Снижение ипотечного процента в банках рф. Снижение ставки по ипотеке: как уменьшить процент по кредиту Понизится ли ипотека в году

Для жителей столицы как нельзя остро стоит вопрос приобретения собственного жилья. Однако накопить необходимую сумму под силу немногим, поэтому активно используется привлечение кредитных средств. Наблюдаемое в последнее время снижение ставки по ипотеке в ряде банков делает новые кредиты доступнее, а владельцам выданных ипотечных займов позволяет претендовать на пересмотр условий договора.

Снижение процентной ставки по ипотеке в 2019 году

Выдавая населению кредиты, банки получают хорошую прибыль за счет уплаченных ссудополучателями процентов за пользование заемными средствами. С целью привлечения новых клиентов финансовые организации не только разрабатывают новые продукты, но и стараются оптимизировать условия по уже выданным займам, например, за счет снижения процентных ставок.

Основным ориентиром для этого служит значение ключевой ставки Центробанка, которая с 2016 года приравнена к ставке рефинансирования. Ее величина отражает ситуацию в экономике и уровень инфляции по стране. Под этот процент ЦБ одалживает коммерческим банкам деньги, если у последних возникают проблемы с ликвидностью. Изменение этого значения в одну или другую также служит сигналом для банков снизить ставку по ипотеке или же, наоборот повысить ее.

В 2019 году банк России неоднократно уменьшал значение ставки рефинансирования, что повлекло за собой изменение процентов по вновь выдаваемым жилищным ссудам в большинстве кредитных учреждений. Однако физические лица, взявшие ипотеку ранее, тоже могут претендовать на изменение условий по договору, если такой пункт имеется в соглашении. Инициатором процесса может быть сам кредитор либо же его клиент.

По инициативе банка

Ссудодатель может сам предложить клиентам снизить финансовую нагрузку за счет снижения средневзвешенной ставки по ипотеке. Для этого он рассылает предложение по смс, или на электронный либо почтовый адрес, которые были указаны в качестве контактных данных при подписании договора кредитования. Однако касаться такие преференции могут не всех клиентов, а только определенных групп займополучателей, например, многодетных семей, зарплатных клиентов либо же работников бюджетной сферы.

По инициативе заемщика

Кроме этого, владелец ипотечного кредита тоже может выступать инициатором снижения ставочного значения. Сделать это можно по ряду причин:

• рождение ребенка, в связи с чем финансовая нагрузка на семейный бюджет возрастает, и на погашение долга может не хватать денег;
• при сокращении или увольнении с работы, вследствие чего платить по долгам не представляется возможным.

В любом случае, для того чтобы претендовать на снижение процентов по ипотеке придется предоставить документальное подтверждение тяжелого финансового положения.

Актуальные ставки банков

Если обратиться к информации, приведенной на сайтах кредитных учреждений, можно проанализировать сложившуюся ситуацию на рынке ипотечных займов. Данные помогут кредиторам оценить, насколько изменились процентные значения после взятия кредита и стоит ли пересмотреть условия, а потенциальным клиентам узнать, выгодно ли покупать недвижимость в кредит и как можно сэкономить.

Готовое жилье

Проценты по кредитам для покупки жилья на вторичном рынке преимущественно выше, нежели при приобретении квартир в новостройках. Связано это, прежде всего, с тем, что такая недвижимость является менее ликвидной. На сегодня у основных кредиторов можно взять ссуды на следующих условиях:

Новостройки

Если вас интересует исключительно строящееся жилье, тогда базовые условия по ипотеке будут следующие:

Как снизить процент по ипотеке

Проанализировав вышеприведенную информацию, видно, что банковские организации­предлагают клиентам разные продукты, условия по которым зависят от определенных обстоятельств. Так, снижение процента по ипотеке ­­доступно для отдельных категорий физических лиц. Это поможет в итоге сэкономить немалую сумму, ведь ипотечный кредит выдается на продолжительный срок, вследствие чего сумма переплаты за счет начисленных процентов исчисляется в сотнях тысяч рублей.

Электронная регистрация

Крупнейший банк страны предлагает интересное предложение для потенциальных кредитополучателей. Для оформления ипотеки нет необходимости отстаивать очереди в многофункциональных центрах – сделать это можно непосредственно в отделении Сбербанка, при этом получить дополнительную льготу за оформление ипотечного кредита в электронном виде. Снижение процента по кредиту­составит 0,1 пункта. Может показаться, что это значение мало, но, во-первых, вы экономите время, а во-вторых, с учетом продолжительности срока заимствования и величины займа итоговая сумма выглядит внушительно.

Акции от аккредитованных застройщиков

Уменьшить процент по ипотечному кредиту можно и другим способом. Многие банковские учреждения столицы сотрудничают напрямую с застройщиками. Вследствие такого тандема желающим построить или приобрести квадратные метры в собственность предлагаются льготные условия кредитования. Помимо снижения процентного вознаграждения может быть уменьшена величина первоначального взноса, которая иногда равняется и вовсе нулю. Следует обращать внимание на тот акт, что льготная процентная ставка по подобным программам может действовать не весь срок кредитования, а лишь определенный период.

