Рефинансирование ипотеки есть ли выгода. В чем скрывается подвох рефинансирования кредита: вся правда об услуге

По мере снижения ипотечных ставок банковское предложение по рефинансированию кредитов становятся все более заманчивыми. Однако переход в другой банк не всегда означает экономию, а иногда оборачивается пустой тратой времени.

Когда это выгодно

Эксперты советуют подходить к вопросу рефинансирования реалистично. «Ставка Центробанка в последние годы снижается, значит и проценты по кредитам идут вниз, а вместе с ними - стоимость ресурсов для банков. Может случиться так, что другой банк попросту не захочет пойти навстречу новым клиентам, приоритет будет на стороне старых. Ориентироваться надо на схему рефинансирования, и даже если выплата по процентам будет растянута на весь срок, а не как обычно поставлена в самом начале, но при этом выгода окажется полторы копейки, то и соглашаться нет смысла», - считает Василий Солодков, директор Банковского института ВШЭ.

По мнению специалистов, оптимальная разница в ставках должна составлять около 2%. При этом в первую очередь лучше ориентироваться на свой банк. Такой ход выгоден обеим сторонам: банки получают готового клиента с хорошей кредитной историей, заемщики - скидку.

Я рефинансировала кредит Сбербанка в «Российском капитале». И там же провела второе рефинансирование. В результате ежемесячно плачу на 38 тыс. рублей меньше.

Ирина, Москва

«Прежде чем бегать по банкам, надо начать со своего. И если новые условия подойдут, можно соглашаться», - говорит экономист Никита Кричевский. Когда не получается остаться - можно обращаться в другой банк.

«Но и тут я бы не советовал заниматься рефинансированием кредита, остаток по которому составляет меньше миллиона рублей или полутора миллионов. Иначе разница будет практически незаметной, а время на переоформление потрачено», - советует Александр Мельников, директор Бюро кредитных решений.

Впрочем, знание этих нюансов все равно не избавляет от трудностей.

В некоторых случаях лучше не поддаваться желанию сбросить с себя хотя бы часть финансовой нагрузки, а подождать полтора-два месяца, изучить все предложения и только, когда выгода будет очевидной, подавать заявки.

В ВТБ я пытался узнать, о каких условиях может идти речь, учитывая, что у меня ипотека под 13,5% на 29 лет, 9 из них уже выплачены, но по договору - это выплаты почти исключительно по процентам. Менеджер заверил, что время погашения (29 лет) пересматриваться точно не будет. В лучшем случае пересмотрят ставку, минимальная - 10%. У меня вырвалось: «Я ведь у вас переплачиваю стоимость квартиры в пять раз». «Это ипотека», - улыбнулся в ответ консультант.

Максим, Московская область

Следует учесть, что реклама не всегда соответствует тем условиям, которые предлагаются в рамках рефинансирования. Нужно тщательно выяснить все «правила игры» на старте, чем потом бегать по отделениям и пытаться через call-центры добиваться одобрения заявки.

«Предложение банка, в который я обратилась, категорически не соответствовал списку документов, который в итоге от меня потребовали. При подаче выясняется: нужен, оказывается, двухлетний беспрерывный стаж работы на новом месте, а не полгода, как мне говорили вначале. Но в итоге заявку на рефинансирование одобрили и сообщили, что передали мои данные «персональному ипотечному менеджеру». Тот не звонил три недели, а в почту пришло письмо о том, что заявка, оказывается, одобрена только предварительно, и банк займется ею только, если я принесу еще несколько документов, включая повторную оценку квартиры и чуть ли ни паспорта всех членов семьи. На это уйдет еще около 30 тыс. рублей. И не факт, оказывается, что рефинансирование одобрят. Выходит, что если не одобрят, то в другом банке нужно будет собирать новый пакет документов, платить за них тоже. Опять десятки тысяч. Кроме того, даже расценки на страховку квартиры не совпали - озвучивалась гораздо меньшая», - рассказала Мария.

Странные расчеты

У Анны рефинансирование кредита застопорилось на этапе предварительных расценок: «Я спросила о ежемесячном платеже - выяснилось, что он всего на 1 тыс. рублей меньше. Спрашиваю: «У меня сейчас ипотека 14%, у вас предлагаемая - 9.5%. На аналогичных условиях в других банках разница в ежемесячном платеже доходит до 5 тыс. рублей. Почему у вас всего тысяча?».

Еще одна странность в банковских подсчетах, с которой столкнулись многие, заключается в том, что величина кредита не должна превышать 70-80% стоимости жилья. «Когда я покупала квартиру, она стоила 3 млн 300 тыс. рублей и сумма кредита как раз была 80% от этой суммы. Но сейчас цены упали, ее рыночную стоимость составила 3 млн. Надо было рефинансировать 2,6 млн рублей, - рассказала ЦИАН Екатерина. - В результате выбрала лучшее из предложений с ничтожным процентом платежа в первый год обслуживания по 9,5% на 10 лет. Правда платеж остался таким же, каким был. Около 30 тыс. ушло на оценку квартиры, доплату за страховки, оплату посредника, который должен регистрировать документы, госпошлину за регистрацию и оплату нотариальной доверенности на этого посредника».

«Я выбирала из двух банков, но один пришлось отвергнуть - обсуждая сумму, менеджер не сказала, что нужно будет оплачивать доверенность на посредника. Это стоит совершенно подъемную сумму в 2 тыс. рублей, но было неприятно что меня не проинформировали обо всех расходах».

Екатерина К., Москва

Такое тоже бывает

Случается, что несмотря на быстрый перевод денег в старый банк, условия рефинансирования продолжают действовать до тех пор, пока заемщик не предоставит новому банку справку о полном погашении ипотеки и закладную. Лучше подстраховаться и дополнительно оповестить департаменты банка о рефинансировании, указать номер кредитного договора и заранее подготовить закладную. Не секрет, что банковские сотрудники иногда, чтобы поскорее отделаться от клиента успокаивают его, заверяя, что банк все сам подготовит к сроку.

