Налоговая декларация енвд за 1 квартал. Заполнение налоговой декларации по енвд пошагово

Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Это может быть вызвано как нарушениями условий договора со стороны арендатора (например, арендатор нарушает условие о целевом использовании арендуемого имущества), так и иными причинами (например, у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях).

Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора аренды на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.

Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

от того, какие механизмы для досрочного расторжения соглашения были заложены при составлении самого договора аренды;

от того, на какие именно обстоятельства будет ссылаться арендодатель в своем предложении о досрочном расторжении договора аренды.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора;

при существенном нарушении арендатором условий договора;

в иных предусмотренных в договоре случаях, не связанных с нарушением условий договора арендатором.

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств. Расторжение договора аренды досрочно в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.

Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

Пример из практики : суд отклонил требование о досрочном расторжении договора аренды арендодателя о расторжении договора, поскольку приводимые арендодателем доводы не могли являться основаниями для расторжения сделки в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ

Истец (арендодатель) обратился в суд с иском к ответчику (арендатору) о расторжении договора аренды. Как следовало из материалов дела, арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды ввиду необходимости использования арендуемого помещения для размещения архива. Получив от арендатора отказ, арендодатель обратился в суд. В обоснование иска арендодатель указал, что существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является изменение функций предприятия, размещенного в том же здании. Это изменение было связано с введением в действие Закона о государственном кадастре, из-за чего у предприятия появилась обязанность хранить большой объем документов с соблюдением специальных требований к их хранению.

Суды указали, что с учетом специфики хозяйственной деятельности предприятия арендодатель мог и должен был предвидеть, что в процессе деятельности предприятия будет накапливаться архив, для хранения которого необходимы помещения. На основании этого суды сделали вывод: указанные арендодателем обстоятельства не могут быть признаны основанием для расторжения договора аренды в смысле статьи 451 Гражданского кодекса РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 апреля 2011 г. по делу № А53-15054/2010).

Внимание! Суды не признают существенным изменением обстоятельств глобальные события в экономике страны и в мировой экономике в целом.

За последние годы увеличилось число подаваемых исков о расторжении договоров аренды, мотивируемых изменениями в экономике страны и глобальными экономическими процессами в мире в целом. Суды, как правило, отказывают в удовлетворении подобных исков.

Так, суды не рассматривают в качестве существенного изменения обстоятельств:

сложившуюся кризисную ситуацию в финансовом секторе экономики страны (постановление ФАС Уральского округа от 24 августа 2009 г. № Ф09-6069/09-С6 по делу № А50-476/2009);

существенное изменение курса иностранной валюты по отношению к рублю (постановление ФАС Московского округа от 2 июля 2009 г. № КГ-А41/4517-09 по делу № А41-3439/09);

утрату стороной экономического интереса к договору аренды в связи с экономическим кризисом (постановление ФАС Московского округа от 15 сентября 2010 г. № КГ-А40/10258-10 по делу № А40-132497/09-3-1012);

увеличение стоимости аренды в результате инфляции (постановление ФАС Поволжского округа от 7 сентября 2010 г. по делу № А12-4264/2009).

В отдельных случаях требования арендодателей о расторжении сделки в связи с существенным изменением обстоятельств все же удовлетворяются.

Пример из практики : суд удовлетворил требование арендодателя о расторжении договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Истец (арендодатель) обратился в суд с желанием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования. Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

В кассационной жалобе ответчик (арендатор) просил отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Ответчик указывал на то, что истцом не доказано наличие предусмотренных законом условий для расторжения договора в судебном порядке.

Как следовало из материалов дела, земельный участок был предоставлен ответчику в аренду для разработки гравийно-песчаного карьера. В соответствии с договором арендодатель имел право вносить в государственные органы, осуществляющие контроль за использованием и охраной земель, предложения о приостановке работ, проводимых арендатором с нарушением законодательства, нормативных актов и условий соглашения. Арендодатель также имел право потребовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению и не в соответствии с видом его разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

В результате проведенных в отношении арендатора проверок было установлено, что ответчиком нарушено законодательство о недрах, в связи с чем было досрочно прекращено действие лицензии ответчика на право пользования недрами месторождения.