Наличие зарплатной карты

Постоянные клиенты банковских учреждений и те, которые получают заработную плату и прочие выплаты на пластиковую карточку, обладают рядом преимуществ по сравнению с другими категориями населения. Во-первых, им нет необходимости подтверждать свой официальный доход, поскольку банк и так владеет этой информацией. Во-вторых, им предлагается бонус в виде снижения процентных пунктов по ипотечному кредиту.

Участие в социальных программах

Государство всячески старается оказать поддержку населению, особенно наименее защищенным слоям и людям с небольшим уровнем достатка. Для этого совместно с банковскими организациями разрабатываются специальные программы, помогающие людям построить либо купить собственное жилье. Это проект «Молодая семья», «Социальная ипотека» и пр. Так, например, совместно с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) банки предлагают купить квартиру на вторичном рынке под 11%, а при покупке жилья в новостройке - 6,15% годовых.

Среди финансовых учреждений, работающих по данному направлению можно назвать банки:

• Москвы;
• Сбербанк России;
• Открытие;
• ВТБ 24;
• Газпромбанк;
• Транскапитал;
• УралСиб.

Требования банков к заемщику

Физические лица­должны соответствовать определенным критериям. Это касается возраста, места работы, совокупного дохода семьи и ряда других требований. Они не являются универсальными, поэтому каждая банковская организация вправе выдвигать свои условия. Основным из них является наличие российского паспорта, в котором будет стоять отметка о регистрации в регионе, где планируется запрашивать ипотеку.

Возраст заемщика

Претендовать на снижение процента по кредиту могут все, кто подпадает под условия, выдвигаемые банковской организацией. Однако кроме этого, финансовое учреждение­всегда смотрит на возраст потенциального кредитополучателя. Как правило, минимальный порог устанавливается на границе в 21 год, хотя, например, в Сбербанке или МКБ, граждане в возрасте 18 лет уже могут претендовать на выдачу займа.

Максимальный возраст ограничивается 60 годами у мужчин и 55 у женщин. Однако в последнее время, судя по статистике и официальной информации из открытых источников, верхняя граница смещается в большую сторону и у некоторых кредиторов она составляет 75 лет. Вместе с тем, необходимо заметить, что в 74 года никто не даст вам кредит. Эта дата установлена как ориентир для внесения последнего платежа по ранее полученному займу.

Постоянная работа с официальным доходом выше среднего

Важным условием является наличие официального дохода. Он подтверждается справкой по форме банковской организации­или 2-НДФЛ. Если же вы имеете постоянное место работы и доход выше среднего по стране, можете просить у банковского учреждения снизить вам процент­как для надежного клиента, способного вовремя погашать принятые на себя долговые обязательства.

Активы в собственности заемщика

Банкиовские учреждения охотно идут на уступки тем клиентам, которые могут предоставить обеспечение в виде поручительства третьих лиц либо залог недвижимости принадлежащей им на праве собственности. Дополнительным плюсом будет размещение депозита. Чем ликвиднее будет заложенное имущество, тем на большую скидку можно рассчитывать. Это может касаться не только годовой процентной ставки, но и размера предоставляемой ссуды.

Финансовое учреждение идет на такие послабления, поскольку всегда может реализовать заложенный дом либо квартиру, если кредитополучатель по каким-то причинам откажется от погашения долга. Важным условием передачи собственности в качестве гарантии является ее обязательное страхование. Если же вдобавок вы добровольно застрахуете собственную жизнь и титул, можете рассчитывать на дополнительную скидку со стороны финансово-кредитной организации.

Положительная кредитная история

Судя по отзывам клиентов, наличие положительной истории редко может стать причиной снижения процентной ставки по ипотечному займу. Вдобавок к этому, даже люди, имеющие не очень хорошее кредитное досье, могут претендовать на ссуду на выгодных условиях, если смогут предоставить банковскому учреждению ликвидный залог. Если же вы претендуете на социальную ипотеку, то безупречная финансовая история здесь играет важную роль и получить кредит под выгодный процент можно лишь при ее наличии.

Бюджетные гарантии

Работники бюджетных организаций имеют небольшие зарплаты, что подтверждается данными статистических показателей. Порой им сложно собрать деньги на первый взнос, не говоря уже о возможности выплачивать ипотеку. В связи с эти государство всячески старается поддержать бюджетников, идя на сотрудничество с банковскими учреждениями, предлагая специальные продукты с низкими процентными ставками. Ярким примером может служить военная ипотека или ипотека для молодых ученых.