«Моей приятельнице закладную подготовили за две недели, а мне только через месяц. Да то только после того, как больше часа «провисела» на линии и жестко попросила оператора как следует поискать потому что сил нет и регламент по срокам нарушается. Он поискал, и неожиданно выяснилось, что я могу приехать в банк за закладной в любое время, потому что она готова… Но, так как с момента сделки прошел уже месяц, пришлось заново оформлять справку из БТИ - она действует 30 дней. И еще около месяца ушло на регистрацию нового договора в банке, хотя той самой моей приятельнице в том же банке зарегистрировали за десять дней. Ну, и уже под самый конец этой истории, надо было написать заявление о снижении ставки согласно действующему договора. В итоге к моменту начала оплаты кредита по прошло 4 месяца постоянного оформления, звонков и выяснений, но сейчас банк ставит новые условия со следующего платежа».

Вероника, Санкт-Петербург

инструкция по рефинансированию

1. Сравнив условия разных банков, в том числе, дополнительные расходы на перестрахование, оценку и «скрытые» платежи по ипотеке, подайте заявку на рефинансирование.
2. Соберите необходимые документы и дождитесь одобрения нового банка.
3. Внимательно знакомьтесь с предлагаемыми условиями, при этом помните - банки меняют условия перекредитования в процессе рассмотрения заявки. Если все устраивает - подписывайте договор.
4. Новый кредитор, как правило, в течение трех-пяти рабочих дней перечисляет сумму долга первому банку.
5. После этого необходимо снять с недвижимости обременение первого банка и оформить залог в новом банке.

Рефинансирование ипотеки – распространенная в мировой практике услуга, которой за время сотрудничества с банками смогли воспользоваться тысячи людей во всем мире. Популярность она приобрела после мирового кризиса, что грянул в 2008 и 2014 годах. Именно нестабильная экономическая ситуация стала тем самым фундаментом, который запустил и укрепил на рынке финуслуг именно такой продукт, как перекредитование ипотеки. Именно такой продукт позволит заемщикам получать от банковской сферы определенную выгоду и преференции. Новый кредит позволяет экономить по 2–5% ежегодно в сравнении с невыгодными условиями предыдущего договора.

Важно учесть! Однако имеется и ряд определенных особенностей, «подводных камней», которые клиенту банка также следует принимать во внимание.

Рефинансирование ипотечного кредита: определение и особенность процедуры

Рефинансирование ипотечного кредита – банковский продукт, подразумевающий выдачу ссуды на погашении ранее выданного целевого займа (на приобретение, реконструкцию, ремонт, возведение жилья). Такие программы предлагаются различными кредитными организациями, позволяют значительно сокращать ежемесячные выплаты за счет пониженной ставки. При заключении договора есть также возможность корректировать сроки возврата средств, валюту и сумму ссуды. Для кредита в 200 тысяч долларов, который был выдан на 30 лет, и ставке в 12% ежемесячный платеж превысит 2 тысячи долларов. Заключив новые договоррефинансирования ипотеки на 9%, можно сократить платеж до 1,6 тысяч долларов. Такие условия позволяют экономить в месяц чуть менее 0,45 тысяч долларов. За 30 лет такая экономия выливается в приличную сумму (порядка 159 тысяч долларов).

Именно такие условия позволяют программам становиться настоящим спасительным кругом для сокращения трат. Да и значительная, даже жесткая конкуренция на рынке финансовых услуг задает темпы его развития – разрабатываются и предлагаются все более выгодные новые программы.

Важно учесть! Продукт позволяет пересматривать и другие пункты договора. Если за прошедшее с момента подписания документа цена квартиры увеличилась, новый банк сможет увеличить и срок возврата средств, равно как и выдать больший размер займа.

Рефинансирование ипотеки: кто может на это рассчитывать

Процесс рефинансирования ипотеки запускается для тех клиентов, которые оформили договор с другим финучреждением. Рассчитывать на такой банковский продукт смогут исключительно те клиенты, у которых в контракте не прописано обратное. Многие банки, желая защитить свои будущие прибыли, прописывают дополнительные пункты, которые запрещают рефинансировать ссуды в других кредитных организациях. Следует обращать внимание на новые условия, которые чаще всего включают такие моменты:

• сумма для кредитования не может быть большей, чем 80% от реальной рыночной стоимости жилья;
• для установки стоимость недвижимости приглашается собственный эксперт банка;
• оформляется залог, в роли которого выступает именно купленная недвижимость);
• потребуется заключать новый договор о страховании;
• ставка подбирается индивидуально, часто зависит от сроков партнерства.

Важный момент! Большинство банков предлагает услуги рефинансирования кредитов только клиентам с абсолютно положительной кредитной историей. Обязательно проверяется история оплат по шести последним кредитам.

Когда можно рассчитывать на перекредитование ипотеки: особенности и важные условия

Перекредитование ипотеки следует начинать только после предварительного посещения банка, который выдал первоначальную ссуду. Сообщив о своем желании, можно уточнить информацию о возможности перекредитования в своем банке. На положительное решение может претендовать только добросовестный заемщик, который не забывал точно в срок погашать свои обязательства и не имеет просрочек. Именно такие клиенты более всего выгодны для кредитных организаций, а потому передавать их конкурентам крайне невыгодно.

Важно учесть! Некоторые банки могут отказать в рефинансировании другими организациями. Такое случается, когда в договоре с клиентом был четко прописан такой момент.

Когда не следует использовать ипотечное рефинансирование?

Рефинансирование ипотеки – не всегда становится панацеей для заемщиков. Эта процедура встречает целый ряд бюрократических препятствий и проволочек. Следует учесть, что необходимо новому банку предоставить:

• справки со старого финучреждения о своей благонадежности и полную кредитную историю;
• документы на квартиру;
• сведения и подтверждения о выведении недвижимости из-под залога.