После этого истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка и погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. В связи с отказом ответчика от расторжения договора истец с соответствующим требованием обратился в суд.

Суды исходили из того обстоятельства, что досрочное прекращение действия лицензии являлось существенным изменением обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора аренды, а значит, в силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса РФ это служило основанием для подписания соглашения о досрочном расторжении договора аренды.

Суд кассационной инстанции указал следующее. Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту (ст. 42 Земельного кодекса РФ). В соответствии со статьей 7 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах» пользователь недр, получивший горный отвод, имеет исключительное право осуществлять в его границах пользование недрами в соответствии с предоставленной лицензией.

Земельный участок по договору аренды был предоставлен ответчику в целях разработки гравийно-песчаного карьера, то есть для осуществления определенной деятельности, которой в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» ответчик был вправе заниматься только на основании лицензии. Нарушение ответчиком как недропользователем существенных условий лицензии и правил недропользования является основанием для досрочного прекращения права пользования недрами, поскольку препятствует использованию земельного участка по назначению.

Следовательно, требование истца о расторжении договора в связи с наличием предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ оснований для его расторжения являлось обоснованным.

Довод ответчика о том, что он занимается иной (помимо разработки гравийных карьеров) деятельностью, в связи с чем он вправе использовать предоставленный ему участок в соответствующих целях, суд отклонил. Использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением недопустимо (ст. 7, 42 ЗК РФ).

В связи с этим суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Уральского округа от 13 апреля 2010 г. № Ф09-2349/10-С6 по делу № А47-2285/2009).

2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора. Существенные нарушения сделки дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.

Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.

1. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ:

использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенное ухудшение имущества;

невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;

невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

2. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.

В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ).

Пример указания в договоре в качестве существенного нарушения, не указанного в статье 619 Гражданского кодекса РФ

В договоре может быть указано, что передача арендатором помещения в субаренду другой организации без согласия собственника будет являться существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения. Суды признают такие условия допустимыми и удовлетворяют иски арендодателей о расторжении договора в подобных случаях (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7541-11-П по делу № А40-125230/09-155-897).

Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Пример конкретизации положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ

«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».

Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. Скажем, если по условиям соглашения помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).

Пример из практики : суд признал нарушение, допущенное арендатором, существенным несмотря на то, что в самом договоре такого условия не было

Использование арендатором помещения не в соответствии с его назначением, а также проведение перепланировки и переоборудования помещения без согласия арендодателя суд признал существенным нарушением условий договора, достаточным для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора аренды в одностороннем порядке (постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2010 г. по делу № А56-36532/2010).

Внимание! Нельзя потребовать расторжения договора на том основании, что арендатор не исполнил предусмотренную договором обязанность, которая сформулирована недостаточно четко (обязанность с неопределенным содержанием).

Дело в том, что если из содержания правовых норм и толкования условий договора невозможно уяснить, что именно стороны подразумевали под тем или иным договорным условием, то неисполнение этого условия вообще не может считаться нарушением сделки А уж тем более существенным.

Пример из практики : суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора, поскольку отсутствовали доказательства существенного нарушения ответчиком условий договора

Истец (арендодатель) заявил о досрочном расторжении договора с ответчиком (арендатором) в связи с существенным нарушением ответчиком его условий. В обоснование иска истец сослался на нарушение ответчиком условий договора, в соответствии с которыми арендатор был обязан не изменять функционального назначения земельного участка и использовать его в соответствии с целями и условиями его предоставления. Отказывая в удовлетворении иска по указанному основанию, суды пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора. При этом суды установили, что в договоре не указано, что следует понимать под функциональным назначением, а также целями и условиями предоставления земельного участка (постановление ФАС Московского округа от 30 июня 2011 г. № КГ-А40/6609-11 по делу № А40-19649/10-9-177).

По другому делу суды отказались признать существенным нарушением условий договора аренды невыполнение арендатором обязательства по проведению модернизации помещения. Причина отказа – стороны не согласовали понятие «модернизация объекта» (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 февраля 2011 г. по делу № А27-7544/2010).

В то же время арендодателю нужно иметь в виду, что смысл положений договора устанавливается судом в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ, в том числе с учетом конкретных обстоятельств дела. Поэтому даже если из непосредственных условий договора невозможно определить подлинный смысл той или иной обязанности арендатора, то в суде действительная воля сторон может быть установлена исходя из их поведения при исполнении договора, из переписки и т. п. Следовательно, в случае конфликтной ситуации и передачи спора на рассмотрение суда арендодатель вправе представлять доказательства, которые позволяют установить действительную волю сторон относительно условий заключенного договора и порядка использования арендованного имущества (переписка до заключения договора и в процессе его исполнения, достигнутые письменные договоренности и др.).

Вопрос: Может ли арендодатель досрочно расторгнуть договор, если стороны согласовали условие о порядке расторжения договора, но сами основания не прописали?

Ответ: Да, может. Но только в тех случаях, которые указаны в законе.

Если в договоре установлен только порядок его расторжения, это еще не значит, что у сторон есть безусловное право потребовать в суде расторгнуть договор. В таких случаях любая из сторон может обратиться в суд, только если наступят основания, которые прямо указаны в законе.

Такая правовая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004.

Пример из практики : Судебная коллегия по экономическим спорам указала, что стороны не вправе по произвольным основаниям требовать расторжения сделки, в котором согласован лишь порядок, но не указаны основания для расторжения

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения.

В договоре стороны указали, что он мог быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендатора, если арендодатель не передает помещения в установленный срок или создает препятствия в пользовании помещением.

Кроме того, в договоре было условие о том, что если какая-либо из сторон желает расторгнуть договор по иным основаниям, то она обязана письменно предупредить контрагента за один год до расторжения. При этом сами иные основания для досрочного расторжения в договоре отсутствовали.

Арендатор (банк) уведомил арендодателя за один год о расторжении договора в связи с реформой своей филиальной сети и уменьшением потребности в занимаемых помещениях.

Арендодатель отказался считать договор аренды расторгнутым, поскольку в данном случае основания для расторжения договора отсутствовали. В связи с этим арендатор обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Суд исходил из того, что стороны предусмотрели возможность расторжения договора по заявлению арендодателя и арендатора. Условие для расторжения договора (заблаговременное уведомление другой стороны о намерении одностороннего отказа от исполнения соглашения в будущем) арендатор исполнил.

Суды апелляционной и кассационной инстанций решение суда первой инстанции отменили и в удовлетворении иска отказали. Они исходили из того, что в договоре отсутствует конкретный перечень иных оснований для расторжения договора. Поэтому возможность досрочно расторгнуть договор по инициативе арендатора стороны не согласовали.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ согласилась с этим выводом и привела такие аргументы.

В договоре аренды стороны могут установить другие основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, помимо тех, которые указаны в статье 620 Гражданского кодекса РФ. Однако такие основания нужно прямо указать в договоре.

Спорное условие договора не содержит самостоятельных оснований расторжения договора, а устанавливает лишь условия реализации иных оснований для расторжения договора.

Поскольку утрата арендатором интереса в использовании помещения не предусмотрена в качестве основания для расторжения договора, суды обоснованно отказали в иске (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21 августа 2015 г. № 310-ЭС15-4004).

Как уже было сказано, существенное нарушение арендатором условий дает арендодателю право расторгнуть его досрочно, но сделать это можно только в судебном порядке. Причем арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после того, как направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, для расторжения договора арендодателю надо совершить три следующих действия.

1. Направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить договорное обязательство в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ).

2. Предложить арендатору расторгнуть договор в связи с неисполнением в разумный срок требований, изложенных в предупреждении (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Первое и второе действия можно объединить. Для этого в письменном предупреждении надо одновременно указать на устранение арендатором допущенных нарушений и на расторжение договора в случае их неустранения.

3. Предъявить требование о расторжении договора в суде. Это можно сделать после того, как арендодатель получил отказ от расторжения договора или вообще не получил ответа в срок, указанный в предложении о его расторжении. Если срок в предложении не указан, то применяется 30-дневный срок после получения названного предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При этом такое требование может быть рассмотрено в суде только в случае, если истец представит доказательства, подтверждающие принятие мер по урегулированию спора с ответчиком (п. 60 постановления от 1 июля 1996 г. Пленума Верховного суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Однако если желание о расторжении договора арендатору не направлялось ни вместе с предупреждением об устранении допущенных нарушений, ни отдельно, то исковое заявление в суд о расторжении договора будет считаться поданным с нарушением процедуры досудебного порядка урегулирования спора. Это повлечет негативные для истца последствия: суд вернет исковое заявление на этапе возбуждения производства по делу либо оставит исковое заявление без рассмотрения, если нарушение процедуры выявится уже после принятия искового заявления к производству. Указанный вывод содержится в пункте 29 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66). Данный вывод подтверждается также постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 25 октября 2010 г. по делу № А15-1334/2009.

Вопрос: арендатор устранил все допущенные существенные нарушения условий договора. Может ли арендодатель несмотря на это потребовать расторжения договора?

Ответ: да, может. Но только в разумный срок после того, как арендатор устранит все допущенные существенные нарушения договора аренды.

Например, в случае просрочки арендатором внесения арендной платы арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора даже после уплаты долга, но обязан это сделать в разумный срок. Если арендодатель не предъявит такого требования в разумный срок с момента уплаты арендатором всей суммы долга, то это лишает его права требовать расторжения договора в связи с таким нарушением.

Такая позиция была изложена в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13).

Обоснование: До принятия постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 суды руководствовались иной правовой позицией, в соответствии с которой желания о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением условий договора не подлежали удовлетворению, если такие нарушения в разумный срок были устранены. Данная правовая позиция была изложена в пункте 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров». Аналогичный подход поддерживался и в судебной практике (постановление ФАС Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7270-11 по делу № А40-53398/10-23-444). Однако в связи с принятием постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. № 13 судебная практика по данному вопросу изменилась.

Пример из практики : арбитражный суд округа указал, что арендодатель может потребовать расторжения даже в том случае, если арендатор погасит задолженность по арендной плате в период рассмотрения спора в суде, но при условии, что он докажет существенность допущенных нарушений

Стороны заключили договор аренды земельного участка.

Поскольку арендатор ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по оплате арендных платежей, арендодатель обратился в арбитражный суд с желанием расторгнуть договор аренды.

В процессе рассмотрения дела ответчик погасил имеющуюся задолженность перед истцом. Однако истец настаивал на удовлетворении требования о расторжении договора.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказали.

Арбитражный суд округа с этим не согласился и указал следующее.

Обращение в арбитражный суд должно быть обусловлено необходимостью защиты нарушенных прав и иметь целью их восстановление (ч. 1 ст. 4 АПК РФ; ст. 11 ГК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении соглашения другой стороной, а также в случаях, которые предусмотрены в законе или в договоре (ст. 450 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Как разъяснил Пленум ВАС РФ, даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

По смыслу и содержанию названных разъяснений уплата задолженности по арендной плате в период рассмотрения судебного спора не лишает истца права требовать в судебном порядке расторжения договора, если будет доказан факт существенности нарушений. Однако данный факт суды не исследовали.

На основании изложенного суд кассационной инстанции отменил обжалованные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2014 г. по делу № А41-5947/14).

3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре. В договоре можно указать основания для его досрочного расторжения, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.

Никто не застрахован от наступления необходимости в досрочном расторжении договора аренды жилья. Поэтому крайне важно знать, каким образом следует действовать в подобной ситуации, чтобы избежать лишней потери времени и финансов.

В представленной статье мы подробно расскажем о порядке расторжения по инициативе каждой из сторон и необходимых процедурах, которые следует соблюдать.

○ Причины расторжения договора.

Соглашение об аренде жилья считается расторгнутым, если истек срок его действия. При этом закон допускает, что договор может быть прекращен досрочно по инициативе одной из сторон.

Так, если срок действия арендной сделки не истек, она может быть расторгнута по следующим основаниям:

Обоюдное соглашение участников о расторжении.
По желанию одной из сторон в судебном порядке по причинам, предусмотренным законодателем (ст. 619-620 ГК РФ).
По желанию одной из сторон по причинам, прописанным в тексте соглашения.

Самым простым случаем является расторжение по согласию сторон, когда ни один из участников не предъявляет претензии другому и дело не требует привлечения третьих лиц. Сложнее обстоят дела, когда прекращения соглашения требует одна сторона, в то время, как другая не согласна с подобным требованием. В этом случае необходимо действовать по определенному алгоритму, который позволит существенно сэкономить время.

○ Досрочное расторжение договора арендатором.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, квартиросъемщик может потребовать досрочно прекратить соглашение, если хозяин:

Не дает возможности в полной мере использовать переданное ему имущество.
Предоставил в пользование имущество, у которого обнаружились недостатки, которые были не замечены арендатором во время первичного осмотра и о которых он не был предупрежден владельцем жилья.
Не делает квартиру пригодной для жилья, проводя необходимый ремонт в установленные договором либо законом сроки.
Представил имущество, которое пришло в состояние, непригодное для использования не по вине арендатора.

Во всех этих случаях требование о досрочном прекращении соглашения со стороны квартиросъемщика является правомерным. Если собственник не согласен с этим, дело решается в судебном порядке.

Если другой участник арендной сделки не согласен с требованием о досрочном прекращении соглашения, дело переходит в суд после получения отказа от контрагента либо, если от него нет ответа, через 30 календарных дней после даты, когда он должен был получить требование.

Если участниками арендной сделки являются физические лица, дело рассматривается в районном суде. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом (предприятия, ИП), то речь идет об арбитражном судопроизводстве. В этом случае истец должен направить досудебную претензию ответчику и только после получения отказа либо отсутствия ответа в течение 30 дней подавать иск.

«Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п.2 ст. 452 ГК РФ)».

В иске следует отразить:

Полное название судебного органа.
Личные данные сторон.
Существенные условия арендного соглашения.
Требование о прекращении договора.
Причины, по которым требуется расторжение.

К иску нужно приложить:

Копию арендного соглашения.
Чек об оплате госпошлины.
Доказательства нарушения своих обязательств ответчиком.

После проведенного судебного разбирательства, суд может вынести решение об удовлетворении просьбы о расторжении соглашения или отказать в иске. При несогласии с решением можно подать апелляцию в течение 30 календарных дней с даты его вынесения.

Если будет вынесено решение о прекращении договора, составляется акт на возврат имущества.

Если стороны согласны прекратить арендую сделку, им необходимо:

Составить соглашение о расторжении договора.
Составить акт передачи имущества.

Договор будет считаться расторгнутым с даты, указанной в соглашении. Так, если документ подписан 03.10, а в в тексте прописано, что соглашение прекращает свое действие с 13.10, то именно вторая дата станет моментом расторжения.

Если инициируется прекращение соглашения по причинам, отраженным в тексте договора, дело может быть решено между участниками сделки без привлечения суда. В этом случае порядок действий следующий:

Квартиросъемщик направляет хозяину письменное уведомление о своем намерении прекратить действие соглашения.
Ожидает ответа 30 календарных дней.
Если контрагент согласится с выдвинутыми требованиями, составляется договор о расторжении. Если же собственник откажется расторгать соглашение, необходимо привлечение суда.

Важно отметить, что в данном случае закон будет на стороне инициатора, если основанием для прекращения соглашения является основание, указанное в арендном договоре.

○ Досрочное расторжение договора арендодателем.

Возможность прекращения соглашения раньше оговоренного срока законодатель предусматривает большей частью для квартиросъемщика. Но при этом не исключается возможность хозяина также досрочно прерывать действие сделки, по основаниям, предусмотренным законом. Так, в ст. 619 ГК РФ указано, что собственник жилья вправе прекратить действие арендного соглашения, если жилец:

Систематически нарушает оговоренные в тексте договора правила пользования имуществом.
Наносить имуществу существенный вред.
Пропускает дату оплаты за проживание больше 2 раз подряд.
Не осуществляет ремонтные работы в сроки, установленные документом.

Важно учитывать, что инициировать процедуру расторжения арендодатель может только после уведомления жильца.

«Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ)».

✔ Порядок расторжения в суде.

Здесь арендодатель также направляет уведомление квартиросъемщику перед обращением в суд. Документ можно отправить по всем возможным адресам пребывания контрагента, но если среди них не будет адреса, по которому снимается жилье, требование об уведомлении будет считаться невыполненным, что повлечет за собой отказ в принятии иска. Таким образом, порядок действий арендодателя следующий:

Направление уведомления о намерении расторгнуть договор и ожидание ответа.
Составление и направление иска о прекращении сделки.
Участие в судебном разбирательстве.

Суд может удовлетворить иск или отказать в его исполнении.

✔ Порядок расторжения по соглашению сторон.

Такое прекращение договора возможно, если у контрагента отсутствуют возражения по поводу расторжения сделки. В данном случае также составляется соглашение о прекращении арендных отношений и акт передачи имущества.

При отсутствии претензий участников друг к другу, соглашение считается расторгнутым, если они подписали перечисленные документы.

✔ Порядок расторжения по основаниям в договоре.

Стороны самостоятельно решают, какие причины могут являться достаточными для прекращения правовых отношений между ними, при условии, что они не противоречат закону. Так, если арендодатель посчитает, что наступило какое-либо основание, оговоренное в тексте документа, он вправе инициировать его расторжение. Для этого нужно:

Уведомить контрагента о своем намерении.
Получить от него согласие на расторжение правовых отношений.
Составить соглашение о прекращении договора.
Заключить акт передачи имущества и его оценки.

Законодательством России предусматривается возможность досрочного расторжения арендного договора.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Одновременно с этим необходимо помнить о наличии весомых оснований для этого, которые можно подтвердить документально.

Рассмотрим подробней особенности расторжения договора аренды в 2020 году подробней.

Что это такое

Порядок расторжения арендного договора включает в себя множество нюансов, из-за чего изначально рекомендуется ознакомиться с общими сведениями и российским законодательством.

Благодаря этому можно расторгнуть соглашение в кратчайшие сроки с минимальными убытками.

Первоначальные понятия

В случае исполнения ненадлежащим образом условий арендного соглашения, одна из сторон вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать при этом возмещения убытков.

Необходимые основания

Гражданским Кодексом России предусмотрено немало оснований для расторжения арендного договора.

простота расторжения с юридической точки зрения;
отсутствие серьезных последствий.

неисполнение прописанных обязательств одной из сторон;
игнорирование оговоренных обязательств;
просрочка по арен6дной плате и так далее.

С целью досрочного расторжения договора в судебный орган может обратиться любая сторона.

Действующие нормативы

Договорные правоотношения, которые относятся к аренде, регулируются Гражданским Кодексом России. В нем подробно описаны:

права и обязанности сторон;
требования к составлению документа;
период действия соглашения;
правила расторжения арендного договора.

К основным статьям принято относить 69 и 620 ГК РФ. Именно в них отображаются нюансы расторжения договора.

В ст. 610 ГК РФ отображены сроки, по завершению которых есть основание расторгнуть арендный договор. 34 глава ГК РФ отображает порядок заключения арендных сделок.

Нюансы досрочного прекращения договора аренды

Досрочное прекращение действия арендного соглашения несет под собой множество нюансов, незнание которых может привести к серьезным юридическим последствиям.

При обоюдном согласии

Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон.

С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.

По инициативе арендодателя по ГК РФ

В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости.

Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.

В частности под этим может подразумеваться:

порча мебели;
ухудшение условий проживания;
прочее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором).

Какие нужны документы

Согласно российскому законодательству, для расторжения арендного договора потребуется:

арендное соглашение;
уведомление относительно расторжения арендного договора с отображением периода освобождения жилого помещения (если предметом сделки был жилой объект недвижимости);
исковое заявление в судебный орган – в случае отказа одной стороной расторгнуть действие соглашения;
претензия о возмещении финансового ущерба – если был факт порчи арендуемого имущества.

В случае если после получения уведомления одной из сторон сделки не последовало какой-либо реакции, противоположная сторона вынуждена будет обратиться в судебный орган с соответствующим исковым заявлением.

Необходимо обращать внимание на то, что все вопросы могут быть рассмотрены в рамках одного делопроизводства при совокупном решении одновременно нескольких требований.

Письмо (образец)

Согласно российскому законодательству, относительно расторжения арендного соглашения является обязательным.

Оно подлежит формированию и направлению противоположной стороне в установленные периоды даже при условии обоюдного согласия.

Унифицированного бланка для письма не установлено российским законодательством.
Скачать стандартный общепринятый бланк можно по ссылке здесь.

Претензия

В случае несоблюдения оговоренных обязательств одним из участников сделки, возникает необходимость в составлении претензий по арендному соглашению.

Письменный вариант претензии дает возможность:

обозначить правовые отношения;
установить документально нарушение прав;
потребовать устранить выявленные нарушения.

Одновременно с этим, поведение получателя предоставляет возможность определить – необходимо обращаться в судебный орган по вопросу расторжения сделки, взыскания неустойки и прочего либо нет.

Если адресат выразил свое согласие в письменной форме на исправление нарушений, то в обращении в суд нет необходимости.

В большинстве случаев формирование претензии по соглашению является ключевым условием досудебного варианта урегулирования конфликта.

Уведомление

Уведомление является полным аналогом вышерассмотренного письма. При его составлении в нем необходимо указать желание досрочного расторжения арендного договора.

В случае принятия твердого решения о расторжении – является обязательным условием.

Предусмотрено несколько вариантов переда уведомления:

лично в руки противоположной стороне;
путем почтовой пересылке.

Наиболее оптимальным вариантом является отправка заказного письма с описью. В таком случае недобросовестная сторона не сможет говорить о неполучении этого документа в случае судебных разбирательств.

Уведомление условно разделяется на несколько частей:

В конце обязательно необходимо указать дату составления и подпись.

При найме жилого помещения

В случае найма жилой недвижимости, необходимо обращать особое внимание на период уведомления.

Согласно Гражданскому Кодексу России арендатор должен уведомить арендодателя о расторжении сделки минимум за 3 месяца.

Видео: как досрочно расторгнуть договор аренды

Помимо этого, необходимо обращать внимание на налоги при досрочном расторжении договора аренды помещения.

Размер налогообложения не может быть изменен при досрочном разрыве сделки. Иными словами, какую сумму было начислено налогов изначально, столько и нужно заплатить.

Как выглядит допсоглашение

Допсоглашение подлежит формированию по общепринятым правилам. Во время составления дополнительного соглашения необходимо обязательно указывать в нем:

полное наименование предмета сделки;
адрес расположения объекта – если это относится к недвижимости;
иные сведения, позволяющие его идентифицировать.

Обязательно дополнительно в договоре должны быть отображены:

персональные сведения участников сделки;
причины расторжения – по обоюдному согласию;
дату составления и подписи сторон.

Ответственность сторон

Штраф за досрочное расторжение договора аренды не предусматривается российским законодательством. Одновременно с этим его могут отображать в соглашении сами стороны сделки.

Если одна из сторон понесла убытки от досрочного разрыва отношений, то есть возможность через судебный орган потребовать возмещение внеплановых затрат либо же осуществление работ, направленных на восстановление объекта соглашения в изначальный вид.

Компания заключает новый договор аренды или продлевает действие прежнего договора. Что нужно указать в договоре, чтобы арендатор мог отказаться от него досрочно во внесудебном порядке?

Если стороны заключают договор на неопределенный срок, то право на отказ от договора аренды без обращения в суд предоставлено законом. Если же арендодатель сдает помещение только на определенный срок, то нужно включить условие о праве арендатора на односторонний отказ во внесудебном порядке. Но важно очень внимательно отнестись к его формулировке, чтобы не получить совсем не тот эффект, на который рассчитывали.

Ни один арендатор не застрахован от такой ситуации, когда нужно досрочное расторжение договора аренды по его инициативе. Это может быть связано с необходимостью переехать в более удачный офис, принятием решения о закрытии филиала, который находился в арендуемом помещении, или просто отсутствием денежных средств для уплаты арендной платы.

При этом на стадии подготовки проекта документа арендаторы не всегда задумываются о включении в него порядка расторжения, а главное - права на односторонний отказ от договора по инициативе арендатора . При отсутствии согласованного внесудебного порядка его расторжения по инициативе арендатора досрочно выйти из арендных отношений будет непросто.

Право на расторжение договора аренды без суда зависит от его срока действия

Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно (основываясь на положениях статьи 450 Гражданского кодекса), но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа. Но еще в 2008 году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. Правда, в этом деле речь шла об отказе от договора арендодателя , но эта позиция в равной степени применяется и к отказу арендатора.

Пример из практики. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.

Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался.

Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора. Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается. В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа - просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин.

Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Дело было направлено на новое рассмотрение (постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.08 № ВАС-5782/08).

Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ

При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ), может понять его совсем не так, как понимал это условие арендатор.

Не указано о расторжении договора аренды именно во внесудебном порядке

Самая распространенная ошибка, когда в договоре содержится примерно такая формулировка:

«Арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 3 месяца».

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения (а не отказаться от договора) и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора. Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении (или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора). Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора.

Пример из практики. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды - восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки . Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды.

При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований (апелляция оставила решение без изменения).

Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании - поскольку договор и так уже расторгнут. Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку.

Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке (применительно к пункту 3 статьи 450 ГК РФ).

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием решения о ликвидации филиала).

Поэтому Президиум в итоге подтвердил возможность расторжения договора, но решение суда первой инстанции, вынесенное при первом рассмотрении, в части взыскания долга по арендной плате на дату вынесения этого решения было оставлено без изменения (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.11 № ВАС-9615/11)

Такой позиции придерживаются и нижестоящие суды. Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

При этом, как следует из п. 4 ст. 450.1 ГК РФ, сторона, которой предоставлено право на отказ от договора или исполнения договора, должна, осуществляя представленное право действовать добросовестно и разумно в установленных пределах. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 №54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").

Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ

Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения. Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится.

Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Санкции за односторонний отказ от договора аренды

В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке. Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка (штраф) в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора.

Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь. В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.11 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» вопроса о плате за досрочный выход из договора не коснулось (судебная практика по вышеуказанному постановлению: Определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу № 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014).

Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора - злоупотребление правом

Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором. Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права.

Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля 2016 г. по делу № А55-16666/2015).

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна

Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности (неустойкой в полном смысле), а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе. Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора (арендодатель) из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Пример из практики. Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале 2012 года и должен был действовать до конца 2012 года. В нем имелось такое условие:

«Договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года».

Уже в середине марта 2012 года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня. Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев (то есть до конца года), сославшись на договорные условия. Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд.

Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.13 по делу № А43−24738/2012).

Аналогичную позицию можно увидеть в определении ВАС РФ № ВАС-4681/11, постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.13 по делу № А63−10179/2012.

Рассказывает Наталия Белова, руководитель правового департамента INCHCAPE.

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут по инициативе арендодателя при отсутствии существенных нарушений договора со стороны арендатора только в рамках реализации права арендодателя на односторонний отказ от договора, если договор содержит условие о возможности такого отказа. В отсутствие данного условия договор может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда.

Обоснование вывода:

Однако законом или договором может быть предусмотрено право отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд. Если возможность отказа от договора допускается законом или соглашением сторон, такой отказ автоматически влечет за собой расторжение или изменение договора ( ГК РФ) и прекращение обязательств ( ГК РФ).

Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок ( ГК РФ). От исполнения же договора аренды, заключенного на определенный срок, его сторона может отказаться только в том случае, если возможность такого отказа прямо предусмотрена договором.

Таким образом, в договор аренды может быть включено условие о том, что стороны вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Если заключенный на определенный срок договор аренды не содержит положений, допускающих односторонний отказ от его исполнения, он может быть расторгнут только по соглашению сторон либо на основании решения суда ( и ГК РФ).

Указанные выводы подтверждаются судебной практикой (смотрите, например, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", постановления Президиума ВАС РФ