Первоначальный взнос

Для покупки или строительства недвижимости необходимо наличие больших денежных средств. Кредитование помогает частично решить эту проблему, но без собственных накоплений не обойтись, поэтому нужно иметь определенную сумму на первоначальный взнос. Как правило, эта цифра стартует от значения в 10%, но все зависит напрямую от кредитного учреждения и его условий по кредитным предложениям. Если же вы смогли накопить приличную сумму для первого взноса, можете смело просить у банка снизить процент по кредиту.

Можно ли снизить ставку по действующей ипотеке

Снижение ставки по ипотеке, выданной ранее, часто интересует заемщиков, ведь им не хочется переплачивать, если есть возможность уменьшить ежемесячный размер платежей. Для начала необходимо прочитать договор жилищного кредитования и посмотреть, предусмотрена ли такая возможность, и только после этого обращаться в банк заявлением. Банки неохотно идут на снижение ставочного значения, поскольку так они теряют часть запланированной прибыли.

Кредитополучатель должен посчитать, выгодно ли для него заключение договора на новых условиях или нет. Связно это с тем, что при выдаче ипотечного займа для оплаты задолженности используется аннуитет, гдена первых порах в структуре платежей львиную долю занимают проценты, в то время как в конце срока погашения клиент гасит преимущественно основной долг. Специалисты советуют пересматривать условия по снижению процентной ставки, если вы выплачиваете задолженность менее пяти лет, а изменение значения составит как минимум 1,5–2 процентных пункта.

Дополнительное соглашение о пересмотре процентов

Снижение процента по выплате ипотечного кредита­не требует заключения нового договора, если все остальные условия остаются в силе. После проведения переговоров и достижения компромисса, новая величина процентов по кредиту отражается в дополнительном соглашении к договору, которое подписывается обеими сторонами. Банковские организации не осуществляют пересчет суммы уплаченных ранее взносов, поскольку действие новой ставки начинается со дня подписания допсоглашения и клиенту выдается новый график выплат.

Рефинансирование ипотеки

Одним из вариантов снизить процент по жилищному займу является рефинансирование существующего долга. Действуют программы перекредитования не во всех банках. Поэтому нужно промониторить предложения и выбрать то, которое будет полностью соответствовать вашим запросам. Следует знать, что некоторые кредиторы требуют от будущих заемщиков принести документ, подтверждающий согласие предыдущего ипотекодателя на рефинансирование долга.

Кроме этого, стоит уточнить, возможны согласно договору штрафные санкции за досрочное погашение задолженности. Не забывайте и о том, что для того чтобы получить заем в новом банке необходимо будет собрать весь пакет документов, произвести новую оценку объекта недвижимости и застраховать залог. Эти дополнительные траты могут свести на нет ожидаемую выгоду.

Реструктуризация долга

Если же вы не желаете покидать своего кредитора, а в других банках наблюдается падение ставок по ипотеке или ваше финансовое положение оставляет желать лучшего, можно подать заявку на реструктуризацию долга. Она может заключаться как в изменении срока выплат в большую сторону, так и снижении процентной ставки. Заимодатель всегда рассматривает обращение в индивидуальном порядке, поэтому, чем больше документов или доводов вы предоставите, тем выше шанс получить одобрение и новую, меньшую ставку по уже имеющейся жилищной ссуде.

Видео

Решающее значение в момент выбора кредитора для оформления жилищного кредита имеет процентная ставка. От нее зависит размер ежемесячного платежа и сумма итоговой переплаты. Оба фактора являются ключевыми при анализе банковских продуктов. Снижение ставки по ипотеке в 2018 году вполне оправдано, после того как Центробанк неоднократно уменьшал размер ключевой ставки. Это способствует росту в области жилищного кредитования, а значит, увеличению продаж на рынке недвижимости.

Снижение ставки по ипотеке: предпосылки и прогнозы

Финансовый кризис в стране не мог не отразиться на жилищном кредитовании. Рост курса доллара, падение цен на нефть и увеличение ключевой ставки со стороны Центробанка привели существенному падению ипотечного рынка. В этот момент кредитные организации повысили процентные ставки, одновременно увеличив размер стартового платежа.

Однако к 2017 году было отмечено оживление в сфере кредитования. Финансистами прогнозировалось массовое уменьшение платы за пользование заемными средствами. Посылом для таких заявлений стало снижение ключевой ставки ЦБ РФ. Это происходило трижды в течение 2017 года. В конце прошлого года ставка составляла 7,75%.

Для большинства граждан вопрос, ожидается ли снижение ставок по ипотеке в 2018 году, стоит остро. Ведь ипотека предполагает длительный срок заимствования, и потенциальным заемщикам хочется оформить кредит по наиболее выгодным условиям. В июне прошлого года Центробанк вновь принимает решение об уменьшении размера ставки – до 9%.

В середине сентября состоялось очередное снижение – до 8,5%. Последнее уменьшение ключевой ставки произошло в декабре 2017 года – до 7,75%.