Последний пункт предполагает новую процедуру оформления залога. Потому возникают новые значительные расходы, поскольку необходимо провести оценку жилья, застраховать себя и недвижимость, оплатить все банковские сборы, комиссии, услуги нотариуса и пр. Да и требования кредитные организации всегда выдвигают различные, а потому в новом финучреждении заемщику могут и отказать.

Преимущества и недостатки

Достоинства

Рефинансирование ипотеки имеет очевидные достоинства и недостатки. Преимущества предложенных схем заключаются в:

• Снижении (иногда значительном) процентов. Даже 1 пункт позволяет сократить траты, особенно за несколько десятилетий.
• Продления срока нового кредитного договора.
• Избежание комиссий, которые в прошлом взимались старым банком.
• Снижение стоимости ипотечного кредита.

Иногда достаточно заговорить с менеджером текущей организации о том, что клиент собирается уйти к конкурирующей организации, чтобы понизить ставки. Такое предложение считается наиболее выгодным, поскольку не влечет переоформление залога, проверки платежеспособности, дополнительных трат.

Недостатки

Рефинансирование ипотечного кредита потребует проведения процедуры с нуля. Но наибольшая опасность кроется в моратории на досрочное погашение ссуды, такое табу может ввести новый банк. Да и воспользоваться предложением часто смогут только идеальные клиенты.

Главные трудности: что важно учесть?

Процедура перекредитования имеет ряд преимуществ, однако она не слишком-то и распространена в стране. Широкую популярность программа не имеет, поскольку в вопросу:

1. Слабо проинформировано население – некоторые заемщики даже и не догадываются, что есть уникальная возможность использовать такую услугу. Процедура также остается малопонятной.
2. Может возникнуть беззалоговый период. Это время на перерегистрацию жилья и получение подтверждения на переход недвижимости от банка одного к другому. На процедуру потребуется несколько дней, а ведь средства для погашения кредита следует перечислять без отсрочек после подписания контракта. В этот период есть вероятность вообще не получить недвижимость, потому появляется ситуация для мошенничества.
3. Необходимо израсходовать дополнительно средства и провести оценку недвижимости, получить страховку и заказать дополнительные услуги.
4. Может возникнуть нежелание первого банка пойти навстречу клиенту, дав разрешение на рефинансирование.
5. Нет возможности получить средства с подпорченной кредитной историей и наличием непогашенных просрочек. В этом случае новый потенциальный партнер не захочет связываться с неблагоприятным клиентом.

Ипотечное рефинансирование – достаточно прогрессивная процедура, которая позволит существенно сокращать затраты семейного бюджета. Однако и такие программы имеют массу «подводных камней», а потому требуют тщательного, скрупулезного изучения.

Практически каждая семья, в современном мире, планировала взять, взяла и выплачивает, или уже погасила ипотечный кредит. Тем, кто только ступает на этот неизведанный и «трудный» путь стоит пожелать удачи. Выплатившие — счастливы, что все позади, а вот те, кому в настоящее время приходится еще платить — ищут способы, как погасить долг быстрее, не переплачивая при этом.

Для этого и была создана возможность . Давайте же разберемся, для чего это нужно и кому, в первую очередь, выгодно. Какие плюсы и минусы таит в себе данная процедура и как все сделать правильно, быстро и в кратчайшие сроки.

Важно! Перекредитоваться возможно, как в другом банке, так и в том, в котором оформлен ипотечный заем, но не все кредиторы готовы рефинансировать собственных заемщиков.

Как правило, финансовая часть процедуры физических лиц проходит между банками, т. е. заемщик оформляет заем в новом банке, который, в свою очередь, сам погашает ваш долг.

Сумма нового займа может превышать остаточный долг предыдущего займа, оставшимися же средствами заемщик может распорядиться на свое усмотрение.

В подавляющем большинстве случаев ипотечный кредит выдается под залог объекта кредитования или иного имущества с оформлением закладной. В случае рефинансирования, закладная должна быть переоформлена на новый банк, и пока эта процедура исполняется, займ считается необеспеченным. Вследствие этого, новый банк временно повышает процентную ставку по ипотеке до момента полного переоформления документов. После завершения оформления бумаг, процентная ставка по рефинансированной ипотеке снижается.

В том случае, когда перекредитование происходит в том же банке, где взят первичный заем, переоформление закладной не требуется, что значительно сокращает время и расходы заемщика.

1. Обратиться с заявлением в свой банк с просьбой о снижении процента по кредиту, либо рассмотреть вариант рефинансирования кредита, если такая программа предусмотрена банком.
2. Если банк отказал в снижении ставки или рефинансировании собственными средствами, то можно обратиться в другой банк, где подобные программы успешно практикуют.

Важно знать! Часто случается, что если ваш банк вам отказал в снижении процентной ставки или рефинансировании и вы уходите в другой банк, то вернувшись с положительным решением о рефинансировании из другого банка, ваш заемщик может передумать и пойти вам на встречу, снизив ставку.

Если вы решили заняться вопросом финансового улучшения условий кредитования, нужно внимательно перечитать свой кредитный договор и удостовериться, что нет никаких условий, препятствующих данной затее, а именно, нет:

• штрафов за погашение кредита раньше срока,
• временного запрета (моратория) на досрочную выплату кредита,
• полного запрета на досрочное погашение долга.

В последнем случае, идею с перекредитованием придется оставить и искать иные пути решения финансовых проблем.

Как и в любом деле, рефинансирование имеет свои плюсы и минусы. Но, плюсов все же больше.

Основные положительные стороны следующие:

1. Снижается процентная ставка по кредиту.
2. Вследствие снижения процента, уменьшаются сумма ежемесячных выплат и общая сумма переплаты.
3. Оформление перекредитования довольно простая процедура, не занимающая много меньше времени, нежели новое .
4. Рефинансирование дает возможность заемщику вывести объект из-под залога.
5. Досрочная выплата ипотеки формирует положительную кредитную историю.
6. Не требуется согласия первоначального банка-кредитора на погашение долга средствами другого банка.

