Нарушение срока по дду. Нарушение сроков долевого строительства (ДДУ): Как взыскать неустойку с застройщика и другие компенсации

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам нельзя ().

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома "запаздывает" уже на пару лет. Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ " ". Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (). А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится. Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в "будущей" неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

по смыслу , истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в . Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ;
заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств.

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.

Как определяется срок сдачи квартиры?

Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.

В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .

Срок передачи квартиры может определяться разными способами:

точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.

Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки

Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.

Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?

По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.

По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.

Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?

Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.

Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.

Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?

Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).

Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:

вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.

Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.

Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?

На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.

Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.

Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.

Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?

1. Напишите застройщику претензию.

В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.

2. Вручите претензию застройщику.

Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.

Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.

3. Обращайтесь в суд.

Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.

А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?

Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.

Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.

Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?

Можем предложить такой план действий:

Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).

Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».

Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?

В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).

В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.

То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.

Оплата по факту получения вами денег от застройщика.
Не получили деньги — значит не платите! Выгодно и надежно.

Перед тем как решиться судиться по взысканию неустойки посмотрите, платежеспособность своего застройщика, . Часто , потому что платежеспособность застройщика оставляет желать лучшего.

Как самостоятельно сделать расчет неустойки при просрочке застройщиком сроков сдачи квартиры.

Если у Вас договор цессии, в котором сказано, что срок завершения строительства к примеру 01.01.2015 г., Вам нужно посмотреть, что написано в договоре долевого участия. Там может быть стоит совсем другая дата. К примеру «Застройщик обязан передать квартиру участнику долевого строительства в течении одного года с момента завершения строительства». Таким образом, неустойку нужно будет считать с 02.01.2016 г. а не как у Вас указано в договоре цессии. Самостоятельный расчет неустойки по дду можно сделать используя .

Как рассчитать и взыскать неустойку по ДДУ - знает каждый юрист, поэтому моя публикация адресована, прежде всего, моим будущим доверителям. С другой стороны, одинаковых дел не бывает и мой опыт, возможно, будет полезен и коллегам.

Кто имеет право на взыскание неустойки?

Физическое лицо, не получившее свою квартиру в срок, установленный договором долевого участия. Например, если срок передачи квартиры по ДДУ - 3 квартал 2017 года, то просрочка начинает течь с 01 октября 2017 года.

Если же в договоре срок установлен не четко, иными словам, привязан к сдаче дома в эксплуатацию, например так: «срок передачи квартиры в течение 6 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 01.01.2018 года» - то даже если дом в эксплуатацию сдан не будет, а 01.01.2018г. уже наступит - то просрочка начинает течь с 01.01.2018г.

Если же застройщик сдает дом в эксплуатацию раньше срока, а квартира дольщику так и не была передана в течение 6 месяцев (обычно застройщик мотивирует тем, что срок по ДДУ еще не наступил и это право застройщика сдать дом в эксплуатацию досрочно) - то просрочка все равно начинает течь по истечении установленных ДДУ 6 месяцев.

Обязателен ли претензионный порядок и каков срок рассмотрения претензии?

Направление претензии обязательно, если дольщик желает помимо неустойки взыскать штраф с застройщика.

Срок рассмотрения претензии дольщика 214 ФЗ не урегулирован, но если он установлен ДДУ - лучше его соблюсти. У меня недавно было дело, когда срок рассмотрения претензии по договору составлял 20 рабочих дней, но в суд я иск подала недели через 2 после вручения претензии. И юрист застройщика, разумеется, заявил о том, что претензионный порядок не был соблюден. Пришлось выкручиваться и доказывать, что дольщик неоднократно приходил к застройщику с целью урегулирования спора.

Также застройщики любят направлять дольщикам хитрый ответ, примерно такой: просим вас явиться в офис для урегулирования спора и т.п. Это делается с дальновидной целью - потом в суде юрист заявит, что дольщик так к ним и не приходил, хотя они очень его ждали. Якобы сам не захотел разрешить спор в досудебном порядке. Закон содержит в себе норму - застройщик либо удовлетворяет требования дольщика, либо нет. В законе нет таких вариантов, как отправить ответ с приглашением явиться в офис или иной непонятный ответ.

В суде застройщики любят заявлять о том, что заявление дольщика вообще не претензия, что в документе отсутствует расчет неустойки или расчет не понятен. Так вот - дольщик не счетовод, он вообще не обязан ничего рассчитывать. У застройщика есть право перечислить не оспариваемую сумму на счет дольщика.

Как рассчитать неустойку?