Снижение ключевой ставки и ипотека имеют тесную взаимосвязь. От значения ставки зависит плата за пользование заемными средствами в кредитных организациях. Также ключевой показатель оказывает влияние на уровень инфляции в стране. Основным мотивом вносимых изменений стало замедление роста потребительских цен.

Кроме этого, банковская клиентура интересуется, когда снизят ставки по ипотеке. Граждане стремятся оформить заем на покупку жилья с учетом сокращения его стоимости. Улучшение условий по ипотечным продуктам обусловит развитие строительной отрасли и рынка недвижимости в целом. По мнению аналитиков, сокращение размера платы за пользование кредитом обусловит рост ипотечного рынка на ближайшие 3-4 года.

Актуальные ставки

Уменьшение показателя со стороны ЦБ РФ привело к снижению аналогичного параметра в Сбербанке, крупнейшем банке страны. Состоявшееся снижение ипотечной ставки стало самым значительным за последние несколько лет. Величина сокращения варьируется от 0,6 до 2 процентных пунктов.

При этом Сбербанком на 5 пунктов был уменьшен размер первоначального взноса для приобретения готового жилья. Теперь он, как и для новостроек, составляет 15% от стоимости жилья. Ранее для покупки вторички принимался стартовый платеж не менее 20%.

Вслед за флагманом жилищного кредитования сокращение платы за пользование займом произошло в большинстве крупных банков.

Наблюдается снижение ипотечной ставки до 9,5 – 10% и ниже, что является рекордным параметром за последние пять лет.

Уже в настоящий момент поток клиентских заявок увеличился на 25% по сравнению с началом года.

Для готового жилья

Базовые условия для приобретения квартиры на вторичном рынке сейчас следующие:

Для новостроек

Обзор актуального размера платы за пользование займом при покупке квартиры на первичном рынке:

В таблицах приведены средние значения показателя. В рамках проводимых каждым банком акций ставка может быть меньше. Обычно это касается приобретения недвижимости у конкретного застройщика.

Как получить низкую ставку при оформлении

Итоговая плата за пользование заемными средствами рассчитывается индивидуально для каждого клиента. Она зависит от множества факторов. Чтобы претендовать на оформление займа по самой низкой ставке, следует соответствовать таким критериям:

1. Наличие постоянного места работы и стабильного дохода. Наемных работников кредитуют охотнее, а значит, и ставка для них будет ниже, чем для индивидуальных предпринимателей.
2. Наличие в собственности недвижимого имущества. При оформлении залога плата по займу также снижается.
3. Положительная кредитная история.
4. Участие в зарплатных проектах банка. В основном для таких клиентов финансовые учреждения предлагают продукты с более гибкими условиями.
5. Возможность внести стартовый платеж, превышающий установленный банком минимум. Чем больше вносит заявитель, тем ниже будет ставка.

Кроме этого, на сниженные проценты могут претендовать участники специальных программ: военнослужащие, молодые семьи, сотрудники бюджетных предприятий. Дополнительным фактором сокращения платы за пользование заемными средствами является участие в акциях, периодически проводимых в банковских структурах.

Каждое финучреждение выдвигает свои требования к оценке платежеспособности клиента и установлению уровня процентной ставки.

Уменьшение процентов по действующей ипотеке

Действующие заемщики также задаются вопросом, как снизить ставку по ипотеке, если кредит уже взят. Для этого существует следующие способы:

1. Попробовать обсудить с финансовым учреждением пересмотр условий по имеющейся ссуде. Это возможно в том случае, если банк сокращает размер показателя по той же программе, по которой у клиента уже оформлен кредит. Однако кредитные организации идут на это неохотно, апеллируя тем, что соглашение было подписано на индивидуальных условиях.
2. Обратиться с заявкой на рефинансирование в другой банк. Множество кредиторов предлагают такой продукт клиентам. При этом следует учесть, что просрочек при обслуживании действующего займа быть не должно. Также подобная процедура потребует новых временных затрат и расходов, связанных со страхованием имущества.
3. Реструктурировать кредит в своем банке. При возникновении вопроса, как уменьшить свой ежемесячный платеж по уже взятой ипотеке, этот инструмент применяется в первую очередь. Но для того чтобы воспользоваться возможностью реструктуризации, нужно иметь для этого веские причины. Не каждый кредитор одобрит такую заявку.

Ипотечные кредиты дешевеют, и это вызывает увеличение спроса на рынке недвижимости. Сделать прогноз, сколько еще продлится эта тенденция, трудно.

Сбербанк снижает ставки по ипотеке: Видео

Политика Банка России способствует снижению ставок на ипотечном рынке, однако рекордно низких ставок по ипотеке в 6-7% годовых стоить ждать только в перспективе двух-трех лет, полагают опрошенные РИА Новости кредитные организации. Банковский рынок не может за короткий срок уменьшить ставки на несколько процентных пунктов, так как это приведет к отрицательной марже, поясняют они.