К минусам можно отнести:

1. Данная процедура выгодна только тогда, когда вы точно просчитали все затраты на переоформление документов и условия штрафов за досрочное погашение.
2. Большой объем документов, который нужно собрать в короткий срок, притом, что некоторые стоят денег. Оплатить придется комиссию за выдачу кредита в новом банке, если такая предусмотрена. Если имущество под залогом, то переоформление — деньги, так как залоговую квартиру придется заново оценить.
3. Жесткие требования банка, готового провести рефинансирование. У вас должна быть практически идеальная кредитная история, без просрочек, иначе могут отказать в перекредитовании, тогда затраты на оформленные документы окажутся напрасны, итог — зря потраченные деньги (пункт 2).

Сбербанк, как и многие другие банки, готов рефинансировать вашу ипотеку, так как это повышает престиж организации, расширяет клиентскую базу и гарантирует дальнейшее сотрудничество с клиентом.

В настоящее время, Сбербанк предлагает рефинансирование ипотеки под 9,5% годовых при сумме от 1 млн. рублей и сроком до 30 лет, а также предлагает объединение основного долга с кредитами в других банках, что значительно снижает ежемесячные выплаты.

Сбербанк не требует справок об остатке ссудной задолжности в другом банке, так как эти данные он запрашивает сам и гарантирует индивидуальный подход к каждому клиенту. Поэтому оформление занимает более короткие сроки.

Насколько выгодны условия в Сбербанке?

Пример : Остаточная сумма долга 1 млн. рублей, при сроке в 4 года, ежемесячный платеж составит 25 124 руб., при ставке кредитования 9,5%.

В то же время и при тех же начальных условиях в ВТБ 24 ваш платеж составит уже 27 076 руб., а ставка 13,5% годовых, в банке Дельтакредит 26 042 руб. при 10,5%.

Вывод, перекредитоваться в Сбербанке выгодно и быстро.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Рефинансированная , ВТБ или в Райффайзенбанке — это та же ипотека, только на более выгодных условиях. Вследствие этого, заемщик не теряет право на оформление имущественного налогового вычета. Причем уплаченные суммы по процентам складываются вместе (как от целевого кредита, так и от рефинансированного). Однако сначала вы получаете вычет с процентов от целевого кредита (в первом банке), а затем вычет с процентов по рефинансированному догу (в другом банке).

В связи с прохождением процедуры перекредитования увеличится и пакет документов, подаваемых в налоговую службу. Собрать придется 2 комплекта документов от обоих банков.

Важно! В новом кредитном договоре должно быть указано, что целевое назначение кредита — рефинансирование ипотеки.

Стоит только измениться финансовым условиям, в которых живет заемщик, как ипотечный займ из тяжелой ноши превратится в непосильную. Выходов в таком случае будет всего несколько:

Сделать рефинансирование ипотеки в этом же или другом банке.

Провести реструктуризацию займа.

Объявить себя банкротом и провести все необходимые процедуры.

Продать не находящуюся в залоге у банка недвижимость (или другое имущество) и погасить ипотеку досрочно.

Рассмотрим в нашей статье, что такое рефинансирование - или перекредитование простыми словами.

Что такое рефинансирование ипотеки

Что это такое - рефинансирование? Если сказать простым языком, то рефинансирование ипотечного кредита - это процедура, заключающаяся в оформлении нового кредита на погашение уже имеющегося.

Выгода для заемщика состоит в том, что в отличие от старого кредита, условия которого зафиксированы в договоре и изменению не подлежат (или подлежат, нот только в определенных случаях), новый договор заемщик может заключить на тех условиях, которые устраивают его конкретно сейчас - он может изменить сумму ежемесячных платежей, сократить или увеличить сроки пользования ипотечным займом.

Чтобы сделать данную процедуру еще более привлекательной для потенциальных клиентов, банки сокращают процентные ставки. Скажем, вы оформляли ипотечный займ 5 лет назад под 14 % годовых. Сегодня же сумму, которую осталось выплатить банку, можно получить в другом банке всего под 9-10 %, погасить ею имеющуюся ипотеку и выплачивать новую на более выгодных условиях. Вот как это работает.

По сути, вы берете еще один ипотечный кредит - это значит, что обременение на недвижимость, купленную на деньги банка, сохранится. Вот только теперь она будет находиться в залоге у другого банка.

Плюсы и минусы рефинансирования ипотеки

Данная программа имеет как свою сильные стороны, так и недостатки. Поэтому, прежде чем решиться на такой шаг, стоит взвесить реальную выгоду, которую вы от этого получите.

Плюсы рефинансирования ипотеки:

Возможность снизить проценты по кредиту.

Если вас привлекает в программе только это, то стоит рефинансировать ипотечный кредит в том случае, если разница в ставке начинается от 2 % и если платить вам осталось еще не менее года. В противном случае вы рискуете получить не реальную выгоду, а сплошную головную боль без реальной отдачи.

Снижение размера ежемесячных выплат.

Для этого договор заключается на более длительный срок. К примеру, вместо 5 лет, в течение которых вы собирались платить ипотеку, вы заключаете новый договор на 10 лет. Добавив сюда выгоду за счет снижения процентной ставки, можно получить экономию в месяц примерно в два раза (или даже больше) по сравнению с текущими суммами выплат.

Сокращение периода пользования ипотечным кредитом.

Если вы чувствуете, что готовы платить больше, лишь бы избавиться от ипотечного бремени как можно раньше, то заключите новый договор на меньший срок. Скажем, вместо пяти лет, в течение которых вам осталось выплачивать займ, оформите рефинансирование на 2-3 года. Хотя размеры ежемесячных выплат вырастут, выгода будет в конечной сумме переплаты, которая значительно уменьшится.

Возможность объединить в одном кредите несколько.

По данным статистики, сегодня у большинства россиян оформлено минимум по два кредита. Рефинансирование дает возможность взять один кредит, который покроет до 5-6 уже имеющихся (в том числе автокредит, ипотеку, долг по кредитной карте, потребительский кредит). Если перекредитование происходит на основе ипотеки (то есть в залог банк берет недвижимость), то условия будут очень выгодными - около 10 % годовых, что намного ниже, чем многие потребительские или карточные кредиты.

