Долгосрочное финансирование. Долгосрочная финансовая политика и долгосрочные источники финансирования

Долгосрочное финансирование - финансирование приобретения объекта недвижимости или представление финансовых ресурсов на длительный срок под залог объекта недвижимости Асаул А.Н., Карасев А.В., Экономика недвижимости, СПб 2001г., ПРИЛОЖЕНИЕ 1. СЛОВАРЬ ОПРЕДЕЛЕНИЙ И ТЕРМИНОВ.

Когда предприятие осуществляет долгосрочные проекты, оно прибегает к внешним и внутренним источникам финансирования. К внутренним источникам относятся: реализация предприятием собственных активов и реинвестирование полученной прибыли. К внешним относятся: долгосрочные ссуды, лизинг, облигации и акции.

Схема 1 - источники долгосрочного финансирования

Долгосрочная ссуда - это задолженность, срок погашения которой свыше одного года. Самым распространенным видом долгосрочной ссуды является ипотека.

Также фирма может прибегнуть к долгосрочной аренде с правом выкупа - лизингу. Предприятие может получить необходимую денежную сумму у различных вкладчиков, если выпустит свои облигации.

Существуют еще и такие методы долгосрочного финансирования как девелопмент.

Ипотечное кредитование

Под «ипотекой» понимают залог недвижимости как способ обеспечения обязательств Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2003г.. Наличие системы ипотечного кредитования - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Роль ипотеки особенно возрастает, когда состояние экономики является неудовлетворительным, поскольку продуманная и эффективная ипотечная система, с одной стороны, способствует снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой - помогает решать социальные и экономические проблемы.

Как таковой, институт ипотеки ввиду различных экономических и правовых препятствий до настоящего времени не приобрел в России значительного распространения, поэтому он регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов.

В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств. Гражданским кодексом РФ (I часть) были уточнены некоторые положения о залоге (ст. 334-358). В ст. 340 оговорено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. А при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В 1998 г. был принят Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки и обеспечивающего уплату залогодержателю основной суммы долга или по кредитному договору, или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству.

С введением Закона «О залоге недвижимости» появилась «закладная» как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество. После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке - она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала Татарова А.В., Экономика недвижимости, ТРТУ, Таганрог 2003г..

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.

Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.

Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

- Достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса за квартиру и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;
- Останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;
- Не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;
- Имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);
- Имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Финансово-экономический кризис 1998 г. привел к существенному уменьшению реальных доходов населения, обесцениванию сбережений, оттоку частных вкладов в сбербанк. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов.

Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам.

Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из «тени».