Премьер-министр РФ Дмитрий Медведев во вторник заявил, что макроэкономические условия в РФ в целом созрели для того, чтобы ставки по ипотеке снизились до 6-7% годовых.

По данным ЦБ, ипотечные ставки российских банков в первом квартале 2017 года в среднем составили 11,8%, снизившись на 0,67 процентного пункта по сравнению с показателем годичной давности.

«Рынок созрел для того, чтобы банки взяли курс на понижение процентной ставки. Однако банковский рынок не сможет в течение короткого периода уменьшить ставку по кредиту на несколько процентных пунктов, так как это приведет к разбалансировке активов и пассивов. Дешевые пассивы постепенно замещаются более дорогими средствами, привлеченными с рынка, благодаря чему финансово-кредитные организации постепенно понижает ставки», — прокомментировал директор департамента кредитования и страховых продуктов «Абсолют банка» Антон Павлов.

Не так быстро

Спрос на ипотеку при ставке на данный продукт в 6-7%, несомненно, повысится. На рынке появятся заемщики, для которых более высокий уровень ставок был неподъемным, уверен руководитель управления массового рынка и кредитных продуктов Райффайзенбанка Андрей Морозов.
Однако общерыночного уровня ставок по ипотеке в 6-7% в этом году ждать не стоит, единодушно говорят представители банков.

«При наиболее благоприятных для экономики раскладах и продолжающемся тренде на снижение ключевой ставки можно приблизиться к верхней границе этого уровня не раньше конца 2018 года», — полагает Морозов.

В банке «Возрождение» прогнозируют, что в конце 2017 года, а также в 2018 году ипотечные ставки на рынке снизятся примерно на 1-2 процентных пункта.

«Скорее всего, в этом году мы уже увидим на рынке однозначную ставку. Ставка 6-7% — это перспектива в два-три года», — считают в «Абсолют банке».

Общий прогноз до конца 2017 и на 2018 год обещает снижение ставок по ипотеке еще примерно в среднем по рынку на 1-2 процентных пункта, говорят в Промсвязьбанке.

В ипотечном банке «ДельтаКредит», в свою очередь, считают, что при инфляции в 3-4% и росте экономики среднерыночная ставка по ипотеке к 2019-2020 годам может составить 8-9%, а при отсутствии роста экономики - 9,5% годовых.

При этом общий тренд на снижение ставки абсолютно оправдан, считают банкиры. Положительная динамика ипотечного кредитования объясняется не только отменой господдержки, но и текущей стоимостью фондирования банков и ожидаемым снижением инфляции, отмечают, в частности, в Промсвязьбанке.

«Также нужно учитывать демографический фактор и повышение финансовой грамотности населения - уже сейчас можно наблюдать появление нового поколения платежеспособных заемщиков. Прогнозируется, что реальные располагаемые доходы населения начнут движение вверх в 2017 году после трех лет снижения», — сказала начальник управления ипотечных продуктов и рефинансирования Промсвязьбанка Елена Назаренко.

Планы банков

Все банки заверяют, что намерены следить за ситуацией на рынке и по возможности снижать ипотечные ставки.

«Что касается дальнейшего изменения ставок в банке «Возрождение», то при сохранении текущей тенденции к уменьшению стоимости фондирования и к понижению ключевой ставки наши ставки также будут снижены», — сказал, в частности, заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» банка Олег Коркин.

По данным банка, текущий объем его ипотечного портфеля составляет 44 миллиарда рублей. В 2017 году ипотечный портфель банка «Возрождение» вырастет не менее чем на 30%, что соответствует динамике роста в 2016 году, добавил Коркин.

«Абсолют банк» также намерен корректировать ставку по ипотеке, если для этого будут условия. «Для этого важно, чтобы ситуация в экономике оставалась стабильной, Центробанк продолжил курс на снижение ключевой ставки, что, в том числе, будет способствовать снижению стоимость формирования для участников рынка. Другой важный фактор — это развитие инфраструктурных проектов, налаживание взаимодействия с ведомствами с целью сокращения операционных расходов и рисковой составляющей», — перечислил Павлов.

С начала года банк уже трижды снижал ставку по ипотеке. В настоящее время минимальная ставка по стандартным программам кредитования составляет 10,25% годовых, а в рамках партнерских программ — 7,7% годовых в рублях.

При этом снижение ставки без субсидий до 6-7% будет означать, что банк работает с отрицательной маржой, поскольку стоимость денежных средств для участников рынка сейчас выше. Кроме этого, банк затрачивает средства на поддержание инфраструктуры, оформление сделки и т.д., что также необходимо закладывать в стоимость продукта, пояснил Павлов.

На текущий момент ипотечный портфель «Абсолют банка» составляет 65,1 миллиарда рублей, а к концу года преодолеет отметку 80 миллиардов рублей, ожидают в кредитной организации.