Можно изменить валюту кредита.

Вообще, для этого необязательно обращаться за рефинансированием - можно сделать реструктуризацию кредита. Но законодательство в данной области до сих пор несовершенно. Можно ждать, пока Дума наконец приме закон, который обязал бы банки проводить реструктуризацию валютных кредитов на выгодных для заемщиков условиях, а можно пойти и оформить рефинансирование в рублях, раз и на всегда погасив валютную ипотеку и перестав бояться очередных скачков курса валют.

Увеличение суммы кредита за счет дополнительных средств.

Если у вас на руках уже есть оформленная ипотека и несколько других кредитов в придачу, то новый займ можно просто не потянуть. Банки предлагают рефинансирование с оформлением дополнительной кредитной суммы на любые нужды. То есть, вы получаете сумму, необходимую, чтобы покрыть все рефинансируемые кредиты, и еще немного сверху - впрочем, «немного» может у разных достигать 1-1,5 миллионов рублей.

Возможность снять обременение с ипотечной недвижимости.

Банк, в котором вы оформляете рефинансирование, может рассмотреть и одобрить в качестве залога другую недвижимость, не обязательно ту, под которую вы брали ипотеку.

Минусы рефинансирования ипотеки:

Необходимость собирать все документы заново.

Долга бумажная волокита - пожалуй, главный минус. Вам придется собрать весь пакет документов (и даже немного больше), как если бы вы оформляли ипотеку впервые. Кроме того, нужно будет ходить в свой старый банк и брать там выписки о состоянии ипотечного долга, справки об отсутствии задолженности и своевременном погашении кредита. После того, как кредит будет погашен за счет вновь полученных средств, придется опять идти в банк и заниматься процедурой снятия обременения с недвижимости. А затем опять возвращаться в свой старый банк и оформлять недвижимость в залог уже ему. Словом, беготни будет примерно в два раза больше, чем при обычном ипотечном кредитовании.

Траты на оценку недвижимости.

В банке, где вы хотите провести рефинансирование, непременно попросят документ о текущей стоимости залоговой недвижимости на рынке. Оценкой занимаются специальные компании, и их услуги оплачиваются из кармана заемщика.

Необходимость оформления страховки.

Банки не любят рисковать. Даже если у вас уже была оформлена страховка (личная и недвижимости), еще не значит, что банк ее одобрит. А если страховки не было - вас, скорее всего, попросят ее заключить. А это «съест» немалые средства.

Большие временные затраты.

Сбор документов и хождение из одного банка в другой займет немало времени. Учитывая, что делать все это нужно в рабочее время, придется позаботиться либо об отпуске, либо о достаточном количестве отгулов.

Главный минус заключается в том, что заявка может быть отклонена в последний момент - когда вы уже проделали львиную часть работы по сбору и оформлению всех документов. Поэтому стоить иметь на примете несколько банков, чьи условия рефинансирования вас устроят.

Итак, при рассмотрении такого вопроса, как рефинансирование ипотеки, плюсы и минусы должны быть тщательно взвешены и просчитаны. Иначе можно остаться в большом проигрыше.

Этапы рефинансирования

Хотя в разных банках этапы рефинансирования ипотеки могут незначительно отличаться, процедура рефинансирования будет везде включать ряд обязательных шагов:

Сбор документов, получение справки о рефинансируемом кредите в другом банке (там должна содержаться информация об остатке задолженности и процентах).

Подача и одобрений заявки на сайте банка и при визите в офис.

Сбор документов о недвижимости, которая выступает в качестве залоговой.

Прием документов по недвижимости банком, рассмотрение и одобрение объекта в качестве залогового. Обычно на сбор и подачу документов о недвижимости банк дает 1-2 месяца с момента одобрения заявки на кредит.

Заключение новой ипотечной сделки (договора об ипотеке), регистрация.

Перечисление денег банком. Погашение ипотеки в старом банке.

Предоставление в новый банк информации о погашении ипотеки, снижение процентов по кредиту (происходит после получения подтверждения того, что деньги были потрачены именно на погашение старого займа).

Последовательность действий может немного отличаться. Но в целом порядок рефинансирования ипотечного кредита выглядит именно таким образом.

Нюансы при рефинансировании ипотеки

В первый раз узнав о том, что банк предлагает что-то на выгодных условиях, мы ищем подвох. Действительно, банки ничего не делают себе в убыток. Но в данном случае нюансы касаются взаимоотношений между банками. Ведь рефинансировать ипотеку другого банка - значит, отобрать у него клиента. И не просто клиента - а такого, который исправно платит по счетам (ведь тех, кто допускал просрочки и имеет плохую кредитную историю, к рефинансированию не допускают).

Рефинансирование ипотеки - это как подножка другому банку, который уже проделал массу работы по первичной обработке информации о клиенте, его объекте недвижимости и приготовился почивать на лаврах - долгие годы из месяца в месяц получать с него неплохие проценты.

Перекредитование сторонней организацией лишает банк всех радостей - он получает только тело займа, без тех процентов, которые еще мог бы получать и получать. Но в условиях рыночной конкуренции это вполне справедливо. Кстати, никто не мешает банку произвести рефинансирование своего же кредита на более выгодных условиях - однако, большинство из них на это не идут, надеясь, что другим банкам все же не удастся переманить их клиентов более выгодными условиями.

Но есть ли в это для заемщика хоть один подводный камень? Подводные камни есть, их даже несколько:

Дополнительные траты - на оценку недвижимости, нотариуса, страхование (к примеру, страхование залоговой недвижимости обойдется в сумму до 1 % от стоимости всего кредита).

До самого последнего момента будет неизвестно, одобрит ли вам банк рефинансирование - к примеру, на последнем этапе может не подойти объект недвижимости.

Вы испортите свою репутацию перед тем банком, где брали ипотеку изначально.