Формула для расчета элементарна - К*С / 150*Д, Где К – стоимость квартиры, С – ставка рефинансирования, Д – срок просрочки. Ставка рефинансирования должна быть на дату передачи квартиры.

Будет ли взыскан штраф, если застройщик перечислил неустойку после подачи иска?

У меня такие случаи были два раза - дольщик обращается в суд, застройщик еще до назначения заседания перечисляет деньги.

Одно из дел - как раз вышеуказанный случай с претензией, когда мы не выдержали претензионный срок и застройщик перечисляет деньги после подачи иска, но ДО истечения претензионного срока (по этому делу мне пришлось изрядно постараться, чтобы взыскать штраф в полном объеме).

По поводу таких «добровольных» перечислений уже были неоднократные высказывания ВС. В Обзоре по долевым спорам от 19.07.2017г., суд указал, что если деньги перечисляются дольщику после предъявления иска - речь о добровольности не идет и штраф взыскивается.

Какова подсудность споров по ДДУ?

Вопрос этот не для общего развития, а имеет непосредственное отношение к взысканию неустойки по ДДУ. Во многих договорах долевого участия можно найти оговорку, что все споры рассматриваются по месту нахождения объекта строительства. Зачастую такой вариант - не удобен дольщику.

Анализируя судебную практику при подготовке к одному из дел, я обнаружила, что для того, чтобы подать иск по месту нахождения дольщика\застройщика в иске заявляется требование о признании условия договора о специальной подсудности ничтожным.

Такая практика возникла благодаря пункту 26 ППВС № 17 от 28.06.2012г., в котором сказано, что суд не вправе возвратить иск, если потребитель оспаривает условие договора о подсудности.

Однако, почему дольщик должен признавать условие ничтожным, если закон ему предоставляет право выбора суда?

Ведь в законе ЗПП ст. 17 говорится, что истец выбирает в какой суд предъявить иск. А в статье 16 говорится, что условия договора недействительны, если они ущемляют права потребителя. Тоже самое «подтвердил» и ВС в старом обзоре 2013 г, пункт 4.

Законодатель специально предоставил потребителю право выбора места рассмотрения спора, а тут вдруг застройщики стали хитрить. В ПП №17, после которого пошла такая практика с признанием условия договора недействительным, речь идет всего лишь об «оспаривании» условия ДДУ.

Но я же могу оспаривать условие устно?

Что я и сделала, когда аж на втором!!! заседании юрист застройщика заявила и иск о передачи дела на рассмотрение по подсудности. Суд отказал в удовлетворен ходатайства, мотивируя правом дольщика самому выбрать подсудность такого спора.

Уведомление о переносе сроков строительства

которое массово рассылают застройщики дольщикам с целью избежать ответственности за нарушение сроков сдачи дома, не влечет изменения срока строительства.

Потому что уведомление - это не соглашение. А соглашение об изменении срока передачи квартиры должно пройти государственную регистрацию в Росреестре, в том же порядке, что и ДДУ.

Об это сказано в пункте 4, 5 недавнего Обзора ВС по ДДУ (от 19.07.2017г.).

Снижение неустойки по договору долевого участия

Это один из злободневных вопросов при взыскании неустойки с застройщика.

Да, суд по ходатайству ответчика может снизить неустойку, при этом бремя доказать ее несоразмерность и прочее должен застройщик.

Судя по публикациям на Праворубе я вижу, что во многих регионах снижение неустойки - является вполне себе обыденным фактом. Но вот в моем регионе - практика иная. У меня вообще суд ни разу не снижал неустойку и\или штраф. Конечно, мне бы хотелось сказать, что так происходит потому, что я молодец и прочее, но все же - практика по региону в целом такая.

Один раз было снижение - но это и снижением то назвать нельзя, я умышленно взяла ставку рефинансирования на дату иска, а не на дату исполнения обязательства (думала никто не заметит).

В одном из дел - неустойка была взыскана в размере 1 657 579 рублей, штраф в размере 829 789 рублей 50 копеек при сумме договора долевого участия 3 322 800р. (решение прикрепляю).

У суда нет права снизить неустойку по собственной инициативе без ходатайства ответчика, об этом также сказано в свежем Обзоре ВС (п. 9).

Знаю, что некоторые адвокаты настоятельно не советуют идти в суд и взыскивать неустойку, чтобы не разорять застройщика и дать ему спокойно достроить дом. Так то оно - так, но если у застройщика начались проблемы - виной тому явно не дольщики, а неустойка - это капля в море.