Промсвязьбанк в 2016 году увеличил объем выдачи ипотечных кредитов в 4,3 раза в годовом выражении, а ипотечный портфель банка вырос в прошлом году на 39%. Средняя сумма ипотечного кредита в банке на март 2017 года составила 1,78 миллиона рублей.

«Основными критериями и трендами в 2017 году в ипотечном бизнесе будут два элемента: жесткая конкуренция по ставкам — клиенты привыкли к низким ставкам в период действия государственной программы субсидирования, а второй элемент — это упрощение процесса: минимальный пакет документов, удаленные и электронные каналы выдачи и регистрации сделок», — отметила Назаренко.

«Мы хотим быть «в рынке» и в перспективе можем рассмотреть возможность снижения ставок, но предпосылок для более существенного снижения пока нет», — сказал, в свою очередь, руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.

По состоянию на 1 мая ипотечный портфель банка «ДельтаКредит» - 140,1 миллиарда рублей. В банке прогнозируют, что на конец года он вырастет на 23% — до 172,5 миллиарда рублей.

На рынке ипотечного кредитования РФ в текущем году произошли изменения, которые с точки зрения потенциальных заемщиков вполне можно считать позитивными. Стоимость кредитов пошла на убыль, ставки снижаются, банки и застройщики прилагают усилия для того чтобы их продукты стали более востребованными.

Впрочем, эти изменения не стали внезапными и неожиданными, поскольку то, что происходит сейчас, наперебой предсказывали ведущие аналитики и рыночные эксперты еще в конце прошлого года. Сегодня мы поговорим о том, какие знаменательные события в ипотечном кредитовании произошли за несколько месяцев 2017 года, и насколько прошлогодние прогнозы специалистов согласуются с текущей действительностью.

Ипотечные итоги 2016 года

В прошедшем, 2016 году интерес населения к ипотеке поддерживался, главным образом, государственной поддержкой ипотечного кредитования. Программа, которая помогала приобрести собственное жилье гражданам, принадлежащим к социально незащищенным категориям населения и стартовавшая с 2014 года, должна была закончиться в марте 2016 года, однако была продлена до 1 января 2017 года.

Помимо этого, банки имели возможность снижать ставки по ипотечным кредитам, что было обусловлено снижением стоимости денег для самих банков – Центробанк несколько раз последовательно снижал ключевую ставку. В результате, объем выданных ипотечных кредитов вырос на 27% (по отношению к 2015 году), это достаточно неплохой показатель, хотя и просрочка россиян по выплате кредитов также достигла солидного уровня, превысив отметку 70 млрд. рублей (на 6% относительно 2015 года).

Негативные тенденции для банкиров

Однако к концу 2016 года стало известно, что государственная программа поддержки ипотеки больше продлеваться не будет. Антон Силуанов (глава Минфина) заявил, что цели и задачи, поставленные в рамках программы поддержки, уже выполнены, и теперь рынок находится в состоянии, привлекательном для заемщиков. То есть, стоимость кредита снижается, и, благодаря снижению банковских процентных ставок все, кто желает приобрести жилье, вполне могут это сделать самостоятельно, без поддержки государства.

Таким образом, уже к концу 2016 года банки отдавали себе отчет в том, что отсутствие государственной поддержки вызовет снижение объемов кредитования.

Не добавлял менеджменту отечественных банков оптимизма и следующий факт - несмотря на многочисленные заявления чиновников относительно начавшегося роста российской экономики и снижения инфляции, резкого роста реального уровня благосостояния населения еще пока не произошло, для этого требуется определенное время. Несмотря на задекларированный рост объемов выдачи кредитов банкиры признают, что в течение последних трех лет их доходы снижаются, а вовсе не растут.

На ипотечном рынке в несколько лучшей ситуации оказались крупные банки с государственным участием, которым, собственно, принадлежит 80% рынка. Благодаря господдержке и объему свободных средств, эти банки способны снижать ставки, повышая конкурентную привлекательность своих продуктов и вытесняя с рынка частные банки.

Единственным выходом, который поможет частным банкам наращивать кредитный портфель, может стать снижение ставок по ипотеке, в противном случае банки ожидает снижение прибылей. Возможно, именно это и имел в виду Герман Греф (глава Сбербанка) в конце 2016 года, когда среди прочих экспертов прогнозировал снижение кредитных ставок к историческим минимумам. Были и другие прогнозы, так, Георгий Тер-Аристокесянц (руководитель дирекции ипотечных продаж ВТБ) предполагал рост выдачи кредитов в 2017 году на 7%-10% относительно 2016 года.

Сбербанк снижает ставки

Снижение ипотечных ставок, стартовавшее в 2016 году, в начале 2017 года продолжилось, локомотивом снижения стал все тот же Сбербанк, доля которого на ипотечном рынке составляет порядка 55% всех выдаваемых кредитов. Правда, мотивом снижения, по заявлению менеджмента, является не стимуляция рынка, а необходимость реагировать на изменения конкурентной среды. Такая риторика вызывает определенные вопросы, однако – факт есть факт.