Рефинансирование с плохой кредитной историей

Плательщикам с плохой кредитной историей найти банк, который захотел бы их перекредитовать, будет непросто. Мало кто готов идти навстречу проблемным клиентам - банкам хватает таковых среди собственных заемщиков, зачем им переманивать таких у других банков?

Вот почему, если у вас ипотечный кредит с задолженностью, просроченный, с просрочкой - вряд ли вы найдете хороший вариант для его перекредитования.

И не стоит думать, что в новом банке о ваших проблемах не узнают - во-первых, там попросят справку из вашего банка, во-вторых у знают в БКИ отзывы о вас как о клиенте. Бюро кредитных историй хранит данные в плательщиках десятки лет.

Земельного участка

Выдавать или нет ипотеку на покупку участка земли - решает каждый конкретный банк. Мы может только отметить, что обычно это редкость. Исключение могут составлять участки под ИЖС и только в ряде случаев. Что касается рефинансирования, то под залог земельной собственности оно оформляется очень редко. Узнать требования к недвижимости, которая может выступать в качестве обеспечения по кредиту, можно на сайте конкретного банка.

Если дом не сдан

До тех пор, пока дом строится, у строящегося жилья совсем другой статус, нежели у сданного в эксплуатацию. Если дом еще не сдан, ни у кого из его потенциальных жильцов на руках не права собственности, независимо от того, что именно принадлежит им по документам в этом доме - квартира, комната или комнаты. А ведь именно свидетельство о собственности - основной документ, который позволяет оформить недвижимость в залог банку и получить под него кредит.

Рефинансируя кредит на жилье в строящемся доме, банк принимает на себя дополнительные риски. Если клиент перестанет платить или компания-застройщик обанкротится, кредитор может остаться ни с чем.

И все же некоторые крупные банки берутся перекредитовать ипотеку под квартиру в строящемся доме. Но при соблюдении ряда условий:

Участие клиента в долевом строительстве, что оформлено документально.

Стадия строительства - одна из завершающих.

У компании-застройщика многолетний опыт и отличная репутация, есть сданные в эксплуатацию новостройки.

Ипотека была оформлена более полугода назад, по ней не допускалось просрочек.

Кредит не подвергался реструктуризации.

В качестве залога в таком случае оформляется право долевого участника. Если в процессе выплаты кредита дом будет достроен и сдан, то залог нужно будет переоформлять на квартиру.

Смена заемщика

Залогом при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Она должна быть оформлена на заемщика. Запрашивая реструктуризацию, он должен быть готов передать эту же или другую, ему же принадлежащую недвижимость, в залог новому банку.

Исходя из вышесказанного, становится понятно, что смена замена заемщиков в процессе невозможна. Невозможно ипотеку перевести на другого человека - согласия банка на это получить мало кому удавалось. Банк может согласиться с оплатой долга созаемщиком, замены заемщика это не требует.

Залог при ипотеке

В качестве залога при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Подтверждает это закладная - документ, подтверждающий права залогодержателя на объект недвижимости. Продать закладную в данном случае может только банк - передать ее в другой банк без согласия заемщика на условиях продолжения им выплат уже в новое кредитно-финансовое учреждение.

Чтобы рефинансировать ипотечный кредит, необходимо погасить кредит в одном банке и перезаключить его в новом, который и выдал средства для погашения первого займа. Как снять обременение по ипотеке после выплаты? Обратитесь за этим в свой банк. получив средства по ипотечному займу в полном объеме, он снимет обременение с вашего объекта недвижимости, и вы сможете оформить его в залог банку, с которым заключаете договор рефинансирования.

Существуют ли требования к объекту залога? Да, и то, что подошло одному банку, может не подойти другому. Стоит заранее уточнить, что понимает банк под залоговым имуществом - под недвижимостью, которую вы можете оформить в залог для получения займа. К примеру, Сбербанк перечисляет основные критерии на странице своего сайта, посвященного рефинансированию ипотеки.

Частного дома

Не только квартира, но и частный дом может быть объектом залога при ипотечном кредитовании или его рефинансировании.

При этом дом должен отвечать ряду критериев. К примеру, почти все банки требуют, чтобы это был дом с отдельным входом, кухней, удобствами в доме, отсутствием деревянных перекрытий и т.п. Загородная недвижимость может быть одобрена в качестве залога, если она построена на участке под ИЖС, оформлена и отвечает вышеобозначенным критериям.

Если вы только затеваете строительство дома, то единственным вариантом будет взять потребительский кредит. Ипотеку под проект дома никто не даст.

Если в декрете

Для рефинансирования ипотечного кредита необходимо предоставить справки с места работы, в том числе и о размере доходов. Можно ли рассчитывать на такую услугу, находясь в декрете? И дают ли ипотеку в декретном отпуске? Ответ на эти вопросы будет индивидуальным для каждого конкретного случая. Плюсом станет, если женщина может прибавить к кредиту маткапитал, если она работает на предприятии, аккредитованном в данном банке, может предоставить в качестве созаемщика человека с хорошей зарплатой и т.п.

Если вы - индивидуальный предприниматель

Сегодня мало какие банки не сотрудничают с ИП. Если человек зарегистрирован в данном статусе более года, имеет хорошую кредитную историю, может подтвердить свой доход и его достаточный для выплаты кредита размер, готов заключить страховку, то для него как для ИП будут оглашены такие же условия для рефинансирования ипотеки, как для любого другого заемщика.

Так же мы для вас подготовили статью где вы узнайте все нюансы

Почему банк может отказать в рефинансировании ипотеки

Главные причины будут связаны с несоответствием заемщика или залоговой недвижимости критериям, которые выдвигает банк. Стоит пройтись по ним подробно, если вы хотите заранее оценить, может ли банк отказать в рефинансировании конкретно в вашем случае.

Коротко обозначим основные причины, почему банки отказывают в рефинансировании ипотеки:

Плохая кредитная история, несвоевременные платежи, задолженность по ипотечному займу.

Небольшой официальный доход, маленький стаж работы.

Неподходящий объект для залога.

