлены на сохранение системы в существующем виде. При этом более высокой способностью к самосохранению обладает та система, связи между элементами которой являются более прочными и тесными (например, система массового строительства).

Вторые, факторы воздействующие на систему являются внешними. Они вызывают изменения, преодоление которых возможно за счет совершенствования структуры, гибкости, замены элементов и изменения связей между ними.

Соотношение между свойствами сохраняемости и изменчивости в каждой системе должно быть таким, чтобы обеспечивалось наиболее эффективное и устойчивое ее функционирование с сохранением необходимой экономической надежности.

Управление определяется как процесс волеобразования и реализации воли, то есть это не что иное, как процесс решения проблем по достижению поставленных целей. Важнейшими целями экономики недвижимости являются:

Стоимостные (денежные) цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений, наличие оборотных средств и др.);

Потребительские цели - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость, недвижимость для временного проживания, сооружения смешанного назначения и др.);

Социальные цели - социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории, использование материалов и конструкций с учетом запросов местных заказчиков и др.

Стоимостные и социальные цели реализуются только через потребительские цели и прочие цели - действия.

Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования со следующими последовательными этапами:

Анализ и постановка проблемы;

Поиск альтернатив решений;

Оценка и принятие решений (экспертиза решений).

В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы:

Проведение в жизнь выбранной альтернативы;

Становление и контроль;

Процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.

Планирование в теории Сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности.

Реализация есть часть процесса планирования, состоящего из этапов разработки детального плана реализации, самой реализации и контроля, включающего комплекс мероприятий по анализу вероятных отклонений от запланированных показателей.

Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации.

Заключение

Проанализировав данную работу можно сделать следующий вывод: характер изменений (общая динамика) потребительной стоимости, общей стоимости и стоимости в использовании на протяжении жизненного цикла является единой, однако темпы изменения этих показателей различны. Объясняется это тем, что сами изменения складываются под воздействием различных факторов влияния, что и делает конкретные процессы изменений разнохарактерными. Этот вывод можно сформулировать и по-другому: и потребительная стоимость, и общая стоимость, и стоимость в использовании изменяются под воздействием одного и того же фактора - времени, однако проявляется это воздействие для каждого из видов стоимости по-разному.

Задачу экономики недвижимости можно сформулировать, как экономическую интерпретацию влияния всех существенных факторов на объект недвижимости в конкретный момент жизненного цикла.

Деятельность сюрвейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Список использованной литературы

Кожухар В.М. Экспертиза и управление недвижимостью. Введение в специальность. – М., Издательство: Дашков и Ко, 2008

Черняк В.З. Управление недвижимостью. – М., 2007

Экономика и управление недвижимостью. – М., 2006

ЖИЗНЕННЫЙ ЦИКЛ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Поскольку объекты недвижимости в течение всего периода своего существования подвергаются физическим, экономическим и правовым изменениям, каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие укрупненные стадии жизненного цикла:

• ? формирование - строительство, создание нового предприятия, приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;
• ? эксплуатация - функционирование и развитие (расширение, реконструкция, реорганизация и др.);
• ? прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

При этом на протяжении жизненного цикла недвижимости как физического объекта происходит смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или пользователя данного объекта недвижимости как объекта права.

Жизненный цикл конкретного объекта коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с данным объектом свой собственный субъективный путь от покупки до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона , такие понятия, как срок физической жизни, срок экономической жизни, срок оставшейся экономической жизни, а также хронологический и эффективный возраст.

Срок физической жизни улучшений (actual life) - период от завершения строительства данных улучшений до их сноса. Срок физический жизни может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Срок экономической жизни объекта (effective life) - период времени, в течение которого улучшения земельного участка вносят вклад в стоимость объекта недвижимости; время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль.

Срок оставшейся экономической жизни объекта (the rest of effective life or remaining economic life) - период времени, определяемый от даты оценки объекта до окончания его экономической жизни. Этот период обычно используется оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Хронологический возраст улучшений (chronological or actual age) - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Эффективный возраст улучшений (effective age) - возраст, экс- нертно определяемый на дату оценки по физическому состоянию и степени полезности объекта.

Эффективный возраст определяется но оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов эксплуатации и нр., влияющих на стоимость объекта, он учитывает потребительские характеристики (товарные свойства) объекта на дату оценки для его возможной продажи. Может определяться на основе хронологического возраста с учетом накопленного износа и перечисленных экономических факторов, а также как разность между сроками экономической жизни и оставшейся экономической жизни объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации объекта может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - эго определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений. Определяется в зависимости от тина основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности (классы капитальности) приведена в нормативной литературе.

Все стадии жизненного цикла объекта и показатели его возраста взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие. Нахождение недвижимости па той или иной стадии жизненного цикла должно учитываться собственником для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Для объектов - исторических памятников - большее значение имеет показатель физического срока жизни, а не факт смены собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Дайте определение понятия «недвижимость» в соответствии с ГК РФ.
• 2. В чем состоит экономическая, социальная и юридическая сущность недвижимости?
• 3. Перечислите сущностные и видовые признаки недвижимости.
• 4. Назовите особенности недвижимости как товара.
• 5. Как делится недвижимость в зависимости от целей владения?
• 6. Что понимается под жилой, коммерческой и промышленной недвижимостью?
• 7. Приведите классификацию жилой недвижимости.
• 8. По каким признакам классифицируются офисные центры?
• 9. Дайте определение термину «предприятие».
• 10. Назовите стадии жизненного цикла недвижимости.

• Харрисон Г. Оценка недвижимости / пер. с англ. М.: РОС), 1994.