По состоянию на июнь 2017 минимальная ставка Сбербанка по ипотечным кредитам составляет от 10,9% (это акционная ставка, которая может быть понижена до 10,4% при электронной регистрации сделки).

Данное предложение является частью акции. Причем, ставка в 10.9% действительна только в том случае, если заемщик застрахует свою жизнь и здоровье (за собственные средства). Последний может, согласно действующему законодательству, отказаться это сделать, но тогда ставка по ипотеке будет уже 11,9%. Закон не позволяет банкам отказывать в выдаче ипотечного кредита, если клиент отказывается страховаться, это дело сугубо добровольное. Но в данном случае Сбербанк позиционирует свой продукт как временную акцию. Таким образом, этот продукт, призван, скорее, «раскачать» рынок, чем реально улучшить условия ипотеки от Сбербанка. Сам факт наличия возможности взять деньги под 10,9% (10,4%) заставляет остальные банки также придумывать различные маркетинговые ходы для привлечения клиентов.

Программа субсидирования застройщиками от Сбербанка

Имеется также специальное предложение, вам оформят кредит по 8,9%, если вы примете участие в программе субсидирования застройщиками (строительные компании, аккредитованные Сбербанком). Если оформляется электронная регистрация сделки, то процент дополнительно снижается до 8,4%. То есть, застройщики также принимают участие в снижении ставки, и берут на себя часть финансовой нагрузки по выплате заемщиком процентов. В случае с программами Сбербанка застройщики отдают 2%, которые являются их прибылью или которые уже включены в себестоимость жилья. Застройщикам выгодно даже работать с меньшей прибыльностью, чем ликвидировать бизнес просто по причине его нерентабельности, поэтому они сокращают часть своих доходов.

Предложения от ВТБ

Банк ВТБ в 2017 году предлагает ипотеку под 10,9% - это минимально возможный процент. Но это ставка, опять-таки, с учетом «комплексного страхования» (личное страхование и страхование объекта недвижимости после завершения строительства), кроме того, минимально возможный процент полагается исключительно «зарплатным» клиентам ВТБ (для которых дисконт по ипотеке составляет 0,5%). Для заемщика, который не является клиентом ВТБ, получающим зарплату на карту этого банка, ставка автоматически поднимается на 0,5%, а при отсутствии страхования возрастает еще на 1%, таким образом, базовой можно считать ипотечную ставку в 12,4%.

ВТБ также работает с субсидированием застройщиками. Как и в случае со Сбербанком, ВТБ сотрудничает с застройщиками, и некоторые из них принимают участие в снижении стоимости жилья, однако, в этом случае все ограничивается дисконтом, хотя и не маленьким (в некоторых случаях), скидка у аккредитованных застройщиков составляет от 4% до 23%.

Отрицательный первый взнос от ФСК "Лидер"

Важно помнить

Подобное предложение позволяет приобрести жилье тем, у кого имеется стабильный доход, однако отсутствуют средства на выплату первого взноса. Справедливости ради нужно отметить, что ставки по кредиту в этом случае будут более высокими, а срок кредитования будет меньшим, чем при оформлении ипотеки по стандартным условиям.

Застройщики, в целях повышения конкурентной привлекательности своей недвижимости, со своей стороны также разрабатывают новые маркетинговые приемы. Так, еще с 1 декабря прошлого года ФСК Лидер в числе прочих условий предложил своим клиентам «отрицательный первый взнос». Эта схема успешно работает в США, и заключается в том, что жилье можно приобрести не только без первого взноса, а наоборот, застройщик сам выплатит клиенту определенную сумму при оформлении ипотеки.

То есть, при заключении ипотечного договора с банком, застройщик переведет на счет своего клиента сумму, равную всем дисконтам и бонусным предложениям, действующим в отношении определенного ЖК. В некоторых случаях сумма «отрицательного первого взноса» может достигать 1 млн. рублей (именно такую сумму может получить клиент, приобретая однокомнатную квартиру в строящемся квартале «Новое Тушино»). Деньги могут быть израсходованы на оплату нескольких взносов по кредиту, на ремонт квартиры и прочие цели.

Как долго может продолжаться снижение ставок?

Вполне естественно, что по пути снижения ставок за Сбербанком и ВТБ направились и другие банки, которые в этой нелегкой экономической ситуации желают остаться на плаву и предпринимают для этого все возможное. Если частные банки будут держать свои ставки на прежнем уровне, то они просто останутся без ипотечных клиентов: они уйдут за низкими ставками. Как и застройщикам, банкам невыгодно закрывать ипотеку по причине критичного снижения прибыльности ввиду отсутствия клиентов, они будут продолжать снижать ставки до тех пор, пока ипотечный продукт приносит хоть какую-то прибыль.