Большое количество оформленных на заемщика кредитов.

Введение банка в заблуждение путем предоставления ложных сведений.

Если вы оформляли ипотеку без права собственности на квартиру (скажем, в строящемся доме по договору долевого строительства), то банку такой вариант тоже может не подойти.

Может ли быть такое, что банк рефинансирование сперва одобрит, потом отказали? Такое возможно, если выяснятся новые сведения о вас как о заемщике или об объекте недвижимости. Предварительное одобрение заявки - это еще не 100% гарантия того, что вы все же заключите договор с банком.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Есть ли смысл идти на такой шаг, зависит от конкретных условий вашего кредита и того, чего вы хотите добиться рефинансированием. Так, выгода будет, если:

Вы хотите объединить в одном кредите несколько.

Снижение ставки произойдет более, чем на 2 пункта.

Вам нужно сократить размеры ежемесячных платежей.

Вы хотите сократить итоговые переплаты.

Стоит ли рефинансироваться в своем банке? Однозначно да, если он готов предложить более выгодные условия, чем у вас есть сейчас.

Риски при рефинансировании ипотеки тоже есть, но они минимальны. А если вы собираетесь обратиться в крупный банк, то ничем, кроме того, что ничего не выиграете (например, если условия ненамного выгоднее, чем сейчас), не рискуете. Как говорится, была не была.

Сколько стоит и какие расходы

Приготовьтесь к тому, что вас ждут определенные затраты расходы, связанные с рефинансированием. Сколько и на что придется потратить:

на услуги компании-оценщика, которая предоставит отчет о текущей рыночной стоимости вашего объекта недвижимости (этого требует банк) - около 3-5 тыс. рублей,

на услуги нотариуса (на заверение ипотечного договора с залоговым имуществом) - 1-2 тыс.,

на страхование объекта недвижимости - до 1 % от стоимости кредита.

Убедитесь, что понижения процентной ставки по ипотеке будет достаточно, чтобы окупить ваши затраты и сделать перекредитование выгодным.

Как рассчитать свою выгоду

На сайте практически каждого банка, который предлагает услугу рефинансирования, есть возможность будущую выгоду рассчитать на калькуляторе (расчет носит приблизительный характер, однако, позволяет составить представление о том, стоит ли вообще связываться с перекредитованием).

Обратите внимание на нюансы. К примеру, то, какие платежи банк предлагает. Дифференцированные платежи имеют свои преимущества для тех, кто хочет с каждым месяцем платить все меньше.

Но в целом ответ на вопрос, имеет ли смысл затевать рефинансирование, зависит от процентной ставки - если она существенно ниже, чем ваша нынешняя, то выгода будет налицо.

Документы перекредитования ипотеки

Перечень документов, которые нужны для рефинансирования ипотеки, примерно одинаковый для всех банков. Это:

• копия трудовой,

• справка о доходах,

  свидетельство о праве собственности на залоговую недвижимость,

  сведения о рефинансируемом кредите.

Возможно ли рефинансирование по двум документам? Да, при условии, что сумма невелика, и вы не планируете просить у банка дополнительные средства.

Многие потенциальные заемщики задаются вопросом, как правильно рефинансировать, чтобы не остаться внакладе. Ответ прост - сравните условия, по которым вы платите сейчас, с условиями, которые предлагает банк. Более подробный вы можете узнать у нас в другой статьи.

ТОП 5 банков

Перекредитование ипотеки под меньший процент - это выгодно, и потому данную услугу предлагают многие банки. Среди ведущих можно выделить:

Сбербанк

Газпромбанк

Альфа-Банк

Россельхозбанк

Процентные ставки у них примерно одинаковые - от 9 до 11 процентов. Прогнозы на будущие годы относительно рынка ипотеки и ее рефинансирования делать никто не берется - многое зависит от курса валют и ключевой ставки ЦБ.

Рефинансирование ипотеки в любом из вышеперечисленных банков будет выгодно, если ваш нынешний ипотечный кредит вы брали под 13 и более процентов в год.

Как можно подать на рефинансирование? Либо онлайн (не все банки поддерживают данную услугу), либо при личном визите в офис.

Согласие банка на выдачу кредита зависит от многих факторов, о которых мы уже писали выше.

Вы также можете попробовать запросить рефинансирование в этом же банке - в том, где у вас оформлена ипотека. К примеру, Сбербанк поддерживает такую услугу.

Личный опыт рефинансирования ипотеки

Не менее важно, чем прочесть про условия рефинансирования ипотеки на сайте конкретного банка, также узнать личный опыт тех, кто прошел через данную процедуру. они расскажут вам все, что необходимо - что нужно знать, но чего не расскажут вам ни в одном банке.

Если у вас есть вопросы типа «Кто-нибудь рефинансируется? Рефинансировал ипотеку там-то? Почему отказали? Стоит ли обратиться в такой-то банк?» - лучшим ответом будут отзывы.

Приведем несколько из них:

Римма Н., Омск. «Обратилась в Сбербанк по месту работы, одобрили заявку на рефинансирование быстро, но вся процедура заняла очень много времени. Я все время куда-то ходила, брала какие-то справки… Одна только оценка квартиры чего стоит, а без нее никак. Хотя в итоге получила, что хотела, еще раз через эту процедуру пройти не согласилась бы ни за что. Знаю людей, которые сдались на полпути. Мой совет - все тщательно посчитайте заранее, а потом еще подумайте, есть ли у вас столько свободного времени».

Роман Р., Екатеринбург. «В ВТБ 24 получаю зарплату на карту, сюда же пошел за перекредитованием. Очень понравился подход работников - такое впечатление, что им за каждого клиента хорошо так доплачивают, поэтому они из кожи лезут, чтобы вы с ними остались. Многие документы они запросили сами, с работы я даже ничего не приносил. Только информацию о кредите представил. В итоге на все ушло всего 2-3 недели. Теперь мне еще выгоднее - плачу с зарплатной карты, без процентов».