Решение о долгосрочном финансировании принимается, чтобы обеспечить необходимыми фондами постоянные потребности -- первоначальные инвестиции в основные фонды или увеличение оборотного капитала при стабильном росте продаж.
Первостепенные источники постоянного капитала - долгосрочные займы, рынки привилегированных и обыкновенных акций.
Одна из задач бизнес-плана - объединить эти фонды таким способом, чтобы минимизировать общую стоимость капитала. Хотя проблема, может ли оптимальная структура капитала быть определена, оставляет открытым вопрос для обсуждения среди финансовых теоретиков, но понимание различных источников денег и рынка капитала, на котором они функционируют, очень важны для предпринимателя.
Источники долгосрочного финансирования на долговой основе включают в себя:
долгосрочные займы;
закладные;
облигации.
Природа взаимоотношений при получении долгосрочных займов в банковских институтах аналогична краткосрочным с единственным условием, что количество используемых форм ограничено. Ряд банков предпочитает замену договорных отношений по долгосрочному кредитованию на облигации или закладные.
Закладные - счета к оплате, которые гарантированы имущественным залогом реальных активов. Они требуют периодических платежей. Закладные выпускаются, чтобы финансировать закупки оборудования, строительство зданий и модернизацию средств производства. Банк требует, чтобы рыночная стоимость имущества превышала закладную на имущество. Размер большинства ссуд под залог не превышает 70% - 90% суммы имущественного залога. Закладные могут быть получены от банка, компании страхования жизни или других финансовых учреждений.
Существуют два вида закладных: старшая закладная, которая имеет первое требование на активы и доход, и младшая закладная, которая имеет подчиняемое право удержания залога.
Закладные имеют ряд преимуществ, включая благоприятные процентные ставки, меньшее количество ограничений финансирования и расширенную дату платежа для выплаты ссуды, что обеспечивает их привлекательность как для заемщиков, так и для кредиторов.
Облигация - свидетельство, указывающее, что компания заимствовала данное количество денег, которые будут возвращены к определенной дате. В документе, описывающем условия обращения ценной бумаги (проспекте эмиссии), указываются свойства данного выпуска облигаций. Особенностью облигаций является форма выплаты процентов; либо в момент погашения, тогда облигации размещаются по цене меньшей, чем ее номинальная стоимость, либо в виде периодических выплат по купонам, либо и тем, и другим способом.
Долгосрочные обязательства имеют следующие преимущества: льготное налогообложение, фиксированный размер платежей по процентам, нет уменьшения контроля над проектом, существует гибкость финансирования (например, в предварительно оговоренном праве досрочного выкупа облигаций), гарантия стабильности в условиях недоступности краткосрочных займов. К основным недостаткам надо отнести следующее: проценты должны быть уплачены независимо от общего дохода, нет гибкости в выплате долга, большая задолженность приводит к большему риску в структуре капитала, что может увеличить стоимость капитала, ошибки в прогнозировании могут привести к обязательствам, превышающим возможности проекта.
Обычно финансирование за счет долгосрочных форм заимствования более выгодно в следующих случаях: существует прогноз стабильности доходов; существует достаточная разница между себестоимостью и продажной ценой; низкое соотношение заемного и собственного капитала, невысокий рейтинг проекта; высокие инфляционные ожидания.
Другой формой долгосрочного финансирования является привлечение ресурсов на основе собственного участия в капитале проекта - как правило, на основе акций, обыкновенных или привилегированных.
Привилегированная акция объединяет свойства долга и обыкновенной акции. В случае ликвидации, требование привилегированного акционера выполняется после требований кредиторов, но перед требованиями обычных акционеров. Привилегированная акция предусматривает оговоренный дивиденд. Как и в случае долгосрочных займов, этот источник финансирования должен быть сравнен с другими источниками.
Преимущества: привилегированные акционеры не участвуют в необычно высокой прибыли по проекту, выпуск привилегированных акций не уменьшает процент обычных акционеров в отношении участия в доходах и прав голоса.
Недостатки: привилегированные акции подразумевают выплату более высокого процента (в виде дивиденда), чем облигации.
Владельцы обыкновенных акций принимают на себя максимальный риск, связанный с осуществлением проекта. Их ответственность, однако, ограничена величиной их капиталовложения. В случае ликвидации, обыкновенные акционеры имеют низший приоритет требования активов компании. Подобно привилегированной акции, обыкновенная акция не имеет никакой даты платежа. Обыкновенные акционеры могут ликвидировать свое капиталовложение, продав акцию на вторичном рынке.
Преимущества: не существует никакого требования оплатить дивиденды, нет даты выплаты, выпуск обыкновенной акции улучшает кредитоспособность.
Недостатки: дивиденды не подлежат льготному налогообложению, продажа обыкновенных акций ограничена угрозой потери управляемости, издержки, связанные с эмиссией акций, выше, чем у долговых обязательств.
При разработке стратегии долгосрочного финансирования необходимо учесть: стоимость и риск связаны с выбором политики финансирования; будущие тенденции рынка долгосрочного ссудного капитала и их воздействие на доступность средств и процентные ставки; существующее отношение долга к акции; даты платежа, имеющихся долговых инструментов; существующие ограничения в кредитных соглашениях;
тип и количество имущественного залога, требуемого долгосрочными кредиторами; возможность изменять стратегию финансирования в зависимости от изменения экономической ситуации;
количество, характер и стабильность собственных фондов;
соответствие текущих договоренностей с банками текущим и будущим потребностям;
рост инфляции с учетом обесценивания; доходность и ликвидность фирмы; ставка налогообложения.

Для стабильного роста и развития предприятие нуждается в долгосрочном финансировании. Постоянное развитие необходимо для обеспечения конкурентоспособности предприятия. При этом требуются значительные финансовые ресурсы для финансирования следующих долгосрочных целей:
- модернизация технологии производства продукции (разработка или приобретение новых технологических линий и современного оборудования);

- совершенствование продукции (разработка новой, улучшение существующей продукции, расширение ассортимента);
- создание и экспансия дистрибьюторской сети;
- совершенствование информационных систем, системы отчетности и многие другие мероприятия, направленные на получение прибыли в долгосрочном аспекте.

Долгосрочное финансирование требует согласования с акционерами и всеми заинтересованными лицами.
Привлечение финансовых ресурсов из источников долгосрочного финансирования гарантирует стабильное поступление денежных средств для предприятия, и в этом смысле оно более надёжно, чем краткосрочное финансирование, при котором у предприятия нет уверенности в получении ресурсов в ближайшем будущем. Однако это преимущество долгосрочных источников с избытком компенсируется тем обстоятельством, что получить долгосрочное финансирование в России крайне сложно. Как правило, долгосрочным финансированием считается предоставление финансовых ресурсов на срок более года, но в случае финансирования российским банком этот срок составляет лишь полгода.
Кроме того,к недостаткам долгосрочного финансирования можно отнести следующие :

- почти всегда оно требует обеспечения в виде основных активов и/или гарантий акционеров;
- требует предоставления вспомогательной информации: например, бизнес плана, финансовых расчетов, подтверждающих способность обслуживать и выплачивать долг;
- не обладает гибкостью - может оказаться дорогостоящим при падении процентных ставок, если условия не будут пересмотрены;
- как правило, обходится дороже краткосрочного финансирования, так как является более рискованным кредитом или инвестициями для банка/инвестора.

Источники долгосрочного финансирования отличаются друг от друга по гибкости, доступности, стоимости и другим критериям

Прежде, чем рассматривать внешние источники долгосрочного финансирования предприятию следует проанализировать возможности финансирования за счёт "внутренних", которые значительно дешевле.
Предприятие может обеспечить себя внутренним долгосрочным финансированием посредством:
- реинвестирования прибыли;

- амортизационной политики;
- оптимизации управления основными фондами (реструктуризация, продажа вспомогательных производств, убыточных направлений деятельности и неэффективно используемых основных фондов).

Существуют два типа внешнего долгосрочного финансирования :

1. кредитование :
- - источник финансирования с фиксированной стоимостью, не зависящей от доходности активов;
- - погашение основной суммы и выплата процентов в отличие от дивидендов требуется по закону;
  - сроки погашения можно совместить по времени с поступлением средств, но они должны быть определены заранее;
- - стоимость привлечения средств относительно низка;
- - как правило, требует обеспечения в виде основных средств или гарантий.
2. акционерное финансирование :
- - отсутствует обязательство направления средств на выкуп акций;
- - по закону отсутствует обязательство выплаты дивидендов;
- - увеличивает финансовую базу и кредитную емкость предприятия;
- - является самым дорогостоящим источником финансирования, так как дивиденды не снижают налогооблагаемую базу, а стоимость привлечения средств высока;
- - инвесторы ожидают высокий доход на свои вложения, так как риск и неопределенность, связанная с акционерным капиталом, высоки;
- - расширение акционерного капитала размывает владение и контроль со стороны существующих акционеров

Кредитование для предприятия является менее надёжным источником получения финансовых ресурсов, а акционерное финансирование требует больших затрат.

Для финансирования в крупных размерах приоритетными источниками являются иностранные банки, стратегические инвесторы, публичная эмиссия, облигации и конвертируемые облигации.

Финансирование в средних и малых размерах вполне возможно осуществить из следующих источников: российские банки, частные инвестиционные фонды (зависит от фонда), фонды "помощи", лизинг.
Общая тенденция инвесторов - это получение контроля над предприятием взамен предоставляемых финансовых ресурсов. Поэтому большинство российских предприятий имеет ограниченный перечень вариантов финансирования, если оно не желает уступить хотя бы часть контроля.

Также долгосрочные источники делятся на:

1) собственные:

резервы, накопленные предприятием (нераспределенная прибыль, резервный капитал, амортизационные отчисления);

дополнительная эмиссия акций;

эмиссия депозитарных расписок;

добавочный капитал;

средства, поступающие в порядке перераспределения (страховые возмещения по наступившим страховым случаям, средства внебюджетных фондов, прочие поступления);

2) заемные:

банковские кредиты, полученные как в России, так и за рубежом;

эмиссия облигаций (в России и за рубежом);

займы от других организаций;

бюджетные кредиты;
ипотечное кредитование;
форфейтинг;
прочие источники.

1. Традиционные методы долгосрочного финансирования.
2. Преимущества и недостатки срочных банковских кредитов.
3. Лизинг.

Традиционные методы долгосрочного финансирования

Имеется множество вариантов долгосрочного финансирования:

- Российские банки;
- Иностранные банки;
- Портфельные инвесторы - частные фонды;
- Портфельные инвесторы - фонды «помощи»;
- Стратегические инвесторы.

Российские банки знают местную обстановку лучше, чем любой другой источник финансирования, они:

- говорят на языке и знают культуру, понимают историческое и нынешнее положение российских предприятия;
- понимают российскую финансовую отчётность и систему бухучёта;
- могут предложить консультации по снижению издержек финансирования, основываясь на своём опыте.

С другой стороны, они чрезвычайно отрицательно относятся к риску и будут требовать существенного обеспечения.

Иностранные банки: российское предприятие должно соответствовать кредитной стратегии банков.

Большинство иностранных банков весьма разборчивы в выборе предприятий, которым они предоставляют кредит. Некоторые российские предприятия уже получили финансирование от иностранных банков через свои филиалы, зарегистрированные за границей, но эго очень трудно организовать.

Финансирование за счёт заёмных средств, получаемое от иностранных банков, возможно на более длительный период и по более низкой стоимости, чем получаемое от российских банков. Они также имеют доступ к крупным сумма капитала.

Портфельные инвесторы предоставляют российским предприятиям существенный источник финансирования. Портфельные инвесторы включают инвестиционные фонды, фонды венчурного капитала, пенсионные фонды, страховые фонды и г.д.

Они стремятся найти сочетание доходов от выплаты дивидендов и от повышения стоимости основных средств (повышения стоимости акций). Они не нуждаются, и обычно не стремятся к получению контрольного пакета акций. Но портфельные инвесторы обычно хотят иметь свое право голоса в отношении того, как управлять предприятием, а именно:

- голосование на собрании акционеров;
- представительство в Совете Директоров.

Фонды «помощи» являются инвестициями, поддерживаемыми иностранными правительствами:

1. Обычно рассматривают небольшие инвестиции между $50000-

2. Инвестируют в малые и средние предприятия.
3. Имеют большее желание осуществлять инвестиции во времена политической и экономической нестабильности.

Однако, в связи с тем, что они поддерживаются иностранными правительствами, на процесс принятия ими решений оказывают влияние многие политические факторы, которые трудно предсказать и невозможно контролировать.

Стратегические инвесторы, знающие бизнес и имеющие связи, которые могут снизить риски конкретных проектов, могут также рассматривать финансирование проектов, которые другие источники отказываются рассматривать, или за финансирование которых они требуют чрезмерно высокий уровень дохода.

Новые методы долгосрочного финансирования.

Другие менее распространённые, но появляющиеся методы долгосрочного финансирования:

- публичные эмиссии акций/нрав (российских, иностранных);
- облигации;
- конвертируемые облигации;
- лизинг.

Первоначальная публичная эмиссия - первое публичное размещение акций компании. Обычно ценные бумаги, предлагаемые при первоначальной публичной эмиссии, являются акциями молодых компаний, привлекающих акционерный капитал. Инвесторы, покупающие такие акции должны быть готовы принимать большой риск за возможность получить большую прибыль.

Облигация - эмиссионная ценная бумага, содержащая обязательство эмитента выплатить ее владельцу (кредитору) номинальную стоимость по окончании установленного срока и периодически выплачивать определенную сумму процента.

Облигации выпускаются государством, местными органами власти или компаниями в форме ценных бумаг с фиксированной или переменной процентной ставкой. Большая часть облигаций не имеет обеспечения и не дает права на участие в управлении.

Предполагающая погашение «натурой» - облигация, дающая эмитенту право совершать (в первоначальный период) купонные платежи наличными или путем выпуска дополнительных обязательств.

Принимаемая в уплату налогов на наследство но номинальной стоимости - в США - государственная облигация, принимаемая но номинальной стоимости в уплату федеральных налогов на недвижимость в случае ее принадлежности покойному на момент смерти.

Конвертируемая облигация - облигация, которая дает инвестору право выбора: рассматривать данную ценную бумагу как чистую облигацию с заложенной в ее условиях доходностью или по достижении оговоренного срока конвертировать ее в определенное число (обыкновенных) акций.

Идея выпуска конвертируемых облигаций состоит в том, чтобы привлечь инвесторов, которые заинтересованы не только в получении фиксированного дохода, но и росте своих капиталовложений в случае роста акций фирмы.

Лизинг - предпринимательская деятельность, приносящая доход за счет временной уступки собственником права исключительного пользования объектом собственности третьим лицам (лизингополучателем) за обусловленную плату. По законодательству РФ - эго вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором.

По экономическому содержанию - форма кредитования без передачи права собственности на товар арендатору.

Лизинг - альтернатива традиционному банковскому кредитованию.

Аренда на срок от 6 месяцев до 15 лет технических средств и сооружений производственного назначения. Лизинг осуществляется на основе договора между лизинговой компанией (лизингодателем), приобретающей имущество за свой счет и сдающей его в аренду, и фирмой- арендагором (лизингополучателем), которая постепенно вносит арендную плату за использование лизингового имущества.

В период действия договора право собственности на лизинговое имущество принадлежит лизингодателю, а право на пользование - лизингополучателю.

Лизинг, включающий дополнительные обязательства - лизинг, который предполагает обязательное техническое обслуживание оборудования, его ремонт, страхование и другие операции, за которые несет ответственность лизингодатель. Лизинг такого рода используют либо изготовители оборудования, либо оптовые организации, располагающие необходимой технической базой.