Если ключевую ставку Центробанк продолжит снижать и в дальнейшем, тогда положение дел таких банков значительно улучшится, но если ключевая ставка вдруг снизится, и это снижение будет настолько ощутимым, что приведет к отрицательной доходности по текущему ипотечному портфелю, частные кредитные организации будут просто вынуждены покинуть рынок.

Между тем, согласно заявлениям Э. Набиуллиной (глава Центробанка), а также ряда правительственных чиновников, сильный рубль сейчас вредит экономике, поэтому нельзя исключать повышения ключевой ставки. В этом случае мелкие и средние банки окажутся в своеобразной ловушке и просто не смогут выдавать ипотечные кредиты по низким ставкам. В отличие от крупных банков с государственным участием, у которых имеются денежные резервы и активы, которые можно реализовать, частным банкам придется прилагать значительные усилия, чтобы переждать текущую ситуацию.

Привлекательность ипотечной недвижимости по низким ставкам

Разумеется, предоставление кредитов под минимальные проценты не выгодно ни банкам, ни застройщикам, поэтому получить такой кредит не всегда просто, да и не всегда это бывает оправдано, несмотря на кажущуюся привлекательность условий:

Во-первых , по акциям предлагается лишь ограниченное количество квартир, нетрудно догадаться, что это далеко не самые лучшие квартиры в жилом комплексе. Кроме того, менеджер при продаже сделает все возможное, чтобы вы выбрали квартиру, за которую нужно платить больше.

Во-вторых , участие в акции предполагает не только соответствие заемщика условиям банка, но и соответствия условиям застройщика, который принимает участие в программе субсидирования со своей стороны либо предоставляет дисконт. А здесь уже открывается широкое поле для фантазии застройщиков, которые могут создавать такие условия, при которых акция превращается исключительно в маркетинговый ход, и клиент не сможет (скорее даже, не захочет) принимать в ней участие.

Заключение

Несмотря на то, что банки в 2017 году активно изображают резкое и существенное снижение ставок, на самом деле ставки снизились незначительно. Те потенциальные заемщики, которые желали оформить ипотеку и при этом соответствовали неким «специальным условиям», заявленных в рамках текущих акций, уже взяли кредит. Таким образом, ажиотаж со снижением ставок направлен исключительно на рост интереса публики к ипотечным кредитам. В текущих условиях сложно ожидать дальнейшего снижения ставок.

Предложения застройщиков также на поверку оказываются выгодными, главным образом, для тех, у кого нет денег на первый взнос, но есть большая необходимость в собственном жилье. И эта необходимость может быть реализована за счет “отрицательного взноса” (от ФСК Лидер). Дисконты от других застройщиков, даже несмотря на присутствие высоких скидок, направлены, в первую очередь, на реализацию наименее ликвидных квартир, которые, в принципе, непросто продать в условиях снижения спроса.

Игорь Василенко

Чем ниже ставки по ипотеке – тем большее количество граждан сможет приобрести для себя жилье. Поэтому население с нетерпением ожидает снижения процентов по жилищным займам в 2016 году. Однако нестабильность в экономической сфере и быстрый рост инфляции препятствуют удешевлению кредитов. Чего же следует ждать в банковской сфере в ближайшем будущем?*

• общая экономическая ситуация в стране;
• уровень инфляции;
• ставка рефинансирования Центробанка;
• кредитные риски.

В одном банке ипотечный процент для разных клиентов может существенно отличаться. Ставка зависит от таких параметров:

• категория заемщика (сотрудник банка или гос.учреждения, работник компании-партнера, постоянный клиент с хорошей кредитной историей, новый заемщик);
• наличие справки о доходах (2-НДФЛ, по банковской форме);
• тип жилья (первичное, вторичное, загородный коттедж);
• размер первого взноса;
• (заем на 30 лет обойдется дороже, чем на 10 лет);
• наличие поручителей;
• согласие заемщика на страховку.

В Европе средняя ставка по составляет 3–4% годовых – на таких условиях воспользоваться ипотечной программой хотели бы многие граждане России. Однако АИЖК (Агентство по ипотечному и жилищному кредитованию) прогнозирует рост средней ставки по ипотеке до уровня 13,5% на конец 2015 года. Это больше, чем в прошлом году, но меньше, чем в первом квартале 2015 года (тогда была зафиксирована ставка 14,7%).

Власти озвучивают, что их планам по снижению процентов мешает высокий уровень инфляции. Поэтому многие банки повышают ставки до 19% годовых по ипотеке и больше, а некоторые и вовсе замораживают жилищное кредитование.

В своих предвыборных обещаниях в 2012 году президент Путин выявил желание снизить ставку по ипотеке до 6% годовых. На практике процент даже вырос (средняя цифра за 2012 год составляла 12,2%). При этом требования к заемщикам значительно ужесточились. Поэтому вероятность того, что к 2016 году ситуация резко поменяется – невысокая. Многие граждане и эксперты опасаются нового роста процентов.