Максим С., Владимир. «Перекредитовался в Газпромбанке, условия выгодные, сюда же перевел еще два кредита. Посчитал - переплату сокращу почти на 300 000 на 5 лет. неплохо, учитывая, что и недвижимость у меня не самая дорогая. Пока доволен, плачу в ГПБ уже пятый месяц».

Так же можете в комментарии или задать вопрос

Большинство крупных банков оказывают услуги по рефинансированию ипотечных кредитов. Предлагаются выгодные ставки, например, от 10,9%, в ВТБ от 9,7%, в УралСиб от 9,9%, в — 10,25% и т. д. Как и любой банковский продукт, данная услуга имеет свои подводные камни. Выгодно ли рефинансировать ипотеку в 2019 году и как не прогадать? ТОП советов от экспертов .

Сущность и возможности рефинансирования

1. Внутреннее переоформление займа на более выгодных условиях, например, Сбербанка в Сбербанке . При этом заключается дополнительное соглашение.
2. Внешнее оформление или «перекредитование» в другом банке . В процессе заемщик заново собирает документы, проходит процедуру оформления договора и нового счета.

В целом рефинансирование проводится, если есть возможность уменьшить ставку или размер ежемесячного платежа. Например, снизить ставку с 12% до 9%.

Когда рефинансирование выгодно? Мнение экспертов

• Эксперты считают, что стоит выбирать программы с разницей в ставках не менее 2%.
• Рекомендуется проводить рефинансирование в своем банке . Если условия подходят, стоит подписать дополнительное соглашение. Это выгодно обеим сторонам: банк сохраняет клиента с хорошим кредитным досье, заемщик получает существенную скидку.
• Не стоит прибегать к данной процедуре, если остаток общей задолженности составляет менее 1−1,5 миллиона руб., так как разница будет несущественной.

Преимущества ипотечного рефинансирования

1. Переоформление кредита по низкой ставке позволяет сократить кредитный период при неизменном ежемесячном взносе. При этом достигается существенная экономия в процентах.
2. При сохранении кредитного периода появляется возможность уменьшить ежемесячный платеж. Заемщик будет направлять меньше средств за счет сниженной ставки.
3. Процедура выгодна для тех, кто брал кредит по завышенной ставке.
4. Перекредитование не лишает заемщика права на получение налогового вычета. Возврат НДФЛ оформляется так же, как и при первоначальном займе. Вычет сокращает расходы на приобретение недвижимости.

Недостатки или «подводные камни» рефинансирования

Кроме дополнительных комиссий, могут возникнуть и другие неприятные для клиента моменты:

• банк может потребовать оплатить подачу заявки на рассмотрение и факт выдачи кредита, возможен отказ в рефинансировании кредита, при этом комиссию за подачу заявки клиенту банк не компенсирует;
• (если он обратился в другой банк), предоставление справок по форме кредитора или 2-НДФЛ;
• подготовка полного пакета документов, потребуются справки из старого банка об отсутствии просроченной задолженности, перерегистрация закладной через МФЦ, получение новой закладной;
• имеющийся отчет об оценке недвижимости не всегда подходит другому банку, потребуется повторное проведение оценки недвижимости, так как стоимость имущества будет интересна новому кредитору (заемщику придется оплатить услуги специалистов по оценке);
• проценты по новому кредиту могут оказаться выше на 1−2%, чем было заявлено финансовой организацией;
• после перевода денег в старый банк с заемщика потребуют закладную и справку о . Клиент должен заранее предупредить кредитора о рефинансировании, узнать номер договора и подготовить закладную.

Таким образом, процесс перекредитования может оказаться непростой задачей. Не стоит поддаваться желанию быстро облегчить финансовую нагрузку. Лучше отложить рефинансирование, изучить все предложения на рынке и при появлении очевидной выгоды подавать заявку.

Как оценить, стоит ли начинать рефинансирование?

1. Рассчитать переплату по остатку текущего кредита.
2. Суммировать все издержки, связанные с переоформлением.
3. Определить размер переплаты после проведения рефинансирования. Сумма по пунктам 2 и 3 должна быть существенно меньше, чем значение переплаты в пункте 1.
4. Проводим расчет налогового вычета. Подсчитать, на какую сумму можно получить налоговый вычет по текущим процентам (минус стоимость недвижимости). Сколько удастся вернуть по текущему займу в виде переплаты (налоговый вычет). Сколько денег не получится получить от возврата по начисленным процентам.

В итоговом подсчете необходимо из выгоды вычесть все расходы и недополученный доход. Таким образом, получится финансовый результат от операции рефинансирования.

Пакет документов и нюансы рефинансирования

После одобрения необходимо подготовить :

• копию паспорта гражданина РФ;
• заверенную копию трудовой книжки (договора с работодателем, контракта, соглашения);
• справку о доходах за последний год (помесячно) по форме 2-НДФЛ или по банковскому образцу;
• документы по объекту недвижимости.

Банк, организующий процедуру рефинансирования, потребует документы по первичному займу:

• копию кредитного договора;
• дополнительные соглашения к нему;
• справку из старого банка об остатке задолженности;
• реквизиты счета, с которого гасится ссуда;
• справку об отсутствии реструктуризации по текущему кредиту;
• при наличии просроченных платежей запрашивают справку о размере просрочек и количестве дней.

Первичный кредитор может потребовать оплату за подготовку справок. Некоторые банки выдают их бесплатно, другие взимают около 1000 руб. за одну бумагу. Кроме справок, кредитные организации могут запросить:

• согласие супруга/супруги на сделку, заверенное у нотариуса (если недвижимость приобреталась в браке);
• заключение оценочной компании.

После подписания договора заемщик снимает обременение со старой закладной, регистрирует обременение на новую закладную в Регпалате. Чтобы ставка рефинансирования осталась на прежнем уровне, придется переоформить страховой полис. Если страховка была получена в старом банке, достаточно вписать наименование нового кредитора в страховой договор.

Обычно в течение месяца, пока клиент переоформляет кредитный договор и до момента погашения текущего займа действует повышенная процентная ставка.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом